圓桌｜“滬九條”新政將如何影響房地產市場：房價會不會漲？出手時機到了嗎？
5月27日晚，上海樓市“滬九條”新政落地。首套房首付降至20%，貸款利率下調，非戶籍限購鬆綁，多孩家庭增加購房額度……一系列房地產政策出臺後，上海樓市將迎來哪些變化？房價會漲嗎？現在應該出手買房了嗎？澎湃新聞邀請業內專家就上述問題進行分析和展望。
澎湃新聞：在5月17日央行發佈系列政策組合拳後，上海密集出臺房地產優化政策，釋放了什麼信號？背後有哪些原因？
易居研究院研究總監嚴躍進：這一次上海的政策我也做了很多效果的監測，感受出來上海這次政策市場反應非常明顯。包括關於買房的一些政策，到底要不要去買房、買哪裡，很多朋友都來諮詢。這說明政策其實還是非常有效果的，或者說老百姓對這個政策關注度還是比較高的。剛纔我也注意到一個詞，叫“滬九條”，以前通常叫上海的新政，但是“滬九條”說明不是單一的一個政策，是一攬子政策。
此前，我們講北上廣深的政策調整主要是限購的放鬆。這次一個比較大的亮點是下調了首付比例，這就說明是對5月17日央行政策進行了落實。
所以說上海這次的政策其實是分爲兩個方面：一是對原有的限購政策的放鬆，二是對5月17日央行信貸政策進一步吸收落實。
大家關心的限購政策包括外地戶籍社保、單身人士、人才購房、離異家庭、多孩家庭等，買房的一些政策逐漸放鬆。銀行貸款的政策包括首付比例、房貸利率，還有公積金貸款額度方面的調整。
“滬九條”裡面還有其他一些比較豐富的內容，比如以舊換新的購房補貼，這也是個首創，還有高品質住宅等等一系列內容。所以說這次政策的信息量很大，市場反應也非常好。
我認爲，這充分說明，上海在堅持一城一策、精準施策的基礎上落實了非常好的政策內容。
58安居客研究院院長張波：我非常同意，“滬九條”的落地雖然時間是5月27日，和中央層面釋放的信貸政策差了十天，但其實本身是對5月17日政策的一個實際落實。因爲5月17日央行只是公佈了各地首付比例最低多少，取消貸款利率的下限，但是具體執行的標準，因爲由每個省來具體確定，所以當時大家對於上海能到一個什麼水平，其實市場還是衆說紛紜的。尤其是二套房，我們都知道上海以往的限購非常嚴，整個首付的門檻也非常高，市場熱的時候，二套房的首付再加上一些稅費，成本加上去，基本上能達到買一套房的80%以上了。對於很多換房人羣來說，買房壓力非常大。所以大家一直在猜，上海能跟進到什麼程度。很多人都說如果調到40%已經屬於比較好的了，這次政策出臺的力度是明顯大於市場預期的，所以效果真的非常好。
政策出來當天晚上到12點還沒有睡覺，很多朋友在找我，問當下買房的一些情況，比如是不是符合買房條件，問的非常多，我印象非常深。
所以上海出臺的政策給市場釋放的信號，一方面我們認爲是推進整個市場的平穩發展，延續430政治局會議提到的“消化存量、優化增量”的落實。另一方面我們看到上海的政策出臺的維度也非常細膩，照顧到層層面面。比如普通購房人羣的首付的調整、利率調整，還考慮到多子女家庭是不是能多買一套房，以舊換新過程中提供相應的補貼等。可以想象，在出臺政策之前，政府對於上海本身的市場的情況做了非常細緻的排摸，才能出臺非常有針對性的政策。
我們認爲，這次的政策出臺之後會對市場起到比較大的效果，尤其是在大尺度的降低限購門檻以及首付調整這個層面。
整體來看，我們認爲政策釋放的信號非常積極，而且不止對於上海，大家也期待其他三個一線城市出臺跟進的政策，以及很多二線城市期待看到上海這樣的城市出現市場回暖後，帶動更多的城市迎來市場的回穩。
澎湃新聞：此次限購政策調整對象包括外地戶籍、人才購房、單身人士、離異家庭、住房贈予、企業購房、多孩家庭，哪幾項政策力度最大？
58安居客研究院院長張波：我個人的判斷是這樣的，結合市場的需求以及安居客線上的數據，在今年前四個月，整個外環外區域總價在三四百萬元的佔比是非常高的，佔比在三成左右。另外一類人羣是總價在400萬至600萬元之間，佔比也非常高。這部分人羣特點比較明顯，一類是剛需人羣，一類是首次改善人羣。
