央行組合拳 房市進入降溫期

(圖/本報系資料照)

先前7~8月央行直接對銀行祭出「不動產減降令」,要求銀行需全面減降不動產(房貸與建融)的放款總量,但也因此產生部分亂象,賴總統關切民衆房貸申請困難的情況,後續央行更約見國銀總座,針對民怨祭出四大措施。原先市場雖認爲本月理監事會議會以第7次選擇性信用管制來調控房市,但未料其祭出組合拳,比外界預期得更嚴苛。

此次央行再次調高存款準備率1碼,並祭出第7次選擇性信用管制措施,共計有4項措施,包括:新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期;自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降爲5成,並擴大實施地區至全國;公司法人購置住宅貸款與自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降爲3成;餘屋貸款最高成數由4成降爲3成等,範圍之廣、打擊力道之強超乎市場想像,預料對房地產市場的信心將造成不小的打擊。

有鑑於不動產放款集中度,6月底全體銀行平均是37.4%,相當靠近37.9%的歷史高點,以及截至7月底,銀行不動產放款平均比例爲26.47%,甚至國銀7月底房貸餘額爲10.65兆,再次創下18年來的新高,已連續3個月暴增逾千億元,年增率達到10.82%;再加上今年1~8月6都建物買賣移轉件數年增率衝高至27.5%,房價也持續屢創新高,成了央行本月理監事會議出重手針對房市進行調控的原因。

況且先前財政部、內政部也強化對新青安房貸的審查,因此政策因素導致市場對房市的信心出現明顯鬆動下滑的局面。

若以影響層面來說,顯然短期內除首購、都更危老與企業投資興建廠房不受影響外,換屋、投資、投機等其他房貸的申請門檻與難度皆提高,類型則以成屋首當其衝,而預售屋交屋的狀況也恐受影響,但商用不動產因有科技業者的自用性買盤支撐,故受到的波及相對較小。

整體而言,不同於今年上半年價量齊揚的房市盛況,下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變,觀望情勢較爲顯著,致使住宅市場進入降溫期,交易結構轉爲量縮、價格高檔震盪的格局。

畢竟央行連兩季調升存準率,持續壓縮銀行的放款量能,此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴。況且仍需留意部分新案房價進入高原期,高房價也考驗市場的接受度,以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數,加上國內仍有地緣政治因素,此對於買方的購屋決策依舊有影響。(作者爲臺經院產經資料庫總監、APIAA理事)