北京買房：理清思路，購房建議1316
一
Q:
請問你怎麼看待北京的租售比高達700這個現象？而世界慣例是200-300。中國的租金回報率只有1.5%，而美國能達到5%以上。
A：
1、投資回報最好別看毛利率，淨利率才能體現出真實的收益。飯館兒毛利70%甚至更高，但刨去房租水電原料和人工就弄不好還賠錢呢，否則也不會那麼多倒閉轉讓的。
2、假定一套100平的房子售價700萬，月租金1萬年租12萬，租售比700。持有成本主要是物業費，按平均3.5元計算，物業費是3.5*100*12=4200。
當然，這我還沒計入租金稅，因爲大多數業主都不交，就算交的話也是租客出錢。但也列上吧，以北京來說是租金的5%，那以1萬來說就是每年6000。那回報率就是（12-0.42-0.6）/700=1.57%。
3、那假定美國的一套房，同樣是100平米，100萬美元約等於700萬人民幣吧。先請問他們的持有成本是多少？一般都是房產稅1.5%，不反對吧？
然後如果是公寓，那物業費和保險費等項一般按照1%計算，每年1萬美金。這個價格你肯定覺得貴，但去美國看看就知道了，他們是HoA主導收費的，相當於業委會，看看他們的物業費多少錢？不管你是否認可，我現在按照常規來計算，他們的普遍持有成本就是每年2.5%以上。這還得說是平均成本，紐約等地新買的房子能到4%。
另外美國的租金稅就是收入所得稅，這挺複雜的，國稅和州稅都得交，計算時還得減去房產稅折舊費維護費等各項開支，然後還有基數的等級。但本地人一般按15%算，外來投資者則是30%，因爲抵扣不了。
此時我多說一句，美國的租售比一般達不到200，更別提300了，在各種稅費如此高的情況下，租售比達不到150的話都不划算，也就是租金的毛收益怎麼也得6-7%了。
那假定租金回報率是7%，如果不能抵扣，那減去30%的租金稅是還剩5%了，再減去2.5%的房產稅+物業費和保險費，還剩2.5%，好像沒比北京的1.57%高太多了吧？
4、另外還有一些不好計算的成本我沒計算進去，都是中國或北京所沒有的。比如不少HoA都規定了社區或公寓的出租房比例，也就是不讓租客太多影響品質和房價。所以你買了房並不是隨便能出租的，得排隊等指標。
還有就是那些“租霸”拖欠房租的情況，一旦遇上就得損失幾個月甚至半年一年的租金。再有就是中介的代理費和房子維護費等等，加起來都不是小數字。但這種成本不太好計算，先不算了。
也就是說，如果真的把這些都計算進去，美國的租金收益其實沒比北京高多少，甚至有的豪宅還更低呢。畢竟租金在房產投資裡不算大頭兒，大多數人更重視的是升值，全世界的有錢人都不傻。
5、簡單就是這情況，我的看法是天下烏鴉未必一般黑，而是一隻更比一隻黑，環球同此涼熱。在錢難賺屎難吃的時代，在哪兒都甭想躺着賺錢，資本更是流動的，導致最後的收益都差不多。如果有高利潤，那必定伴隨高風險，或者是壟斷。
另外美國確實有租售比非常划算的地區，甚至能達到50以下，純回報率能到15-20%，五六年回本兒。但這種地方一般都在貧民區，老黑老墨聚集的地方，爲什麼租金收益高我就不解釋了，可以憑你自己的經濟學和社會常識來理解。
僅供參考。
二
Q:
請問視頻中說的這中老破小在哪兒啊？能買嗎？我看您說如果老房原址重建就算是賭贏了，這種房算不算啊？大概多少錢？蓋的話需要多少錢？
A：
1、這不視頻中說是東四十條了嘛，那就大概率是34號樓唄。就在三十四號院旁邊，單獨一棟破樓，可破了，好找。
2、不能買，因爲不能賣，這棟樓的產權是單位的。最早是北京房修一公司的，現在我不知道歸誰了。但因爲不是成套住宅而是筒子樓，所以不能進行房改，也就變不成私人產權，自然無法交易。
3、這種房當然算了，但不是不能買賣啊，那就算有利好也是現有租戶們的，跟外人無關。但這棟樓的難度大，既然是這麼破了都沒維護，那就說明產權或房產性質有問題。大概率是因爲在產權登記時不是住宅，而是廠房倉庫辦公室什麼的，所以才辦不了手續。要想維護或重建的話先得變更房產性質，麻煩着呢。
4、沒價格，買賣不了。或者參考旁邊的34號院吧，之前10萬+，現在多少錢我不知道，問當地中介吧。
5、翻蓋的話沒多少錢，面積之內每平米個人負擔幾千塊錢，其他的由政府和產權單位出。增加的面積萬把塊一平吧，但這難度大，不好增加面積。
6、去看看能交易的老房吧，朝陽區和海淀的居多。但也別期望值太高，政策的事兒說不好。
僅供參考。
三
Q:
