北京買房：理清思路，購房建議1368
一
Q:
網友問了個貌似很尖銳的問題：您老說房產的價值由地段兒決定，那爲什麼在同一個板塊中，兩個品質完全相同的小區，價格卻能相差一半？比如典型的就是昌平的回龍觀和宏福苑，只不過因爲一個大產權一個小產權，回龍觀至少4萬，宏福苑才2萬。說好的房產價值由地段兒決定呢？
A：
1、大哥，任何兩種或兩件商品做比較，那首要前提是在同等條件下啊，最基礎的條件不一樣，那再聊什麼都是耍流氓了。
我說的“房產”，指的是具備同等合法產權的房子。你非拿大小產權說事兒，那最好去問全國人大和國務院吧，法律是他們定的。這相當於我說北京孩子能考上什麼大學由分數決定，你非得拿那些沒有北京戶口的孩子說事兒，這不是擡槓嗎？
2、房子是用來住的沒錯兒，但也具備天然的金融屬性，也就是可以抵押貸款融資和出售。這都不聊什麼保值升值一類的，就說正規產權的可以貸款，可以享受銀行的法定利率沒問題吧？
那正規產權的就具備合法的金融屬性唄，小產權就沒有這種功能，相當於基礎功能不全，那價值就自然要打折了。
3、所以我覺得這種問題屬於擡槓，甚至這麼說吧，就算是同一個板塊中的同一個小區，也有可能價值不同。比如商品房和配建的保障房回遷房，價格能一樣嗎？兩棟樓分屬不同的對口學校，價格能一樣嗎？正常房子和凶宅，價格能一樣嗎？實在沒意思。
對了，馬克思老先生還說過“同工同酬”呢，更說過“價值是凝結在商品中的無差別人類勞動”。那馬雲在工作中消耗的體能熱量，肯定沒有你搬磚消耗的多，但你爲什麼比他掙的少？不值得您反思嗎？可討論這些有什麼意義啊，純屬鑽牛角尖兒。
僅供參考吧。
二
Q:
請問兩點：第一，華紡易城最新的一棟樓163平米的三居和東恆時代二期130多平米的三居價格差不多，都是一千一到一千二之間，您看從保值增值角度來看哪個更好？
第二，我前面賣房子談的週期不太好，收完尾款還要五個月時間，所以現在和目標小區的賣家談價特別不好談，都希望短週期。我想等幾個月再下手，從您的視角看，後面半年左右北京的房價會有上漲導致我踏空的風險嗎？
A：
1、保值角度哪個更好？常規就是東恆的啊。因爲兩個小區都可以算改善小區，但畢竟不太算豪宅，面積大的戶型在居住角度肯定舒服，但在流動性和保值就未必佔優了。或者說在大多數小區中，都是中等戶型的相對合適，也就是儘量避免“錯配”。
2、半年左右就是到明年四月份，踏空的可能性不大。因爲按照歷次行情，每次都是先清空低價房源，跟改善沒什麼太大影響。現在就是這種情況，成交量上漲+掛牌量下降，但大盤總價沒什麼變化。所以就算明年春天有行情啓動+四惠朝青爲熱點板塊，那也不至於幾個月時間就有太大波動，傳導到改善房源是需要時間的。
主要是這次救市的過程太曲折了，遠超之前的歷次救市，所以除非是有史詩級的政策利好，否則我不太相信還有暴漲或快速上漲的可能。
3、總之如果是更重視居住體驗就買大戶型，兼顧的話還是中等戶型合適。至於行情角度沒必要太着急，按部就班吧。
僅供參考。
三
Q:
請問，最近想一居置換成3居，因爲有兩個孩子，老大也即將面臨上初中。我們現在房子位於東城區體育館路營房西街，目前通過中介公司看了3個房子，有點猶豫不定。一套是離目前家特別近的信用北里，一套是位於孩子初中附近的光明樓，一套是既離孩子現在學校不近也離初中不近，但是裝修好的天壇東里。
我比較中意的是光明樓的，一是離孩子初中近，二是這個學區比其他兩處位置要好，就是價格貴，大約在490萬左右；信用北里價格爲440萬，毛坯房；天壇東里價格爲465萬，精裝修，買了就能住。我愛人傾向於裝修好的。現在房價跌得厲害，就是這三套買哪套更保值一點呢？還請老師給予解惑。
