租屋新制，Are You Ready？
近日內政部的臉書成功引起小編的注意（霸道總裁邪魅狂狷笑）。內政部幫大家畫線了四個重點，也就是6月1日開始包租契約跟轉租契約要遵守下面的規定：
1. 押金不能超過2個月2. 房東不得禁止租戶遷戶籍3. 電費不可超過臺電標準4. 不可限制房客報稅
進入主題前，先介紹一下今天法條的主角們：住宅租賃契約應約定及不得約定事項、住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項、住宅包租契約應約定及不得約定事項，都是由租賃住宅市場發展及管理條例第32條授權內政部去訂定的。簡單說今天適用這些規定的是一般房東房客間、包租業者跟房客間以及包租業者跟房東間。
此轉租非彼轉租
普通的轉租是指，房東租房子給我，我看着剩下的空房間想說：「不如出租。」也就是一般的二房東。承租人（二房東）跟次承租人的租賃契約與大房東（原出租人）沒有關係，而且依照民法第443條第1項但書，房屋原則上是可以一部轉租的，但既然叫一部轉租，就是說你自己也要留在那個房子裡，不可以做一個瀟灑的二房東，你跟你的房客們要榮辱與共啊！另外依照第444條第1項，在合法轉租的情況，二房東跟大房東之間租賃契約繼續有效。
不過這裡的轉租，是指包租業者的轉租。到這裡我們簡單來認識一下現在執政者推行的政策之包租代管。因爲這是一個高齡化、高房價的時代，有資本而老去的人們開始不願意當出租人，多租多麻煩反正也用不到這麼多錢，不如就讓它空着，空屋率就這樣上升了，但是年輕租羣的需求卻沒有減少，因此政府就出手了。「代管」是指由租屋業者去替房東處理、管理租賃住宅業務，並協助房東與房客訂約；「包租」是指政府委託租屋業者向房東承租住宅，轉租給其他人供居住使用，並對住宅進行管理。這裡面特別應該被注意的是在包租契約中，二房東（租屋業者）將房子轉租出去時，因爲一方是企業經營者，而有消費者保護法的適用，也就是說如果違反內政部公告的應記載或不得記載事項，有消保法第56條之1的適用，這也是跟一般租屋契約一個很大的不同點。附帶一提，訂定包租契約的大房東，也就是提供房子的人，依照租賃住宅市場發展及管理條例第17條第1項，會獲得租金所得稅減徵的優惠，以希望大家多一點的提供房子，降低空屋率。
回到畫重點的這幾點。
押金不能超過兩個月，這個在他們的母法第7條就有規定不得超過兩個月，因此這點根據法律優位原則，內政部所定的應記載不得記載事項也不能去打破它，寫在裡面也只是更明確而已。在遷戶籍的部分，內政部公告的轉租定型化契約第11條包租業之義務與責任內，第1項第9款就有說：「應配合承租人設立戶籍需要，協助向原出租人取得可供設籍之相關證明。」但是相同的規定，在一般租賃定型化契約裡卻只規定在不得記載事項，其實事實上房東還是消極的不配合協助房客設立戶籍，因此可以看的出來在政府介入的包租形式，效果還是比一般租賃契約強一些。電費的部分，小編本來覺得很猛，想說一度五塊（昨天還聽到世代在進化，一度六塊不是夢）的時代要結束了嗎？一查才發現，臺電公司公佈的夏季用電量最高級距的每度金額是6.41元。小編現在聽到最猛的應該就是一度六塊吧！所以感覺這點對大家也不會有特別的影響，頂多就是讓房東們不能更誇張。最後6/1以前如果你是包租、轉租形式的承租人，可能就要等到下一次更新租賃契約的時候才能換，但是，如果你是一般租賃契約，上面說的規定早在107年6月28日就開始施行了，如果你的房東有違反，記得檢舉他啊！但提醒大家，一般的房東再惡劣都不是企業經營者，新聞報的30萬不是在說他哦！
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