這些人羣在以往上車的壓力是比較大的，也就是首付的壓力，因爲首付的條件會比較高。
另外很多人還未必具有購買房子的資格，所以從這個條件來看，我認爲對於市場力度最大的，還是對於這些購房人羣限購的一個放鬆以及首付比例的調整。
在限購放鬆裡面，我個人比較看好的，或者說思考的比較細膩的政策是對於單身人羣的限購放鬆。即對外環以內的二手房定向去做放鬆。
這個政策可以解決兩個問題。第一個問題是解決很多非戶籍單身人羣，他不是隻想買外環外的，他也想買很多市中心裡面位置比較好一些的房子。以往的政策其實不能照顧他這樣的需求。同時政策也兼顧到另一個層面，就是市場上還有很多置換人羣，他是以舊換新的，他要把手裡的舊房子去賣掉。通過剛纔的這個政策，也可以釋放單身購房人羣的購買力，所以這個政策是一石二鳥，我覺得這個政策效果比較大，對於市場的拉動作用也會比較明顯。
第二就是購房門檻降低，尤其是二套房購房門檻降低。
前面我也提到，首套房的門檻降低的確會對於市場有影響。但是二套房降低的幅度從市場面實際的感受來說是最大的，會讓很多人在當下能夠積極入市。
舉個例子來說，在上海，如果是改善買800萬到1000萬元房子的，其實佔比還蠻高。如果按照之前的政策，首付至少在七成以上，1000萬元的房子，至少準備700萬元的首付資金。新政後，首付比例35%，按這個來算的話，只要350萬元。這樣的話整個上車的門檻是大大降低的，因此我認爲這個政策對於市場拉動作用會比較強。
第三就是利率降低。原來上海的房貸利率是非常高的。早幾年首套房的房貸利率都要進行相應的上浮，現在二套房的房貸利率都能進行相應的下調，對於很多老百姓來說，買房月供的壓力會大大減少。
因此，我認爲力度最大的從排序來看，首先是限購放鬆，第二個是購房門檻降低，第三是利率調整，這三個是對市場影響最主要的政策。
澎湃新聞：此次單身人士購房擴大至外環內二手房，對上海的二手房市場會有哪些影響？
易居研究院的研究總監嚴躍進：從去年開始我們就注意到房地產有一個新的現象，就是二手房的掛牌量增加。以前二手房有掛牌這個說法，但是沒有掛牌量激增這個說法，是2023年以來出現的一個新的情況，而且這個新的情況全國各地都有。這也引發我們當時去思考房地產會發生一些什麼變化，我們認爲其中有一個重要的變化，就是二手房好像不太好賣了。
二手房不太好賣會產生什麼問題呢？二手房賣不掉，他就沒能力去換房，所以整個鏈條其實是打亂了，或者說沒有疏通。所以這次新政，尤其是非戶籍單身人士可以在外環以內買房，我認爲很大程度上說明是對整個二手房市場是重視的。
另一個方面，剛纔提到一個詞“外環內”，這個詞很有意思，很多人來問“嚴老師這個外環內是什麼意思，是外環跟內環之間呢，還是說外環的裡面？”那就需要把上次的政策放在一起就能理解了。上一次上海發佈的政策對於單身人士買房叫外環外，現在叫外環內，這樣去理解就清楚，一個叫外環外，一個叫外環內，那就是以外環這條線爲界限。
也就是說，外環外區域，非戶籍單身可以買一套新房或者買一套二手房；調整後，非戶籍單身可以買中心城區的二手房，都是隻能買一套。
舉個例子，就是單身的人士如果你有三年社保，就可以在黃浦區買一套二手房。
所以我認爲，我們這些政策接下來會慢慢發酵的，會慢慢產生效應的。剛出政策大家可能不太瞭解，隨着這個政策的效應釋放，接下來會有更多的人關注二手房，二手房整個市場交易量應該是會明顯提升的。
58安居客研究院院長張波：有兩個詞我說出來大家可能感觸非常深，一個詞叫“老破小”，另一個詞叫“遠大新”。對於很多非戶籍的單身人羣來說，之前給他的選項只有遠大新，就是你可以買外環以外的。同樣300萬元，你可能是大一些的，住得舒服一點的。但是你想買外環內的老破小沒有機會，沒有給你買房子的資格。但是從市場調研，包括我們用戶在線上的找房數據來看，可以非常清晰地看到很多的年輕人，包括新上海人，他在市區外環以內找房，甚至一些好的地段去找老破小的比例是非常高的。很多人是希望在市區裡有一個更加便捷的交通的這樣一個生活。
