“白名單”融資不可查封，保交房獲司法保障

來論

近期，最高人民法院發佈了《關於房地產白名單項目採取保全執行措施有關問題的通知(法〔2024〕154號)》(以下簡稱“154號文”)，支持保交房工作，促進房地產市場平穩健康發展。“154號文”明確指出，人民法院在凍結或者扣劃房地產企業及相關企業銀行賬戶資金時，應當注意審查甄別。對金融機構爲支持白名單項目建設施工提供的新增貸款、發放的併購貸款等賬戶及其資金，不得因本項目續建工作之外的原因採取凍結、扣劃措施。

“154號文”提出，金融機構對白名單項目利用專項融資復工續建部分設定抵押權，請求就該部分優先受償的，人民法院應予支持。復工續建前已經辦理土地使用權抵押登記或者在建工程抵押登記的抵押權人，主張其抵押權的效力及於復工續建部分的，根據民法典第四百一十七條和《最高人民法院關於適用《<中華人民共和國民法典>有關擔保制度的解釋》第五十一條的規定，人民法院不予支持。

而人民法院在凍結、扣劃銀行賬戶資金或查封房地產建設工程時，當事人或者協助執行人以賬戶資金屬於白名單項目融資支持資金，或建設工程屬於利用融資支持資金的新建部分爲由提出異議的，應當徵求所在地房地產融資協調機制的意見。經審查異議理由成立的，不得采取保全、執行措施；已經採取的，必須立即解除。

隨着房地產銷售下滑，債務到期，開發商資金鍊緊張，債務償還出現問題，導致因司法凍結、劃扣企業賬戶資金的現象增加。這種劃扣在司法上是有充分的法律依據的，而白名單儘管是住建部和人民銀行、金融監管達成的保障融資直至保交房的規定，但在法理上，可能並無法阻礙上述查封和劃扣。爲了保障白名單融資落地，提高銀行融資的積極性，做到專款專用，需要與法院系統達成一致，也就有了此次發佈的文件。

最高法出臺“154號文”，意味着上述部門與司法機關也達成了一致，也意味着往後任何劃扣、查封都不能涉及爲支持白名單項目建設施工而提供的新增貸款、發放的併購貸款等賬戶及其資金。而且，爲了保障銀行支持白名單的融資，也需要爲銀行的寶貴融資提供抵押，確保優先受償等。因此，“154號文”還明確，白名單支持下的復工續建，優先設定爲白名單銀行融資的抵押權，其他抵押權不予以支持。

白名單落地難是一個大問題，此次最高法發佈的通知，確保了任何司法糾紛或債權保障都不能追溯到白名單下的銀行資金、抵押權、執行保全的理由等。簡單來說，一旦進入白名單，銀行融資落地，相應的資金專款專用，只能用於項目復工續建支出，相應的抵押權也優先保障銀行的貸款債權。

這與2022年1月份最高法發佈的《關於規範人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用於項目建設的通知》思路完全一致，該文件提出，人民法院凍結預售資金監管賬戶的，應當及時通知當地住房和城鄉建設主管部門。也就是說，如果用於保交樓，資金就無法被划走、劃扣、查封。現在，進入保交房階段，司法依然是如此，彰顯了當前保交房和白名單融資落地難的壓力下，迫切需要司法保障，以提振銀行的積極性。當然，這不是充分條件，但確實是必要條件。

□李宇嘉