政策“組合拳”如何“託穩”房地產？

新京報記者 姜慧梓 編輯 樊一婧 校對 楊利

10月17日，國新辦舉行新聞發佈會，住房城鄉建設部等五部門出席，介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況。

9月26日的中央政治局會議提出，要促進房地產市場止跌回穩。隨後，一系列政策相繼出臺，市場反饋積極。

發佈會上，住房城鄉建設部部長倪虹表示，經過三年的不斷調整，中國房地產市場已經開始築底。預判10月份的數據會是積極、樂觀的。

記者注意到，這場發佈會主要圍繞“926”政治局會議部署，進一步明確了相關政策的內容和實施規則，釋放出相當增量，涉及“白名單”項目增資、消化盤活存量閒置土地、住房限購政策調整、存量房貸利率降低等內容。

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促進樓市止跌回穩，打出“組合拳”

倪虹表示，促進房地產市場止跌回穩“組合拳”概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。

四個取消，就是充分賦予城市政府調控自主權，城市政府要因城施策，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低，就是降低住房公積金貸款利率；降低住房貸款的首付比例；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

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“白名單”增資到4萬億元，商品房開發貸款項目全部納入

發佈會上宣佈，年底前，將“白名單”項目信貸規模增加到4萬億元，並且要將商品住房的房地產開發貸款項目全部納入“白名單”。應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

據瞭解，“白名單”和城市融資協調機制建立已有半年多時間，納入“白名單”的項目，管理更加規範，融資更加便利快速，對於項目的建成交付和保障購房人合法權益發揮了非常重要的作用。

金融監管總局副局長肖遠企表示，經過認真研究，把商品住房開發貸款項目全部納入“白名單”的條件已經具備，今後符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。

在具體流程上採取審覈與備案兩種形式。目前的審覈流程繼續保留，同時銀行按照授信標準，對房地產項目進行融資，通過“白名單”機制進行備案。

對於進入“白名單”的項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”。同時，優化貸款資金撥付方式，做到“能早儘早”。

肖遠企介紹，截至昨天（10月16日），“白名單”房地產項目已審批通過貸款2.23萬億元。預計到今年年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

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新增100萬套城中村和危舊房改造，採取貨幣化安置

另一項增量政策是，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。倪虹表示，只要前期工作做得好，還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。

據有關調查，全國35個大城市需要改造的城中村有170萬套，全國地級城市297個，改造需求很大且確實存在。同時，全國城市需要改造的危舊房達到50萬套。

支持政策主要包括五點，一是重點支持地級以上城市；二是開發性、政策性金融機構可以給予專項借款；三是允許地方發行政府專項債；四是給予稅費優惠；五是商業銀行根據項目評估可發放商業貸款。

哪些項目可以獲得支持？倪虹表示，第一，是羣衆改造意願強烈、安全隱患比較突出的。第二，項目的“兩個方案”要比較成熟，即徵收安置方案和資金大平衡方案，要避免新增地方債務風險。

倪虹表示，這次提出新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前乾的項目，各地可以進一步謀劃選擇條件成熟的項目，提前實施，“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。”

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消化存量，專項債、專項貸款用於土地收儲

圍繞消化存量，近期多部門相繼出臺措施，形成合力。發佈會上，有關部門介紹了各自打算。

財政部明確，允許專項債用於收儲土地和收購存量商品房。

財政部部長助理宋其超介紹，專項債用於土地儲備，將支持各地結合實際情況，合理確定收購價格，妥善處理債權債務關係，合理確定專項債券項目內容和地塊範圍，及時安排債券發行和支出。

專項債用於收購存量商品房用作保障性住房，將按照市場化運作，在確保項目融資收益平衡的基礎上，由地方自主決策、自願實施。

作爲專項債券的補充，發佈會上，央行、自然資源部、金融監管總局等部門都提到，正在抓緊研究，允許向有條件的企業發放貸款，用於收購房企存量土地，作爲專項債券的補充。人民銀行提供必要的專項再貸款支持。

自然資源部副部長劉國洪表示，對於收回來的土地，再次組織供應用於房地產的，將嚴格把控。市場確有需求的，纔可以優化條件、精準投放，但必須控制在一定比例之內。

除了專項債和專項貸款兩項措施外，消化存量還有兩條路徑。劉國洪介紹，一是鼓勵企業優化開發，二是促進市場流通轉讓。

此外，圍繞保障性住房的籌集和建設，倪虹提到，考慮到新的形勢變化，爲適應生育二孩及以上家庭的需要，地方要結合實際，適度增加保障性住房的面積。今年1-9月份，已建設籌集保障性住房148萬套（間），到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。

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降購房負擔，優化稅費、降房貸利率

黨的二十屆三中全會明確，允許有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準。宋其超表示，財政部目前正在抓緊研究明確相關稅收政策，主要涉及增值稅和土地增值稅。具體政策經批准後會及時向社會公告。

根據現行政策，除北京、上海、廣州、深圳以外，在其他城市，對個人銷售購買2年以上住宅，不區分普通住宅和非普通住宅，一律免徵增值稅。在北上廣深，對個人銷售購買2年以上普通住宅免徵增值稅，對個人銷售購買2年以上非普通住宅徵收增值稅。

宋其超表示，此次調整，總的考慮有三個方面：一是統籌把握相關城市房地產調控的節奏和地方財政收入形勢；二是賦予地方一定的自主權，保持政策的穩定性和公平性；三是有效降低房地產企業和購房人負擔。

降低存量房貸利率方面，9月29日，人民銀行公佈相關政策文件，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。10月12日，主要商業銀行發佈操作細則。

人民銀行副行長陶玲在發佈會上表示，目前，商業銀行正在加班加點變更合同、修改系統，做好各項準備。預計大部分存量房貸將在10月25日完成批量調整，大家在10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果。部分中小銀行完成調整的時間可能會略晚，總體預計於10月31日前完成。

絕大多數借款人不需要到銀行網點辦理。陶玲表示，對於房貸爲浮動利率的，借款人不用提出申請，商業銀行將統一批量調整，這部分存量房貸佔九成以上。對於房貸爲固定利率的，借款人可以通過網上銀行、手機銀行等辦理。此外，對於從中小銀行獲得房貸的，由於部分中小銀行的網絡系統還不完備，借款人需要到銀行網點辦理。

值班編輯 康嘻嘻

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