增城"限價令"升級背後:地方政府敷衍應對調控
本站房產原創報道 增城市房管局15日表示，本月16日至12月31日，增城限價標準將由原來的所有樓盤限漲5%、新盤限價7385元/平方米的標準收緊爲每套住宅均價超7736元/平方米者，不予簽約，限價力度有所升級。
多位專家認爲，增城此時給“限價”添柴加熱是爲了完成年度調控目標，而在升級版限價調控下，此前增城樓市出現的“陰陽合同”“高報低開”“延期開售”等現象或許會有所增加。除此之外，近期珠海、中山、增城出臺的限令都存在短期有效、避重就輕、寬鬆溫柔等共同特徵，專家認爲，在地方政府博弈下，中央調控勢必打折扣，各級政府減少微觀干預，並更全面地考慮市場調控措施，或許才能得到更好的效果。
增城升級版"限價令"或增加樓市亂象？
日前有媒體報道，增城市房管局在15日召集的開發商會議中提到，將原來所有樓盤在去年樓價基礎上限漲5%、新盤限價7385元/平方米的限價政策收緊爲從“2011年11月16日至2011年12月31日，住宅類單位（含現樓）單套建築均價超過增城政府調控價格目標7736元/平方米的，將不受理網籤備案並嚴禁網上籤約操作。”
“新一輪限價看似是將限價標準放鬆了351元/平方米，但此前是在去年樓價的基礎上限漲，均價還可上下浮動，此次不僅對每套房進行限價，而且還規定了具體價格目標，可謂一點餘地都沒有。另外，之前部分在增城實行第一輪限價前已經申請預售或現樓銷售的房源，也納入了限價範圍以內，此輪限價可謂增城限價的再升級”，有業內人士分析認爲。
而對於增城調整限價目標的原因，合富輝煌首席分析師黎文江在接受本站房產採訪時表示，沒有完成調控目標任務是主要因素，接近年末地方政府以防中央問責，所以採取了一些應急手段，也可以說是爲明年調控政策“減負”做準備。
據悉，隨着今年一季度增城房價出現猛漲，今年4月份增城市房管局火速出臺了“限價令”，限價令雖然在“數字”上抑制了房價上漲的勢頭，但它同時也逼急了開發商，“陰陽合同”“高報低開”“延期開售”等招數相繼產生，增城樓市一度亂象橫生。此次升級版限價令是否會使增城樓市滋生更多的亂象？
中原地產項目部經理黃韜認爲此次限價令升級，開發商壓力更大，必然會想出更多的畸形辦法來應對，比如把原先帶裝修出售的樓盤，改爲毛坯發售；購房合同以外，再簽訂一個裝修合同，這些現象都是有可能出現的。
黎文江也告訴本站房產，限價標準擡高了一點，看似是增城政府緩和了一下，但其實調整幅度很小，像別墅等高檔樓盤現在還是不能賣，很多可能會等到解除限令後再開賣。
實際上，記者也瞭解到，諸如東方名都等樓盤對其超過7736元/平方米的單位也都已實施了緩籤合同的措施，但目前買家可先下定，等到明年1月份再正式簽約。
地方短期溫柔版限價令 或致中央調控效果縮水？
增城限價升級，這似乎是繼珠海、中山雙雙“出限”之後，地方政府又一次對中央調控的積極響應。但有心的市民也許會發現，近期的這幾場積極的響應，都少不了“短期有效”、“避重就輕”、“寬鬆溫柔”等共同點。
增城市房管局稱，此番限價只持續到12月31日，但根據本站房產監控陽光家緣數據顯示，今年前三季度，增城新建住房簽約均價已達到7935元/平方米，而此前按照增城13%的生產總值年均增速計算的房價控制目標爲7789元/平方米。27天的時間，是否足夠爲樓市調控補上這麼大的差距，尚存疑問。
另外，新一輪限價7736元/平方米的標準，與第一輪限價7385元/平方米的標準之間，只有351元/平方米的差距。對於調控的幅度，世聯地產首席技術官黎振偉便表示，這次升級限價其實也只算是地方政府的微調，幅度很小。
