21解讀丨存量房貸利率擬降50個基點 貸款200萬每年少付利息1萬元

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會主要負責人介紹了金融支持經濟高質量發展有關情況。

中國人民銀行行長潘功勝在發佈會上表示，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；今年內將視市場流動性狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率。

央行主要負責人介紹，在房貸方面，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

同時，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

這是繼今年的“517新政”後，房地產信貸門檻的又一輪下調。分析人士指出，這也意味着新一輪的政策刺激到來。

存量房貸壓力減輕

此輪調整中，存量房貸利率的下調最受關注。

中原地產研究院統計數據顯示，今年8月，全國首套房平均利率已經跌到了3.25%左右，二套房貸款平均利率爲3.6%。整體來看，8月房貸平均利率在3.3%左右。

相比之下，當前存量房貸平均利率大約在3.92%左右。兩者相差60多個基點。

按照央行的最新政策，若存量房貸利率再降低50個基點，其與增量房貸的平均利差將明顯縮減。存量購房者的還貸壓力也將有所減輕。

同策研究院指出，此次調整能夠降低已購房人羣的按揭貸款壓力，尤其是高點入手的這部分購房者。按照貸款總額200萬元、貸款30年計算，每年節約的房貸利息約一萬元左右，30年一共節約利息支出30多萬。

該機構表示，這不僅支撐了改善性需求的釋放，同時還能應對消費降級，提高居民的潛在消費能力。但值得關注的是，央行給出的是一種指引，並非強制要求，商業銀行能否全面執行還值得繼續關注。

此外，二套房最低首付比例的下降也備受關注。15%的二套房最低首付比例，將再度刷新歷史最低水平。

機構普遍認爲，這對於改善性需求的釋放是比較大的利好，也是應對需求結構變化的重要舉措。在重點一二線城市，改善性需求已成爲當前市場的主流。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此輪政策的意圖是，讓居民通過加槓桿來支撐房地產消費，通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對衝通縮。同時，也爲了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行爲。

利好政策有望繼續推出

今年以來，房地產市場一直處於築底狀態。上半年，監管部門曾推出“517新政”，大幅降低樓市信貸門檻，此舉一度對市場帶來積極刺激，但市場並未真正進入上漲通道。

根據國家統計局的數據，今年1～8月，全國新建商品房銷售面積6.06億平方米，同比下降18.0%；新建商品房銷售額5.97萬億元，下降23.6%。同期，全國房地產投資、房企到位資金等指標繼續處於負增長狀態。

統計局相關負責人在解讀樓市數據中，多次使用了“調整期”進行定調。

本月以來，樓市表現繼續平淡，傳統“金九”成色不足。

因此，業界不斷呼籲出臺新一輪的刺激政策。

事實上，9月末是樓市政策密集出臺期。梳理過往的樓市調控歷程不難發現，國慶長假前夕，多有重磅樓市政策出臺的先例，其中不乏刺激性措施。

分析人士指出，在央行此次推出多項優化措施後，各大金融機構將出臺相關細則。城市政府層面，也可能再度推出一攬子政策措施。

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》的實施意見發佈，並強調，優化房地產政策，適時取消普通住宅和非普通住宅標準，優化商品住宅用地交易規則，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度等。

兩天後，無錫市召開全市房地產市場穩投資促消費工作推進會強調，抓緊出臺新一輪房地產相關優化政策。

中指研究院指出，除了信貸門檻的下降外，預計放寬核心城市限制性政策仍是需求端優化的重要方向，各地購房補貼力度也有望進一步加大。

該機構還表示，去庫存方面，目前受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響，地方國企收儲落地節奏仍較慢，未來若在收購存量房用途範圍、收購對象範圍、金融支持等方面繼續優化，市場信心有望有所修復。