這個特大城市，房價破防了
作者：餘飛
01
東莞房價太捲了
近日，每日經濟新聞一篇關於東莞樓市的新聞，讓人大跌眼鏡。
新聞說，東莞某業主在社交平臺上發佈了一個帖子，說自己2020年11月，頭腦發熱，在東莞松山湖買了某開發商一套96平方米的房子，當時花了572.6萬元，含稅費600萬元出頭。
然而如今因爲資金鍊斷裂，已經斷供，想要賣出房子解套，但房價已經跌至270萬元左右，即使出售成功，扣除首付176萬元，還欠銀行約120萬元。
這樣的事情已經見怪不怪。北京睡城廊坊就有很多這種案例，2017上半年高點買入，高位站崗，之後房價腰斬，不僅跌沒了首付，連房子剩餘的價值都無法掩蓋剩餘貸款。
去年鄭州就有業主“免費”送房，也即房子賣給你，不要你的錢，但房子剩餘的貸款得你來承擔。
樓市在經歷了2022年、2023年兩年冷場之後，這樣的事情各城市都不乏類似案例。
東莞亦是如此。這座當年房價曾領漲全國的城市，如今已經陷入了跌跌不休的局面，特別是房價泡沫超級巨大的松山湖片區。
高點時期，其主城街道的東城、南城均價突破了4萬/平米，靠近深圳和珠江的長安鎮均價也登上了4萬。東莞房價的天花板松山湖，價格一度衝破了7萬元。
然而隨着大調整時代到來，所有本身實力、購買力超越無法支撐泡沫巨大的房價的城市，都在擠泡沫。
東莞今年很多鎮的均價跌入了“1”字打頭時代。
塘廈鎮跌幅第一，均價下跌了32.9%。沙田鎮、高埗鎮、石龍鎮、厚街鎮、樟木頭鎮、常平鎮跌幅均在20%以上。
松山湖高新區跌幅18.9%。
製圖：櫻桃大房子
02
東莞房價爲何跌跌不休
東莞房價持續下跌，原因有三：
第一，成交量膝蓋斬，是直接原因。
數據顯示，東莞商品房在2020年見頂，當年商品房成交面積741.7萬平方米，成交64720套。
到今年前11個月，成交面積爲281.9萬平方米，成交套數23449套。比羣愛那低不少，相比於2020年高點時期，更是膝蓋斬。
製圖：城市財經；數據：合富研究院、公開整理
第二，房價遠超城市的購買力，是核心因素。
東莞雖然GDP過萬億，工業實力位居全國前十，人口超千萬，但人口中的大多數都是工廠打工人員。購買力根本撐不起東莞的房價。
東莞房價雖然調整了兩年多，但房價仍在絕對高位。最關鍵的是，去年工人的工資也縮水了不少。
房價收入比甚至比過去更高。
此外，以往東莞市場中的中堅力量除了東莞土著外，就是深圳客，還有部分廣州客。
然而大環境轉變之下，深圳、廣州都自顧不暇，哪還有力氣來支援東莞樓市。
於是，我們發現，這兩年深圳客大規模撤離東莞。
從數據來看，2015年東莞商品房有60%賣給了深圳人，2021年深圳客佔比跌破了10%，去年更是跌至5%。
第三，經濟失速，是根本邏輯。
去年上半年，東莞的GDP增速只有1.5%，在24個萬億GDP城市與廣東21個城市中均倒數第一。
去年前三季度，東莞的GDP爲8118.72億元，同比增長2.0%。
增速更是奪得了3個倒數第一。
第一個，2%的增速在24個萬億GDP城市中倒數第一。
第二個，東莞前三季度GDP相較於去年同期的增量只有117.54億元，同樣位列倒數第一。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
第三個，與省內其他兄弟相比，東莞上半年和前三季度，增速倒數第一，跑得最慢。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
東莞經濟失速的直接原因，是工業和出口跳水。
第二產業（廣義製造業）增加值爲4488.59億元，同比下降0.3%。同時，前三季度，全市規模以上工業增加值3769.87億元，同比下降3.6%。
尤其是東莞的第一大產業支柱產業計算機、通信和其他電子設備製造業增加值下降1.5%。
出口方面，前三季度東莞的進出口額9518.9億元，下跌了12.8%。其中出口6364.5億元，下降了13%。
根本邏輯在於東莞的產業科技含量不夠高。
表面上東莞與深圳都是工業強城，但是深圳已經是科技驅動經濟發展，東莞本質上仍是代工廠，產品的科技含量並不高。
所以，前三季度，東莞與深圳走出了截然不同的速度。
製圖：城市財經；數據：深圳、東莞統計局
03
工業強城也難托起樓市
在前不久寫佛山樓市的文章中，就已經強調過。
東莞與佛山可謂難兄難弟。
兩座城市均是GDP過萬億、工業實力位居十強的城市，人口也很接近，佛山逼近1000萬，東莞1000萬出頭。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
在工業千億產業數量上，佛山擁有9個千億產業，產業數量和千億產業總值，位居全國前列。
東莞也擁有7個千億產業，千億產業總產值更是位居全國第四，僅次於蘇州、深圳、上海。
如今兩座城市樓市所遭遇的局面也雷同，步調基本都一致。
都在2022年先大幅放開限購範圍，最後乾脆都直接全部解除限購，但都沒有托起來。
目前兩座城市新房普遍打折，二手房普降，掛牌量創新高。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往後房價回調是必然選項。
區別只在於，下調速度快和慢。經濟、產業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。
所以，本號一直在強調：
第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。
第三，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買。沒有硬需求的人，不用急。