這次的政策其實是起到很好作用，給到更多想買老破小的人比較好的一個機會。我們也堅信政策出臺之後，整個市中心的二手房的成交量未來會有一個相對明顯的提升。
另一個和二手房相關的政策是支持企業購買小戶型二手住房用於職工租住，要求是一些2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的二手住房。那麼對於外環內的二手房會起到一個很積極的作用。結合着以舊換新工作的推進，是一個多維度的作用。
二手房其實也不止外環內，外環以外的改善型的二手房關注的人會更多。因爲總價要能夠控制的合理的情況下，可能選擇外環外的區域會比較多一些。總體來看，這一輪的政策出臺之後，單從二手房層面來看，外環以內的二手房在短期內的市場拉動作用會更加明顯一點。
澎湃新聞：新政落地後從市場反饋來看，不同羣體的反饋和想法還是不太一樣，有一些比較猶豫的客戶是比較激動的，還有一部分客戶是持觀望的態度，此次新政落地後會對市場有哪些影響？如何看待和分析當前上海樓市？
易居研究院研究總監嚴躍進：剛纔也講到了客戶的心態，有些可能比較焦慮要不要買，有些在觀望。我周邊也有些人會來問這些問題，我會給他講講我的想法，就是你所關心的這些問題，其實主要的核心點還是在價格上，就是大家還是在擔心價格會不會變。
價格我覺得總體來講還是會保持比較穩定的。爲什麼這麼說？第一，它往下跌的可能性還有沒有呢，邏輯上講，因爲買的人多起來了，所以價格相對來說能夠托住。第二，它會不會因爲這個政策價格突然就炒起來呢，儘管網上現在也有說一些房東價格在漲，但是考慮到目前二手房的掛牌量、新房的庫存量等等，它決定了價格不可能拉起來。
我們鼓勵大家積極去買房，但買房的心態要好，不要因爲看到一個新聞或者比較極端的事件就很慌，導致決策比較着急，實際上現在房地產市場跟以前還是有點差異的。如果老百姓決策更加理性也是好事，而不是說像以前去資格造假、拼着命去買，這會產生恐慌的情緒，最後也會產生一些風險。
從目前來看，供大於求的情況下，買房的可選擇面還是很多的。張院長剛纔提到“老破小”和“遠大新”，作爲一個買房者來講，到底會選哪一種房子，兩種都有一定的優點，也有一定的缺點。我們也研究過，從第一本能的反應上來講，可能會想選市區的，因爲它地段在這裡，但如果郊區正好推了一批地段還不錯的房子，考慮到結婚、多孩家庭，他可能又會覺得買郊區的房子好。其實每一種產品，都有客戶存在，老百姓買房的心態也會變化。
老百姓的想法各有差異，也要建立在對市場本身的規律的認識上，就是接下來這個量怎麼走，價怎麼走。我剛纔已經基本上點出來了，量肯定是會上升的，價呢往上往下的這個空間比較小，基本上相對來說會保持平穩的。所以說量升價穩是我今天研究得出的一個趨勢。
58安居客研究院院長張波：現在從成交量還不能直接體現效果，我們以線上的找房熱度來反映一下，政策出臺當天晚上的6點到晚上的12點，線上用戶找房熱度跟5月26日相比上漲了20%，跟上一週相比上漲了超過30%。也就是說，政策出臺之後市場反應是非常快的。從線上找房的區域分佈看，二手房體現在外環內的熱度非常高；外環外幾大新城的新房熱度也是非常高的。
我們也提幾個關鍵詞跟大家聊聊，剛纔嚴總提到的選房的思路非常好。
價格是個錨點，因爲現在很多人買不買房子一定會看價格。2014年、2015年這一波，我們當時也是庫存比較高的時候，當時推過一個去庫存政策。去庫存從實際的效果來說，是用漲價去庫存，無論哪個城市，基本上全國層面的批量上漲，造成了大家恐慌性的入場去買房的現象增多，後面整個政策又進行相應的一個收緊。
但這一次，我跟剛纔嚴總的觀點是一致，這次不會採取這個策略，不會採取所謂的通過漲價的方式拉動大家入場。如果只是通過漲價的方式，那相對來說操作又回到原來的老路上面，後面還是要打壓房價。