A：
1、這具體房源我可不敢建議，只有當地中介最熟悉實際情況。
2、要不然就讓他們計算一下租售比吧，可以按照現狀來評估，也可以把毛坯房簡裝的費用加上之後再評估。然後用總價除以預估租金，哪個的數字低就說明居住的性價比高。
不過天永和龍體的學區溢價率應該不一致，最好讓中介算算，具體情況我不好估計，只能說理論上是光明樓龍體學區的更高些。
3、保值角度，三套房子的基礎部分都一樣，肯定是跟隨大盤漲跌，不會有多大差距。溢價部分說不好，看明年高峰期之後的政策了，這不敢預測。只能說有政策鼓勵就沒問題，沒政策的話有可能受影響。
以天壇東里來說吧，前些天我看過租金是在100多點兒每平，單價在8/9萬，那租售比就是800左右，高出北京平均值仍然在25%左右或以上（之前30%）。這部分溢價沒人敢保證，只能過了高峰期再看。
4、如果三套房的溢價比例都差不多，那當然是選光明樓的了，學區相對更受追捧，過了高峰期也支撐大些。裝修的情況就是算賬唄，讓中介給評估價值，看折舊率值不值。
僅供參考。
四
Q:
請問，我手中有豐臺科豐橋的一套兩居室，17年最高價時500萬買的，然後就跌倒了450萬，前兩年好容易漲回去了，但我一猶豫沒賣，現在又跌回420萬了。
現在我很糾結，因爲公司從總部基地搬到了亦莊，我天天開車往返經常要對着太陽，尤其是早晨想躲都躲不開，非常的難受。
所以我在口罩之前就想換到朝陽去，就因爲這價格波動給耽誤了。現在您覺得是否應該換？賣掉的話我可以追加100萬左右的首付，貸款也可以增加100萬左右。
A：
1、房子是用來住的，真要是覺得彆扭就早該換啊。而且既然是豐科園的跌了，那想換的很有可能也跌了，置換並不算吃虧。這就相當於當時直接買在亦莊了，只不過多掏了一筆稅費而已。能省儘量省，不能省也沒轍。或者這麼說吧，假定換房不要錢，只是要求出這稅費，請問換不換？
2、資金預算這就看自己了，也看具體的房源。不過亦莊之前是有學區溢價的，現在則是高低不同，讓當地中介給具體算算吧，選居住的性價比高的。
3、不過也想好了，因爲工作變動就換房，那萬一再變動怎麼辦？是否再次置換？所以除了開車也考慮一下地鐵線路吧，開車不舒服的時候就坐車，免得再次彆扭。
僅供參考。
五
Q:
請問，我不是剛需而是換養老房，想賣了海淀學區房買1000萬左右的，主要考察了昌平、門頭溝和房山的，當然也有豐臺青龍湖板塊。您有推薦的嗎？我還有五年退休，不着急，只要能在退休前買到宜居養老兼保值的就行，保值優先。
A：
1、房山的，是不是也是指青龍湖的啊？估計昌平門頭溝的也都是這種自然環境好的地段兒吧，那這不用推薦，郊區定位就是生態板塊，周邊必定都是典型的改善型小區，憑個人喜好選擇更合適。
2、還有五年退休，那確實不着急。常規建議是提前兩年買更合適，因爲1000萬的大概率是買別墅類的，或者是複式下躍一類的，裝修時間長，算上放味兒什麼的一年多兩年差不多，此時房子新+環保安全，辦完退休手續正好入住。
3、不過既然是養老就別“保值優先”了，還是居住優先吧，本來房子就是用來住的，尤其是養老房，更是怎麼舒服怎麼來了。而且這種郊區的高檔小區也都不太算投資房，在保值方面都不算強，能勉強跟上大盤就算贏，一般做不到。
4、總之還是多考慮自住吧，沒必要糾結保值，不是那種產品。如果是自住爲主那就以門頭溝和房山的爲主吧，性價比相對更高。另外您的預算相對高，投資郊區房產有些算“錯配”，後果是流動性弱+價格走勢弱，所以還是多考慮自住吧，其他的都是附屬功能了。
僅供參考。