21解讀丨央行“如約”降息 樓市政策“組合拳”再加碼

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

10月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.10%，5年期以上LPR爲3.60%，均較此前下降0.25個百分點。

這是今年以來LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。

整體來看，今年以來，1年期LPR已經下降35個基點，5年期以上LPR下降60個基點。

由於房貸利率是在5年期以上LPR基礎上加點而來，此舉也意味着房貸利率的下調。且到下一個房貸重定價日，購房者的存量房貸利率也將繼續調降。

此次降息動作在預期之內。今年9月24日，央行、金融監管總局、證監會召開新聞發佈會，央行宣佈將降低存款準備金率和政策利率。9月26日召開的中央政治局會議強調，要降低存款準備金率，實施有力度的降息。9月27日，央行將存款準備金率將至6.6%，並將7天期逆回購操作利率由此前的1.70%調整爲1.50%，下調20個基點。

由此，降息已是箭在弦上。

但與此前外界預期的20個基點不同，此次降息25個基點，超過市場預期。中原地產首席分析師張大偉也將其稱爲“暴力降息”。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，一方面，四季度商品房市場止跌企穩的要求比較高；另一方面三季度商品房下滑壓力大，導致全年指標完成的壓力驟增，需要大幅度降息。另外，當前各地購房需求以剛需、剛改爲主導，對利率、稅費等成本比較敏感。

因此，他表示，大力度降息有助於合理需求的釋放。

根據國家統計局的數據，今年前三季度，新建商品房銷售面積7.0億平方米，同比下降17.1%；新建商品房銷售額6.9萬億元，下降22.7%。有分析人士指出，如無特殊的刺激性措施，今年全年的新建商品房銷售額將降至10萬億元以下。

對於購房者來說，降息意味着購房成本進一步下降。

以北京爲例，5年期以上LPR下調後，首套房商業貸款利率降至3.15%，二套房商貸利率則降至3.55%（五環內）和3.35%（五環外）。

但對於大部分二三線城市來說，最低房貸利率將降到2字頭，即3%以下。

而除少數城市外，存量房貸利率也有望降至3.3%以下。但購房者大多需要從明年初開始才能享受這一利好。

“購房信貸政策已經進入歷史上最爲寬鬆的階段。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進說。

從實際減輕的負擔來看，以首套房貸100萬元，貸款25年計算，購房者每月房貸可以少還約132元，總的貸款利息可以節省約39678元。

但此次降息能在多大程度上刺激樓市，業界存在不同的看法。

10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部部長倪虹介紹了近期的樓市政策組合拳，他總結爲“四個取消、四個降低、兩個增加”。“四個降低”中，即包含降低存量貸款利率。

中指研究院指出，此次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的成本，有利於帶動購房需求釋放，配合住建部、央行、財政部等部委近期落地的政策“組合拳”，有望形成更大合力，助力房地產市場“止跌回穩”。

李宇嘉表示，此次降息以後，疊加此前一線城市鬆綁限購、限貸，稅費政策調整，首付比例調整等等，將帶來四季度樓市的“暖冬”行情。

但也有分析人士稱，對於市場來說，降息更多有利於市場預期的引導，疊加其他政策，將促使需求停止觀望，進入市場。但該措施釋放出的新增購買力並不大，在收入預期難以轉變的情況下，對市場的整體刺激作用如何，還需進一步觀察。

該人士指出，四季度既是樓市調控窗口期，也是政策兌現期，政策層面還可能有進一步的措施出臺，市場變化情況則值得持續觀察。