現在比較重要的不是通過漲價去庫存，而是通過穩價格來達到市場去庫存的這個效果，而且是定向的去庫存。
這裡我要提一個詞——筍盤。筍盤就是市場上低於整個小區均價的這些房源。如果你今年去找的話，在5月17日往前走，你會找到很多的筍盤，而且真正要買的時候整個溢價空間在10%甚至15%。但這個政策出來之後，雖然房價不會漲，但是有一點是很肯定的，筍盤的量會減少。就是明顯低於小區均價的盤一定會減少。
第二個溢價空間會變小。原來比如說掛牌是500萬元，溢價空間是15%，現在給到的溢價空間不會有那麼多了，可能只有五個點。在這個情況下，並不說原來500萬元的房子，現在價格猛地要往上漲到550萬、600萬元，因爲不是這樣的一個市場，而是整個議價空間變小。
從實際層面看，過幾個月我們一定會看到上海的二手房的價格會慢慢趨穩，甚至有小幅上揚的可能性，大幅上揚不會出現。
我們也統計了一下上海前四個月二手房的數據，可以給大家分享一下。今年前四個月，上海二手住宅成交了大約53000套，成交均價是在5.6萬元/平方米，去年同期的成交均價是在6.1萬元/平方米，今年成交均價比去年確實是降了。今年這個政策出臺之後，我們認爲二手房的市場會慢慢恢復，它可能到不了6.1萬元/平方米這樣一個價格水平，可能從5.6萬元/平方米慢慢往上到5.8萬元、5.9萬元，或者到6萬元這樣的一個水平，我們是能看到的。二手房市場會慢慢恢復到相對理性的價格水平。
新房市場受供應關係影響會比較大一些。今年前幾批次的供應裡10萬元+以上的房子，就是中高端的房子會比較多。所以大家要買新房的話，可能中高端的項目的供應量也會比較大。
我們認爲後續雖然房價看上去是穩的，但我還是要給大家一個建議，就是不同區域它是分化的，並不是說這個政策出來之後，所有區域漲幅都是一樣的，是受整個大的供求關係的影響。
一般來說，我們認爲，越靠近一些CBD周邊的或者是有產業的，比如漕河涇、張江，這些產業爲主的，或者整個市場的需求量比較大的地方，它的價格相對來說穩定性會更強一些。
一些外圍的區域，本來進到這個區域買房比較少的，比方說整個郊環以外的部分區域，本身市場新增的外來需求量相對來說比起市中心肯定是有限的，所以這些區域溢價空間可能在短期內還會保持一個相對比較大的區間。
澎湃新聞：上海此次不僅在住房限購政策上進行鬆綁，對商貸首付比例和公積金貸款方面也進一步作出調整，在系列政策下，大家也擔心會不會促進房價“報復性”上漲？
58安居客研究院院長張波：當下其實不存在報復性上漲的可能性。
我們經歷了從1998年房改一直到現在這一輪的調整，經歷了二十多年，基本上房價會有波折，但是房價總體都是上漲的。無論你在哪個城市買房，在2021年之前，基本上都有可能賺到錢，只是賺多賺少的一個問題。
通過這一輪的深度調整，不只是上海，很多全國的購房人羣都能深刻地感受到房地產市場的週期性調控。對房地產本身來說，不是給所有人一定帶來投資財富的增加。
那麼在這個情況下，大家經歷過這一波市場波動後，大家思路是非常清晰的。當下凡是要進入到市場上去進行購房的人羣，個體和家庭爲單位都是自住爲需求的，無論是首套的剛需或者二套的改善都是自用的。
自用只會考慮到現在買還是晚一點買更划算。大家不會考慮現在買了之後，過幾年我能不能靠這個房子賣掉去賺多少錢。大家所思考的問題點在於我現在買下來以後別虧了。
比如說我現在早買三個月，四個月以後我虧了，可能擔心這個，而不是說我買了之後，過幾年我要把它再拋掉，通過炒房我大賺一筆，不是這樣的一個思路啊。
原來我們都在提一個詞，“一二手房倒掛”，現在一二手房倒掛的情況基本上看不到了，非常非常少見了。
整個市場房價回調到一定程度之後，大家現在再去買房的心態出現了很多的變化。最主流的一個變化就是買房不是爲了投資，而是爲了自住。所以在這個基礎上，很清晰地會感受到我們下一步的市場變化，不會出現報復性上漲的這種可能性。