短期和溫柔，這兩個形容詞似乎在珠海和中山的調控政策上也能找到。10月31日珠海市政府連夜發佈了“雙限令”，但在次日的新聞發佈會上，珠海市住建局局長陳哈里便解釋道，珠海樓市限價只在年前限，11285元/平的限價標準也不分毛坯和裝修，另外僅僅主城區限購還要除開高新區和橫琴。
“珠海的調控其實是很溫和的，整體上調控的影響不會太大。”包括新光置業有限公司營銷總監古劍鋒、新世界中國地產常務副總經理趙少鴻等在內的諸多開發商在接受本站房產採訪時都曾如此表示。
無獨有偶，11月10日中山市出臺的樓市限價令，也僅僅要求在2011年12月31日前，對合同銷售價格超過5800元/平方米的單套商品住房，緩辦網籤手續。
但據記者瞭解，中山市上半年新建商品住宅均價已達到6024元/平方米，同比增長17.4%。假定今年GDP增幅與去年相同，中山市今年的房價只有在平均漲幅低於11%的GDP增速，即把全年成交均價控制在5853元/平方米之內，才能使調控達標。如此一看，中山市僅僅叫停單價超5800元的住宅網籤，其避重就輕，僅爲完成年度房價控制目標的意圖已昭然若揭。地方政府的溫柔限購、避重就輕博弈樓市調控，是否會導致中央調控效果縮水？
“中央政府也沒辦法”，黎文江坦言，雖然中央強調調控不放鬆，地方政府以防問責，紛紛做出表態，但目前地方政府也面臨着財政欠債，土地又賣不出去的困境，所以自然會“上有政策下有對策”。
黃韜則更加直率地表示，珠海、中山、增城的限購限價其實都比較形式主義，而這種行政命令的介入，可以說是地方政府在造假前的最後一步。
另外，黎文江也談到，樓市調控本身就是行政手段，行政手段的干預下市場會出現一些弊端，比如現在政府限購限價又限貸，市場上高利貸就會增多，現在整個市場都是聯繫在一起的，房地產市場出現了不健康的因素，全國甚至全世界的經濟都會有所關聯，所以政府應該對市場調控進行更加全面地考慮。
上海易居綜合研究部部長楊紅旭也不無擔心地表示，隨着今年以來房地產市場的持續降溫，很多開發商的資金鍊越繃越緊，假如一家企業必須要出售某個樓盤以回籠資金，否則就要破產了，這時卻不讓這個樓盤銷售，這是不合理且違反契約精神的。所以，但願在今後的房地產調控中，各級政府能減少微觀干預，尤其是對於商品住宅價格的粗暴干預。
限購限價或明年取消 房價難有大幅反彈
珠海、中山、增城等地最新公佈的調控政策皆不約而同地或在明年初取消，與此同時，人民大學經濟研究所近日發佈的《中國宏觀經濟分析與預測報告》也指出，明年3季度中央政府可能逐步放鬆“限貸”，然後放鬆“限購”。如今受到壓制的樓市是否會在“限購限價限貸”的紛紛撤銷時出現大幅度反彈？
“樓市的‘三限令’或許在明年也不會取消”黎文江告訴本站房產，如果“三限令”取消，房價出現較大幅度反彈的可能性也是有的。
黎文江談到，無論如何，樓盤總會有剛需消費人羣購買，所以“三限”最大的影響或是減少市場供應量。而就價格來說，目前通脹回落在即，年末存款準備金率下調的可能性也很大，按照趨勢和常規來看，明年1月份房貸將會有所鬆動，從這一角度來看，明年的房價也是不會出現下跌的，而今年出現的這種房價下行的趨勢可能只會持續到年底爲止。
黃韜則認爲，明年就算國家放寬調控政策，也不會像2008年全面救市一樣對政策進行完全放鬆，相反政府採取“逐步放鬆”策略的可能性則更大，所以屆時的房價不會出現大幅反彈。
“珠海、中山、增城陸續出臺限價令可能會引起其他二三線城市的跟風，但由於各個城市具體情況不同，地方政府也不太願意限價、限購，所以各地響應中央調控的具體措施也會不同”，黃韜表示。
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