租金下降、物業重估，老牌港資房企經營承壓

在最近的一個業績報告期內，多家港資開發商的紛紛出現業績下滑乃至虧損的現象，例如九龍倉置業股東應占溢利虧損10.52億港元，同比由盈轉虧；太古地產的中期股東應占溢利同比減少19%，多家旗下商場零售額下滑……

多家港資房企分析業績下滑原因時提及經濟復甦放緩、香港旅遊業、市場供應等帶來影響，造成租金收入下降，同期市場整體下行也使得企業的投資物業重估存在不小壓力。

不過這些並未阻擋港資房企繼續投資的積極性。有分析認爲，港資房企經營穩健，經歷過數輪房地產週期，有較強的穿越週期經營的經驗，同時也有餘力捕捉投資機會逆勢投資。太古地產、恆隆地產、新鴻基地產等港資企業仍在加碼內地市場。

物業重估影響業績

港資房企虧損主要的成因是企業所持投資物業重估帶來的影響。

投資物業重估損益，是企業所持有的商業、酒店、辦公等投資物業，在報告期內按照公允市值波動進行重新估值後發生的淨值差額，計入當期損益。在經濟和行業的上行期，手持衆多投資物業的港資開發商曾取得了豐厚的回報，但當市場不確定性加劇時，投資物業重估損益也會出現較大波動，難免成爲業績拖累。

在香港坐擁海港城和時代廣場兩大知名商業綜合體的九龍倉置業是一家經營歷史悠久的開發商。今年上半年，該公司實現收入約65.01億港元，同比微增約0.43%；營業盈利實現49.15億港元，同比僅減少約0.51%。

九龍倉置業的基礎淨盈利實際上也實現31.23億港元，同比增加約2%；若計入投資物業重估減值的影響，也即減少44.5億港元，則該公司的股東應占虧損則爲10.52億港元，“反映資產價值疲弱”。

據九龍倉置業披露，截至2024年6月末，該公司的投資物業資產總額爲2230億港元；而上年同期該指標約爲2274億港元；其中，海港城（不包括三間酒店）的評估值爲1516億港元，時代廣場的估值爲460億港元；2023年同期，兩大物業的估值則分別爲1545億港元、473億港元，減值變動明顯。九龍倉置業管理層表示，若零售市場表現持續疲弱，不排除下半年仍需要減值。

同樣被該項指標影響的還有恆隆地產。今年上半年，受市況影響，該公司租賃收入下降明顯，導致股東應占基本純利同比下降約22%；若計入物業重估值，內地與香港的物業組合均算在內，合計虧損6.34億港元，促使該公司的股東應占純利降至約10.61億港元，同比降幅則擴大至超5成。

這不是恆隆首次受到物業重估的拖累。早在2020年上半年，受租金下降、疫情及社會動盪等多重因素的影響，恆隆投資物業重估虧損達到了46.42億港元，其中內地和香港兩地的物業重估虧損額均在23億港元以上。受此影響，恆隆地產的股東應占淨利潤爲虧損25.37億港元；若扣除這一影響，股東應占淨利潤應爲收益19.89億港元。

由於物業短期內無法變現，投資物業重估並不會實質上給企業帶來損失，但這一指標也反映出不佳的市場情況對資產價值的影響，而企業的主營業務實際上也同步承壓。尤其對於持有並運營較多投資物業的港資開發商來說，租金收入作爲營收主要來源，在報告期內均出現些許下滑。

香港寫字樓市場在今年上半年面臨着經濟疲弱和供應過剩的雙重夾擊，對租金帶來了極大壓力。恆隆地產旗下集中於中環一帶的租戶租金下調，導致香港島辦公樓組合收入大幅下跌約14%；同期九龍倉置業旗下海港城和時代廣場的寫字樓部分，收入分別下跌2%、8%。

伴隨着出境旅遊日益增加以及消費模式的轉變，零售市場也同樣承壓。恆隆地產在內地和香港的商場租金收入分別下跌6%和7%；另一老牌港資開發商太古地產旗下位於香港的各項目出租率均達到100%，但該部分整體的租金收入還是較2023年同期下跌3%，總額爲11.98億港元；同時整體零售額也下降約7%。

仍在積極投資內地

市道不佳，向來穩健的港資開發商放緩了擴張的步伐。恆隆地產董事長陳文博就在7月底的業績發佈會上坦言，現時營商務必謹慎，並不是擴張的好時機。同時，爲了應對充滿挑戰的大環境，該公司還削減了中期派發的股息，以保留多些現金。

不過，這並不意味着這些開發商完全放棄投資的機會。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，港資房企經營穩健，負債率較低，抗風險能力強。太古地產、新世界發展等成立時間超過50年，經歷過數輪房地產週期，有較強的穿越週期經營的經驗，經營穩健，負債率較低，資產負債率普遍在40%左右，當房地產市場運行在週期底部，這些企業有餘力捕捉投資機會逆勢投資。

7月份，新鴻基地產打造的南京ifc商場正式開業，位於南京河西中央商務區，彙集了衆多奢侈品牌；香港置地在南京新街口開發的“金陵中環”綜合體也即將竣工交付。

恆隆地產也還在以自己的方式推進投資：持續擴建上海恆隆廣場。陳文博稱，在上海，競爭越來越激烈，恆隆廣場擴建目的就是提供更多空間，滿足當前年輕人的需求。“趁這個宏觀市場的放緩時間，如果我們可以不花太多錢，但是可以讓我們的產品做得更好，我們其實更應該加快進行。”

恆隆地產方面披露，上海恆隆廣場的擴建獲得了政府批准，利用現有的園景區域興建一座總樓面面積約3000平方米的零售建築，預期於2026年完工。同時，正在打造中的杭州恆隆廣場也計劃於2025年起分階段落成。

這其中，尤以太古地產的動作最爲頻繁。8月初，太古地產與陸家嘴集團合作開發的上海洋涇綜合發展項目正式命名爲“陸家嘴太古源”。該綜合體位於浦東黃浦江沿岸內環線內，計劃於2027年起分階段開業。太古地產還將在該項目中推出位於內地的首個高端住宅品牌，首批住宅計劃於2024年底預售。

太古地產行政總裁彭國邦預期，廣州及成都對奢侈品零售鋪位的需求保持殷切。這期間，在對成都太古裡展開升級工程，擴大項目中奢侈品牌的零售部分的同時，太古地產還將廣州天河路387號項目收入囊中，並將其翻新作爲廣州太古匯高級零售物業組合的新增部分，這將使得廣州太古匯的建築面積增長43%。據透露，裝修和改造工作將在今年年底前開始，預計於2026年竣工。

這只是太古地產加大對內地投資的縮影。彭國邦表示，“我們的1000億港元投資計劃自2022年宣佈推進至今進展理想，尤其是中國內地市場，中國內地市場爲推動收入增長的關鍵，在長遠擴展計劃中亦具有重要的策略意義。”

太古地產主席白德利給業務擴展設定了一個目標：2027年前在六個內地城市發展共11個主要以零售主導的大型商業項目。他表示，太古地產會繼續在一線及新興一線城市物色項目發展機遇，並根據港幣一千億元投資計劃，2032年前把中國內地的總樓面面積增加一倍。