經營性物業貸款新規出臺 進一步盤活房企優質存量資產

證券日報記者 謝嵐 見習記者 陳瀟

房企融資端迎來重磅利好。1月24日晚間，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（以下簡稱《通知》）。這也是首次對商業銀行經營性物業貸款業務進行明確，明確經營性物業貸款的定義，並將商業性房地產範疇擴圍；同時明確貸款額度和貸款期限等內容，拓寬資金用途，擴大經營性物業貸款使用範圍。

整體來看，《通知》的兩方面內容備受房企關注。一是在用途方面，此前，經營性物業貸款僅限於歸還用於建造該經營性物業的貸款或升級改造，《通知》則放寬了房企貸款使用範圍，2024年底前，對規範經營、發展前景良好的房地產開發企業，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

西南證券研究員周雅婷表示，這一方面可以有效盤活房企所持有的綜合效益較好的經營性物業等存量資產，提高資金使用效率；另一方面，也可以豐富資金融通渠道，爲房企提供更充足的資金支持，有助於緩解其債務壓力。

二是在貸款額度及期限方面，《通知》明確規定經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%，貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，且貸款到期日應早於承貸物業產權證到期日至少5年。

在周雅婷看來，以往金融機構在開展經營性物業貸款時，要求貸款額度原則上不超過承貸物業評估價值的50%，最高不超過60%。承貸額度的提升以及可投向商業性房地產範圍的拓寬，有助於提升房企可貸資金規模，增加房企可支配資金。

如此一來，過去在經營性物業方面有所建樹的房企或將率先受益。

除了貸款額度有望擴容之外，在多位業內人士看來，2024年是房企的償債小高峰，政策的推出也有利於房企進一步置換債務，化解流動性風險。

“房企通常會以存量經營性物業爲底層資產進行相關的融資，比如CMBS、類REITs等。接下來，經營性物業貸款可以更多地用於置換存量債務。”中指研究院研究副總監徐躍進向《證券日報》記者表示。

“與以往的政策相比，該政策具有長期指導意義。從一視同仁滿足不同屬性的房企融資需求角度來看，也有了可操作性和落地性。接下來，銀行在對房企存量貸款進行置換的同時有了更多的靈活性。一方面，可以延長房企的債務週期，化解風險；另一方面，也有利於減輕房企的短期債務壓力。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示。

“《通知》通過加強持有物業的變現能力和資金使用效率，進一步改善房企合理融資環境。疊加消費性基礎設施REITs的發行，也爲不動產盤活提供通道，我們認爲，持有物業資源充沛的企業將明顯受益。”徐躍進表示。

徐躍進認爲，2024年，房地產政策以防風險爲首要目標，將一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，防範化解房企風險，促進房地產市場平穩健康發展。

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