周評：地產政策質變後的猜想

從上週開始，地產政策再度成爲市場焦點，對於此次政策我們認爲是一次量變到質變的發生。從18年房住不炒至今，地產行業經歷了近20餘年來的唯一一次慘痛的供給側改革，供給側之所以要改革，往往都是產能過剩、需求不足，典型的如15年後的煤炭鋼鐵、水泥機械，都是各自產能過剩，需求階段不足，最終各種小煤礦、小鋼廠紛紛關閉，調整持續兩三年，現在上述行業基本都是央國企當道，抗壓能力要強了很多，行業的週期波動相比十年前也要小了很多。

而地產行業在經歷了近二十年的快速發展後，面臨人口結構、城鎮化尾聲以及經濟換擋等多重因素下，此次調整兇猛無比，短短兩年內，大量民營企業破產倒閉、需求連續三年接近腰斬，量價齊跌，部分三四線城市可謂慘不忍睹。雖然政策從22年就開始逆向調控，但實際效果極爲有限，直至本次出手我們認爲這是一次質變。

首先，15%的首付比例是歷史沒有，這代表了金融機構在此時的態度，願意與購房者一起承擔更大風險；其次是購房收儲，也是歷史首次，雖然有人說三五千億體量太小，但我們認爲這就好比股市的平準基金，劃出一條線，讓市場不再恐慌；最後是會議上提出的“人民性與政治性”，對於當下地產行業的重塑是至關重要。

基於上述三點，我們認爲行業的調整臨近尾聲，L型的一豎接近到底了，之後一橫需要時間，還要看政策的發力速度。至於當下地產板塊，基本從破產的陰影中走出，因此估值自然要修復，一些淨資產一兩折的，沒那麼差；一些債務問題，進入白名單的，拿到被收儲機會的，也會壓力減輕，對於未來，地產行業必然將進入新模式。槓桿率降低，長期回落到50%左右；ROE迴歸，過去很多年地產ROE在20%以上，這種高週轉高槓杆必然也伴隨高風險，未來槓桿回落，ROE迴歸製造業，好產品、好品質、好設計將是關鍵，考驗不同企業的綜合管理能力；尋找新模式，租售並舉、物業管理，找到更好的現金流模式，給予更合理的估值。

最後，借鑑其他市場的經驗，香港日本美國等開發企業的平均估值過去幾十年PB基本在0.3至1.2倍之間，當下經歷了兩週反彈後，不同企業根據不同的財務狀況估值各不相同，但相信假以時日隨着銷售、利潤數據的逐步披露，行業內部必然逐步分化，屆時纔是供給側改革成效的真正體現。

期待房地產新模式下2.0版本，期待真正好房子的出現。

最後祝大家投資路上一帆風順 買賣同源 知行合一！

邊風煒

2024年05年23日晚