珠海樓市新政刺激改善房購買力，存量去化仍是破題關鍵

南方財經全媒體記者馮玉怡 珠海報道

5月17日四部委出臺房地產重磅新政後，珠海樓市政策迅速跟上。

目前，珠海首套住房個人住房貸款最低首付比例由原來的最低20%調整爲15%，首套住房商業性個人住房貸款利率下限則維持在二月以來的3.35%。

隨後，珠海出臺促進房地產市場平穩健康發展的若干措施，從取消商品住房限購、取消限售年限、支持住房“以舊換新”活動、加大公積金政策支持力度等六方面利用政策工具箱，促進房地產市場持續平穩健康發展。

“上週末（5月25-26日），我們新房的簽約數是以前一個月的總量，帶看轉化率比以前高了不少。”一位十字門片區新盤的置業顧問告訴南方財經全媒體記者。據珠海中原地產數據，新政出臺後的首周（5月20-26日），珠海全市網籤成交住宅305套，環比增長16%。

不少受訪從業者表示，近一年多來，珠海的房地產政策力度較大且較爲寬鬆，前期已經釋放部分需求，這也是此次新政發佈後仍未出現“爆盤”的原因之一。加上主流購房人羣以改善型住房爲主，持幣觀望特點更明顯，所以政策落地效果仍需一段時間釋放。

改善型樓盤受青睞

事實上，珠海從2023年春節前後就成爲全國首批率先下調當地首套住房個人房貸利率下限的城市，當時首套住房商貸利率從4.1%降至3.7%，後續下探至最低3.5%。今年2月，央行宣佈1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲3.95%，珠海首套房貸利率調整後至今仍維持在3.35%，二套房貸利率爲4.15%。南方財經全媒體記者瞭解到，在認房不認貸的條件下，目前珠海已有部分銀行可以執行二套房貸款利率3.35%。

以在珠海首次購買總價爲500萬元的房產爲例計算，純商業貸款30年，按照最新的3.35%房貸利率計算，從3成首付比的150萬元減少至1.5成首付比的75萬元，少掏75萬元首付，但月供多出3300元。如果首付比仍然選擇3成，月供可減少686元，還款總額可節省24.6萬餘元。值得注意的是，房貸利率會根據後續央行LPR報價調整，或仍有下降空間。

有業內人士表示，當前珠海購房者普遍對改善性住房有強烈需求，此前因爲限購限售、房貸限制等政策對這部分剛需人羣的購房需求形成一定壓制。現在房價從高位回落、政策持續“鬆綁”，這部分剛需人羣的購買需求被激活。

珠海市商品房預（銷）售專網數據顯示，4月珠海商品房網籤共2959套，環比上漲34%。其中，住宅網籤2195套，環比上漲44%。數據也從側面表明，購房需求並沒有減少。

受訪業內人士普遍認爲，在目前價格中樞比較穩定適中、房貸利率進入下探區間的情況下，此輪首付、利率“雙降”背景下，首先步入市場購房的人羣以剛需客爲主，房企要搶抓這部分人羣的需求還需要回歸房子的品質和價值。

不久前，李小姐通過珠海住房“以舊換新”政策，把原先老香洲的房子置換爲南灣片區的新房，目前相關手續已經辦結。她告訴南方財經全媒體記者，“在戶型設計、得房率、環境配套等方面，我們對選購的新房都比較滿意，而且在比照過市場價後，我們認爲房地產商給出的認購價格也比較合理。”

珠海新盤在軟硬件各方面不斷“卷”出新高度，一些優質房源受熱捧並率先走出“上升曲線”。但珠海房地產市場“供大於求”的基本面仍未改變。鏈家數據顯示，珠海在新政出臺後短短數日內新增上百套二手掛牌，掛牌價基本都在降價。目前，珠海樓市仍呈現讓利去化、“以價換量”的主要特徵。

珠海未在國家統計局監測的70個大中城市之內，但據南方財經全媒體記者瞭解，2022年初至今，珠海房價一直處於下行通道，部分新房房價跌幅近20%。一些急於去化的新盤降價幅度甚至超過30%。此輪房地產調控政策意在釋放積極信號，修復市場信心。珠海市統計局一季度數據顯示，珠海房地產開發投資增長1.9%，爲近兩年來首次實現正增長。

探索存量去化“珠海模式”

一名珠海樓市觀察人士告訴南方財經全媒體記者， 2023年年末珠海市常住人口爲249.41萬人，但二手掛牌量近5萬套，按照目前珠海每年平均的銷售力，至少要10年才能賣完。如何去庫存，成爲珠海房地產最迫在眉睫的問題。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，在商品房市場下滑的情況下，行業整體規模要保持在高位，應繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，將剛需和中低收入人羣需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求，這也是房地產未來發展的新模式和基本路徑。

探索新模式，繞不開“去庫存”這一焦點問題。目前，全國已開啓房企收購模式，房企按照評估價格收購換房人的二手房，收購款抵扣換房人認購新建商品房的購房款。珠海已先行先試，依託華髮股份的珠海大區通過直接收購、以舊換新等方式參與到存量房的去化過程中。華髮股份公開數據顯示，截至目前，通過“以舊換新”意向瞭解置換活動客戶超2000批，超過350套房已進入驗房、評估、交易的實操流程。

值得一提的是，華髮也在積極利用REITs、ABS等創新融資工具盤活資產、拓寬保租房建設資金來源方面做出新嘗試。上交所信息顯示，日前債券存量規模11.7億元的“華金-華髮大灣區保障性租賃住房資產支持專項計劃”已經發行。

當前市場上的“以舊換新”通常要求購房者購買指定的新房樓盤，限制了購房者的選擇範圍，商品房“以舊換新”的政策效果仍待觀察。李宇嘉認爲，“以舊換新”能否成功，關鍵在於舊房是否能夠賣出去。

此前就有專家建議，引導地方國有企業在金融機構支持下市場化參與收購，能夠快速形成團體購買力，加快存量商品住房去化速度。對於像珠海這樣房地產庫存量大、去化週期長的城市，無疑起到一定的支撐作用。

“房地產新政會改善目前市場供大於求的關係，但歸根到底還是要實際性的成交量。”受訪者認爲，政府在幫助減輕地產市場供應端的壓力的同時也要激活需求端，從“消化存量”、“優化增量”兩方面齊加力才能加快市場修復。亦有業內人士表示，目前杭州、南京、佛山等新一線城市均落地“購房即可申請落戶”的政策，珠海房地產面臨的博弈將更加激烈。