政府4拳打房措施 購屋族應變有撇步

第一建經總經理謝萬雄。（業者提供）

國內房價漲聲響起，政府爲了抑制過熱的房市，2020年至今積極推動四大打房措施。包括第一、「限縮貸款」，從2020年底起，央行已經4度調整選擇性信用管制措施，對於自然人的第三戶以上、公司法人、自然人購置高價住宅貸款，通通都只能貸款4成而且無寬限期；其次、「房地合一2.0」，將預售屋紅單交易納管，且短期持有5年內轉手獲利稅率35％~45％。

三、爲了遏止預售屋亂炒作現象，日前政府提出《平均地權條例》修正草案，朝向禁止預售屋及新成屋換約、禁止炒作行爲、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金機制等措施因應；最後，「升息」，這次升息1碼，1.31％的低利息房貸走入歷史，調升到1.56％，而過去豪宅的貸款利率多年來都維持在1.72％起，升息之後，豪宅的貸款利率地板價可能提高至1.97％。

政府大刀闊斧，積極讓市場交易迴歸理性，投資族羣確實稍稍退燒，而自用型買方態度轉趨冷靜，不盲目追價，並以長期持有的剛性需求爲主，低總價的2~3房成爲購屋主流。此外，原物料、工資齊漲，帶動房價持續上漲，在現今通膨及升息的聲浪之下，條件佳的不動產具有抗通膨的優勢，成爲資產配置的規畫之一。

對高資產族而言，在符合可自用或投資收租的前提下，具有地段優勢的商用及住宅仍是首選，尤其是指標豪宅具有「稀有性」、「收藏性」、「抗跌性」，手頭現金充裕的富豪財力雄厚，乾脆直接不貸款入手，除了可節省申貸時程加快交易速度，還可保留往後融資的彈性，也免受升息的壓力，因此將資產投入相對穩健的不動產中，既可自用，也有避險的效果。

雖然未來政策仍有不確定因素，甚至中央正研擬計劃針對私法人購屋採取許可制，再加上未來不排除有再升息的可能性，政府頻頻出招，示警意味濃厚，但是房地產穩健的特性仍是資產配置的優質選項之一，惟對面對政策、利率等多重變化，建議購屋族在貸款之前先做好長期財務規劃，保守分配可用資金、汰弱換強，並預留緊急預備金，才能以不變應萬變。