重磅！北京13年來政策首次調整！天津炸裂放開！
五一之前，所謂的430新政在各地出臺，各種解讀褒貶不一，總的來說普遍感覺力度不夠大，擠牙膏式出招，與很多人的期待尚有不小差距。
我認爲，本次新政需要放在大的政策背景下考量，方能理解其中的深意。畢竟，中國太大，各方面情況又複雜，絕不是一次喊話、一次新政就能馬上反轉。購房不是炒股，聽風就是雨，從政策傳導到房市還需要不斷積累，最終引爆或者說當政者壓根不想引爆，只是引導大家合理預期，使房地產迴歸合理價值——這中間尚需時日。
政策有三個層次，國家、一線、二線及其他城市，宏觀管總，微觀各有各的招法。
一、ZZJ會議釋放了重磅信號
第一，會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。淡化了“三大工程”，強調去庫存。優化增量住房，或將涉及減少新房供應，特別是保障房的新建量。這也是時隔9年再提去庫存，標誌着房地產政策的重大轉向。
2015年，就是典型的一輪去庫存。降首付、降利率、降稅費……
2024年，全國的庫存量已經超過了2015年。預計未來一兩個月，全國性政策將密集出臺。
果然，新聞即報道了自然資源部的新要求——
各地要根據市場需求及時優化商業辦公用地和住宅用地的規模、佈局和結構，完善對應商品住宅去化週期、住宅用地存量的住宅用地供應調節機制。商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化週期降至36個月以下；商品住宅去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
這是從源頭控制供應量，減少新房供應。
第二，會議提出：“要靈活運用利率和存款準備金率等政策工具，加大對實體經濟支持力度，降低社會綜合融資成本。”預計很快將降息降準，LPR有望再下調。
二、一線城市繼續放鬆政策是大勢所趨
這次五一期間，一線城市中，只有北京430房市新政在大家千呼萬喚中，終於羞答答地落地了。
政策重點有3個：
1.新政的目的是“爲更好滿足改善型家庭的合理住房需求”。
2.新政的對象是“已擁有住房達到限購套數的居民家庭”。
3.鼓勵政策是“可以到五環外新購一套住房”。
這三點合起來可以這麼理解：
以前在北京市裡（五環內）有房的有錢人，具有很大的購房需求，但苦於沒有購房指標，此次新政後，他們可以獲得新的購房指標，去五環外愉快地買房了。
雖然，政策並不炸裂，但是指向意義明顯，意味着北京延續13年的限購政策終於迎來了實質性調整，換句話說，這是拐點性政策，後續只會越來越寬鬆。
在綠中介上掛牌的房源數量僅這兩天，已下架五六千套，部分房源調高了售價，說明新政對一部分人羣是有實實在在效用的。
三、二線及其他城市
其實，全國大部分二線城市都已解除限制性政策，但是天津是個例外，可能因爲，天津雖是二線，但是，離北京近，還是直轄市，限制了他的發揮。此次，天津沒有再甘於寂寞，超常發揮，差不多與北京同時公佈了新政：
（一）滿足京津冀協同發展住房需求。爲服務京津冀協同發展重大國家戰略，深入推進區域一體化和京津同城化發展，《通知》明確北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策。
（二）進一步優化住房限購政策。爲更好滿足居民改善性住房需求，《通知》明確本市戶籍居民在市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再覈驗購房資格。
對於天津戶籍，市區120平米以上新房，不限購。
（三）完善住房套數認定標準。爲充分滿足居民職住平衡需求，《通知》明確居民在非限購區購買住房的，覈查其在相應區住房情況。同時，對有60週歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明確可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數時覈減1套。
從5月1日起，環城、濱海、遠郊這10個區之間套數不互認；同時，市區作爲一個整體，與其它10個區之間也不互認（理論上有11個首套名額）。
（四）繼續鼓勵各區因區施策。《通知》提出，繼續鼓勵各區結合本區實際，通過發放購房補貼、企業團購優惠等政策減輕居民購房負擔，支持剛性和改善性住房需求。同時，鼓勵各區結合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，對接本區新建商品房項目，更好滿足被安置居民住房需求。
相較於北京，天津購房新政堪稱炸裂！主要是因爲，天津住房主要購買羣體本就是京津冀地區戶籍，這次相當於全部放開，而且，還有放鬆住房套數認定的鼓勵性措施。可以說，除了沒有金融支持性措施，該給的都給了。
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總之，政策出臺有助於緩和市場的悲觀情緒，也提振了二手房業主的預期，制止恐慌拋售。
政策正在逐步探底，思路一脈相承，從國家宏觀層面已經轉向，各地根據實際情況，市場越差的政策會越猛！
今年，是救市的決勝年，一線已鬆綁，具有風向標意義，樓市拐點將至。