中報觀察丨大悅城地產順流而上
觀點網 8月29日晚間，大悅城地產在先一步披露2024年上半年的未經審覈營運數據之後，中期業績也於隨後正式公佈。
今年上半年，大悅城地產營業收入總額爲86.221億元，同比增長126.2%。該公司表示主要是本期物業開發業務結算面積增長，物業開發收入同比增長。
根據中期業績公告，期內，大悅城地產物業開發業務實現收入59.754億元，同比增長494.7%。合約銷售金額147.561億元，同比增長40.1%，合約銷售面積44.7199萬平方米，同比增長13.4%。
隨着該項業務營收的大幅增長，其在大悅城地產總營收中的佔比也達到了69.3%。而去年同期，大悅城地產物業開發業務營收爲10.048億元，佔總營收的比例僅爲26.36%。
增長的代價是銷售及提供服務成本的增加，約爲59.054億元，同比增長250.5%。其中，已售物業成本由去年上半年的8.42億元增至50.76億元。
整體毛利率32%，同比下降24個百分點，主要因上年同期持有型物業收入佔比高，提升了整體毛利率。
於上半年，大悅城地產溢利約爲7.587億元，同比下降39.4%。公司擁有人應占溢利約爲1.426億元，同比下降85.2%。該公司表示，主要因應占合營公司溢利減少及待售在建物業減值增加。
觀點新媒體查閱公告獲悉，應占合營企業溢利由去年上半年的6.25億元減少至本期的1.5億元，而待售在建物業減值損失由去年上半年的4722.5萬元增加至約1.92億元。
剔除公司擁有人應占投資物業之稅後公允價值虧損及本公司擁有人應占匯兌收益合計虧損約5260萬元，公司擁有人核心淨利潤（非香港財務報告準則）約爲1.952億元，同比下降68.7%。
除上述的物業開發業務之外，大悅城地產的業務板塊還包括投資物業、酒店經營、管理輸出及其他服務三部分。
期內，投資物業租金及相關服務收入總額約爲20.907億元，同比下降2.8%，主要因於2023年下半年出售持有投資物業的附屬子公司所致。投資物業業務毛利率78%，同比下降1個百分點。購物中心、寫字樓及其他收入佔比分別約爲88%、10%和2%。
購物中心持續強化商業經營，打造多項營銷活動，引領消費創新，取得了良好的銷售業績。上半年實現銷售額約爲188億元，同比增長15%，租金收入錄得15.127億元，同比增長1.9%。購物中心平均出租率96%，同比增長4個百分點。
其中，上海靜安大悅城、瀋陽大悅城、煙臺大悅城、蘇州大悅城、重慶大悅城、武漢大悅城出租率提升明顯，由去年同期的90%、89%、86%、90%、81%、92%提升至97%、96%、96%、96%、86%、96%。
上半年，寫字樓業務實現租金收入約1.887億元。在此前相繼出售部分大宗項目後，目前大悅城地產主要投資物業中涉及辦公用途的僅剩北京西單大悅城寫字樓、北京中糧廣場寫字樓、香港中糧大廈寫字樓，三個項目的出租率在今年上半年均有改善，由83%、90%、83%提升至87%、93%、88%。
酒店經營業務實現收入約4.675億元，同比下降12.8%。目前處於正常經營狀態的項目共有四處，即三亞亞龍灣瑞吉度假酒店、三亞美高梅度假酒店、北京華爾道夫酒店、北京大悅酒店。而三亞亞龍灣凱萊仙人掌度假酒店因資產老舊，現已暫停營業，後續將開展相關資產更新工作。
上述四個項目除北京華爾道夫酒店的平均房價由2333元提升至2627元之外，其餘均有下降。
不過，平均房價下滑也是酒店行業普遍面臨的情況。一方面是受去年同期日均房價高基數的影響，另一方面也受消費者消費行爲變化及市場供求關係的影響。酒店經營能夠繼續維穩已實屬不易。
據悉，大悅城地產還堅持輕重並舉的發展戰略，運營天津和平大悅城、上海長風大悅城、西安大悅城、紹興國金大悅城、無錫江南大悅城等購物中心項目及北京匯京雙子座大廈和中郵保險·玖安廣場寫字樓項目。期內，管理輸出項目收入總額達7300萬元。
展望2024年下半年，大悅城地產表示，將繼續踐行“城市運營與美好生活服務商”的定位，緊盯新消費熱點，靠前行動利用好各地促消費政策，發揮商業項目優勢，努力提升品牌影響力和商業競爭力，實現良好的經營業績。
企業的長期發展有賴於健康的財務表現。於2024年6月30日，大悅城地產持有資產總值約1430.152億元，總權益約爲561.634億元，較上年末基本持平。
截至期末，大悅城地產獲得人民幣637.97億元的銀行授信額度，尚未動用的銀行授信額度295.70億元，全部以人民幣、港幣和美元計值，融資渠道暢通，授信額度充裕。
值得注意的是，大悅城地產融資成本由上年末的4.49%進一步下降至本期末的4.39%。
資本結構也持續優化。該公司的非全資附屬公司中糧置業投資有限公司於2024年1月在深圳證券交易所發行3+2年期無抵押公司債券，發行規模人民幣7億元，票面利率爲3.13%。
截至期末，大悅城地產銀行及其他計息借貸約爲460.548億元，淨負債佔總權益的比率約爲46.6%，計息借貸構成爲人民幣約佔76%，港幣及美元約佔24%，流動比率爲1.6。
鑑於現有的現金及銀行結存，該公司管理層相信財務資源足以應對未來發展。
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