高雄城中城大火 燒出老舊危樓改建問題 房價誘因不足 都更危老北熱南冷

城中城鄰近大樓亟欲自救，但產權複雜戶數又多，需要市府積極協助輔導，先成立管委會才能解決後續的消防安檢問題。（本報資料照片）

全臺都巿更新案累計數

編按：高雄城中城大樓大火，燒出老屋安全問題，而國內推動都市更新多年，卻呈現北熱南冷，對照臺北累計整合覈定案高達774件，高雄的20件，正凸顯當地危老大樓難以重建困境。爲記取這次大火慘痛教訓，加速老舊建築補強、改建，我們特別走訪住戶，訪問都市發展部門主管、學者專家及業界人士，同時探討大陸如何透過城區改造等經驗，希望能提供中央及地方政府單位參考，亡羊補牢，避免類似憾事再度發生。

城中城大火，凸顯國內危老重建「北熱南冷」現象，臺北市民間自辦更新案件逐年增加，而儘管高雄老屋數量全臺第三多，迄今卻仍無真正的都更案例，主因南臺灣房價低，建商對都更興趣缺缺，居民換屋無望，居住品質堪憂。

臺北市逾30年老屋72萬戶，其中4、5樓公寓39萬戶，佔整體住宅43.7％，民間自辦更新案件自2001年迄今覈定491件，逐年增加，另215件審議中案件，都更數量全臺第一。

北市都更數量 全臺第一

2014年市長柯文哲上任後開始推動公辦都更，累積18案，其中斯文裡三期整宅都更將於今年竣工，陸續帶動南機場、水源二三期等整宅地區的都更作業。另主動畫定超過百處公畫更新地區、43處海砂屋迅行都更地區，直接拿到都更門票。

此外，北市府2017年推動危老政策，累計申請744件，覈准560件，申請及覈准數字均爲六都之冠。

反觀高雄30年以上老舊大樓56.4萬戶，近全市房屋總數一半，但20年來只推過20件都更，而危老重建4年僅覈准101件。都發局長楊欽富表示，20件都更案多是整建及維護，真正的都更是「重建」，至今成功案例爲七賢、和平路口的京城建設案，耗時10多年，其他都更案都還在申請程序。

高雄老舊大樓 幾佔一半

但高雄市都市更新學會理事長林資雄認爲，高雄的都更多是建商直接收購土地和房子，再蓋豪宅賣給新住戶，屬「推土機式都更」，非真正都更。

楊欽富坦言，重建的決定因素是房價，臺北都更地主分6成、建商分4成，造價1坪才17、18萬元，但售價高達1、200萬元；高雄則反之，地主才分4成、建商6成，但1坪造價15萬元，售價卻頂多30萬元，幾乎沒誘因。

重劃區素地多 建商青睞

林資雄分析，高雄蛋黃區有太多老舊房屋，建商傾向在重劃、蛋白區大興建案，創造新的商圈及生活圈。市府及建商各自牟利，加上都更整合人員不具專業，危老重建要寫計劃書，誘因也不夠，很少人會去申請容積獎勵，都是高雄無法都更的因素。

北市都更處主秘謝明同則認爲，南部習慣住透天厝、別墅，土地、建物權狀單一，若要改建內部就可以處理，都更較難推。

謝明同說，其他縣市能都更的大概早期聚落，例如火車站周邊，如臺中鐵路地下化、彰化鐵路周邊開發，都市轉變帶來周邊環境再生。他認爲，外縣市都更機會落在有新的產業、軌道經濟產生，帶動周邊腹地成長，或是配合中央社會住宅興建計劃、國防部閒置土地再利用等。