我家是西城區的平房戶，直管公房，承租人是我母親。這次聽說是給大產權房，有經適房，我不知道是否可信，傳言是說商品房指標很少，都是給最後不走的預備的。
那我們就很猶豫，平移對我們沒意義，如果按期搬走那就只能是拿錢或共有產權房，但這樣就失去大產權房的機會了。可如果不走，那萬一最後沒有房源了呢？我們不僅白等了，而且還得被鄰居說三道四的
我想問問您如果是這種情況會怎麼做？有沒有什麼消息？
A：
1、我會怎麼做？那就分兩種情況。注重自住或者以後不打算置換了就買共產房或安置房，更注重投資或以後還要置換升級那就拿了錢買商品房，至少是買地段兒更強的。
2、是否賭這大產權房看自己。一般都是安置房，經適房的話是二類經適，一類經適早就停止了。爲此付出的代價是未必有，而下次騰退不知道什麼時候呢，還有就是鄰居的埋怨，是否覺得合適只能自己考慮。
3、另外多說一句，商品房的可能性幾乎沒有，這些年我反正沒聽說過。人家不是沒有這種房，但沒有給騰退戶的。這參照前些日子新北苑拍賣的那些商品房吧，是當年開發商給市裡的配套。但十八大之後被禁止分房了，所以就一直在手裡扣了十年。這種房非常少，人家內部高層都得不到了，怎麼可能讓給騰退戶拆遷戶呢？所以最終結局只能是拍賣，大家都甭惦記着了。
4、簡單就這情況吧，我對騰退拆遷方面不熟，也沒有更多的信息。我認爲所謂的大產權房只可能是二類經適的安置房，不可能有商品房。另外如果真有的話人家會直說的，不會說專門給不走的留着。反正要是我的話會差不多就得了，房子是用來住的，先改善了居住情況更重要。
僅供參考。
四
Q:
我現在很糾結房子的問題，想請您指點下迷津。我家共有兩套房子，一套是當時買的自住性商品房東洲家園2居，還剩100萬公積金貸款,出租中，租金可以覆蓋貸款。一套是永泰東里3居，還剩140萬組合貸款，自住，房貸8000。我倆工作比較穩定，但收入不高，年收入稅後50吧。目前貸款也沒給生活造成太大壓力。
現在兩套房子賣掉，除去貸款也沒餘多少，我在糾結是把這兩套都賣了只換一個，但是要換差不多的，可能要貸更多錢，還是繼續持有，然後攢錢再買套。我們家孩子28年上學，雖然有政保，但是現在越來越陽光，想等兩年後買套蜂鳥給他保下底。
A：
1、“年收入稅後50萬”還不高？家庭收入在北京至少能排進前10%了，在全國能進前2%甚至1%。這收入再加上兩套房（其中一套海淀學區房）+工作穩定+有政保，沃天，咱這就別凡爾賽了。
2、政保是哪種啊？如果是大政保就沒必要考慮陽光的事兒，只要能確保自己不陽光就行了。小政保的話也沒必要太過考慮，因爲2028年上學呢，學位必定比現在寬鬆，那擇校的時候就至少不比現在差。
3、兩年後買蜂鳥保底，這到時候再說吧，這種公寓的價格走勢沒譜兒，也就沒必要太提前考慮。
4、是否換房那就看期望的預算吧。常規建議是如果賣房後能增加30%的預算就在投資模型中算合適，低於這個比例的話換不換就看自己了。另外要換的話也在清河西二旗附近吧，學區溢價相對低，居住的性價比自然相對高，價格走勢也大概率仍然強於大盤。
5、簡單就這情況，具體的我沒建議，但最好彆着急琢磨蜂鳥，免的干擾自己。
僅供參考。
五
Q:
想請您幫忙分析下購房計劃。預算2000萬左右，主要訴求: 1.一家三代居住，最好是4居; 2.到西城區月壇/金融街片區交通方便（在這邊上班、上學）;3.不考慮學區（孩子已經落戶在西城）; 4.具備較好的保值性。想請問在豐臺和西城接壤的這片附近，有沒有推薦的樓盤/小區呢？或者西城內有沒有推薦的呢。
A：
1、這麼高的預算，但不考慮學區，選擇不太多。這預算在豐臺石景山都偏高，流動性多數弱，也就都影響了價格走勢，尤其是西宸原著那種的。
2、但能基本滿足要求的還是以麗澤六裡橋爲主吧。看看太平橋的威爾夏大道，我前些天剛給網友看過，2000萬左右的四居，戶型什麼的沒問題，好像是保利物業的，維護也沒問題。讓我挺意外的是價格，之前我都沒注意，這次才發現這麼貴的總價竟然單價還超過了大盤，這種情況不多見。不過流動性肯定也不強，這預算在哪兒都偏高。
3、西城的話那就看南城的唄，大椿天學區的四合上院，屬於溢價不高但保值和居住都不錯的。然後是廣外的，我一時想不出哪兒合適。
但這總價的溢價率也就不高了，看房的時候讓當地中介給算算就行，不超過北京平均值10-15%的都算合適，大戶型本來就自帶租售溢價的。然後就是陶白的，陶然亭附近那幾個豪宅小區，這溢價也得單算了，居住爲主。
僅供參考。