樓市政策再迎金融支持“組合拳”，市場信心有望提振

21世紀經濟報道記者張敏 北京報道9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行行長潘功勝在發佈會上表示，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

同時，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

潘功勝還表示，將延長“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策的有效期限，從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。作爲融資制度改革重要抓手的“白名單”機制，也將深入推進。

此外，在將部分地方政府專項債券用於土地儲備的基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。

這是上半年的“517新政”後，最大力度的一套樓市政策“組合拳”。

今年以來，樓市政策繼續保持高密度的出臺節奏，相關數據也出現邊際改善，但市場始終未能進入升溫通道。如今，時間即將進入第四季度，業界對傳統的“銀十”行情和年末“翹尾”行情頗有期待。短期的市場信心提振，成爲當務之急。

在此背景下，這套“組合拳”的短期目標十分明確。其釋放的中長期信號，也值得關注。

銷售、融資同時發力

此輪調整中，存量房貸利率的下調最受關注。

中原地產研究院的統計顯示，今年8月，全國首套房平均利率已經跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率爲3.6%。整體來看，8月房貸平均利率在3.3%左右。

相比之下，當前存量房貸平均利率在3.92%左右。兩者相差60多個基點。

按照最新政策，若存量房貸利率再降低50個基點，其與增量房貸的平均利差將明顯縮減。存量購房者的還貸壓力也將有所減輕。

同策研究院指出，此次調整能夠降低已購房人羣的按揭貸款壓力，尤其是高點入手的這部分購房者。按照貸款總額200萬元、貸款30年計算，每年節約的房貸利息約1萬元左右。

該機構表示，這不僅支撐了改善性需求的釋放，同時還能應對消費疲軟，提高居民的潛在消費能力。但值得關注的是，央行給出的是一種指引，並非強制要求，商業銀行能否全面執行還值得繼續關注。

58安居客研究院院長張波也表示，存量房貸利率下調，對於二套存量貸款更爲有利。去年存量房貸利率的調整就未涉及二套房，加之本輪調整中不少城市二套房的利率已經明顯下調，因此這部分利率存在更大的可調整空間。但具體還要視不同城市和地區的具體落地細則。

二套房最低首付比例的下降也備受關注。繼“517新政”將該水平降至25%後，此次再度下降10個百分點，並與首套房最低貸款利率拉平。

機構普遍認爲，這對於改善性需求的釋放是較大的利好，也是應對需求結構變化的重要舉措。在重點一二線城市，改善性需求已成爲當前市場的主流。

張波表示，此舉體現出國家對於各類自住性買房需求的保護，預示着房地產市場有望不斷走出低谷，市場復甦的力度或不斷增強。

“降低二套首付比例，也預示着房價當下已經處於底部。”張波說，較低的首付比例通常意味着購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，並進一步加大金融風險。因此，在實施這一政策時，說明監管部門對於當下樓市的判斷較爲清晰，尤其對於房價層面的長期預期更爲明確。

除了銷售端的發力外，延長“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策的有效期限，則體現出對市場主體的關注。

其中，“金融16條”出臺於2022年11月，旨在全方位爲房地產業提供金融支持。經營性物業貸款新規出臺於2024年1月，有條件地允許房企使用經營性物業貸款用於償還債務，來拓寬融資渠道。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，過去幾年來，這兩項政策對保障房企現金流安全、平穩度過市場調整期起到了積極作用。但整體來看，企業的資金鍊仍然面臨着較大的壓力。因此，政策的延期也順理成章。

他表示，按照同樣的邏輯，房地產項目融資“白名單”制度的推進也在預期之內。且作爲房地產融資制度改革的重要抓手，“白名單”制度有望成爲中長期的主要模式。

有望提振市場信心

這套政策“組合拳”的推出，是上半年的“517新政”之後，最大力度的穩樓市措施。

今年5月17日，央行、金融監管總局宣佈，調整個人住房貸款政策。首套房最低首付比例調整爲不低於15%，二套房最低首付款比例不低於25%。同時，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

此次調整後，個人購房的最低首付比例和貸款利率均降至歷史低位。

此後，市場交易一度升溫，部分樓市數據指標也出現邊際改善。但總體來看，市場並未進入持續回暖的通道中。

根據國家統計局的數據，今年1—8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。同期，房地產投資、開竣工、房企到位資金等指標繼續負增長。

本月以來，樓市表現繼續平淡，傳統“金九”成色不足。除上海等少數城市外，整體市場的需求仍然相對乏力，難以對市場帶來持續支撐。

國家統計局相關負責人在解讀樓市數據時，多次使用“調整期”對市場進行定調。業界則不斷呼籲，出臺新一輪的刺激政策。

事實上，9月末是樓市政策密集出臺期。梳理過往的樓市調控歷程發現，國慶長假前夕，有過多次出臺重磅政策的先例。其中，2010年、2016年國慶前夕，監管部門推出了對市場進行降溫的舉措；2014年、2022年及2023年同期，政策則以鼓勵需求、刺激交易爲主。

機構普遍認爲，此次監管部門推出樓市政策“組合拳”，是對社會預期的積極迴應。但相較於技術調整空間，政策的效果將主要體現在信心提振、情緒修復層面。

同策研究院表示，政策對於預期和信心的影響要遠大於實質性的內容，令居民看到國家通過金融支持經濟發展及提振房地產業的態度和導向，增加對房地產的信心。

易居克而瑞也指出，房地產需求的恢復，本質上仍取決於購房者對購房成本和收益的比較預期，居民充分就業和收入水平的提升纔是市場企穩的核心支撐。故而還需要財政政策配合發力，創造投資消費和就業，纔會讓貨幣政策找到“着力點”，促進房地產市場平穩健康發展。

隨着政策預期的兌現，下一步，政策的落地情況同樣值得關注。除了金融機構的執行細則外，將有更多“城市版”政策出臺。由於部分一二線城市的調控政策仍有優化空間，其措施也頗受期待。

近期，已有部分城市釋放積極信號。

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發佈，強調優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度等。

22日，無錫市召開全市房地產市場穩投資促消費工作推進會強調，抓緊出臺新一輪房地產相關優化政策。

前述房企人士表示，樓市政策的窗口期再度開啓，市場的短期機會也將到來。按照慣例，房企將在營銷中積極佈局，今年第四季度，市場有望出現供需兩旺的行情。