房價我也非常同意嚴總的觀點，從政府的調控思路來說，也是希望房價整體保持穩定。但從長遠的大的發展來看，因爲國家全國層面會推雙軌制，這裡面最重要的一點，未來保障的歸保障，市場的歸市場。那麼後面的商品房的市場，在房地產恢復到平穩之後，商品房的價格會更多地由市場來決定；那麼上海很多的新青年、新市民，他們的居住也更多地由保障房來解決，包括可售型的保障房或者配租型的保障房，來解決更多的新青年、新市民的居住問題。
所以從長遠來看，整個上海房價的變化和上海的整個戶籍人口、常住人口，包括整個產業的發展，整體都息息相關。整體來看，中國所有的城市當中，我個人一直都比較堅定認爲上海這個城市的房價本身的一個抗風險能力，抗跌能力也都是非常強的。
換句話來說，給到很多澎湃的線上網友的建議是，如果當下你是真的自住需求，在猶豫不決的，那在當下這個時間節點，你可以多看一看，多比一比，去選擇適合你的房子。雖然房價不會出現報復性的上漲，但是有了這個政策之後，房價也不會再出現明顯的下跌。房價會開始逐步回穩的，只是在不同區域它會出現一定的分化。
目前的政策和市場環境，是入市的好時機嗎？
58安居客研究院院長張波：從線上的數據來看，包括跟朋友的溝通來看，當下處於猶豫不決的人在減少。
這個政策出臺之後，我的判斷是，6月市場預期會越來越明確，市場後續價格的變化，包括不同區域的變化會越來越明顯，所以在這個背景下，會有更多的人進入到市場當中來。對於自住型的買房者，我個人給大家的建議是可以到市場上去多看看，尤其是二手房，現在還有不少議價空間。從下半年來看，我認爲議價空間減小的可能性還是比較大的。房價不會漲，但是議價空間會減小。
第二，在當下這個環境下，我給大家的建議是買房還是量入爲出。因爲以往大家都喜歡跳一跳、夠一夠，比如說我是能買500萬元的，我覺得跳一跳我買個800萬元的，覺得以後越來越好，所以應該要買更大一點。在當下這個情況下，我建議大家還是量入爲出，根據自身的情況做相應的調整和選擇。比如說你是結婚之後有一個小孩，你想面積換大一些，那你不要因爲這個面積換大之後總價過高，壓力過大。其實房子只是一個水泥空間，裡面承載的是我們的生活，生活過得好不好，不是因爲你房子的面積大不大，不是因爲你的房子是在市中心哪個位置就代表了你一定幸福，而是你本身的家庭的和睦程度，包括你本身通過買這個房給你的壓力是不是能承受幾方面綜合起來考慮的。所以我建議大家不要過高地去加槓桿。雖然國家給到槓桿的力度越來越高，但量入爲出是比較適合的一種方式。
還有一個建議是買房的話，還款方式、貸款利率要和銀行做相應的溝通，現在銀行給到的利率優惠也是比較多的。還有就是公積金的政策，現在公積金貸款的額度家庭最高可以貸160萬元，如果你是買400萬元以內的房子，那你用到160萬元的公積金，商業貸款就少了，多子女家庭公積金最高可以貸到192萬元，將近200萬元了，每個月的還款壓力也變小了。
易居研究院研究總監嚴躍進：政策的目標很清晰，不是說爲了把價格拉起來，而是說要把市場的量給做起來。所以從政策期望的一個比較理想的狀態，那肯定是希望大家都去買房。這是政策上的一個導向。
實際過程中來講，這個政策客觀來講確實是降低購房門檻和成本的。
澎湃新聞：隨着各地陸續解除房地產限制措施，後續是否需要擔心市場過熱的風險？
58安居客研究院院長張波：短期我認爲市場不存在過熱風險這樣的擔心。短期我們首先的主要任務還是把市場先拉回正軌來。所謂過熱現象無非就是量價齊升，而且房價上漲的速度過快。
剛纔我們在直播當中就反覆在討論這個問題，其實目前不具備這樣的一個基礎。房地產市場不只是政策本身對於樓市的影響，還有整個大的環境各方面因素，林林總總的會對大家的預期形成一定的影響。所以從大的基礎來說不具備，所以這個不用太擔心。
關於未來短期內會不會限購全面取消，我認爲短期就是從兩年左右的這個時間來看，我認爲不會，北上深這三個城市取消的可能性非常之低。但從長期來看，我認爲市場會出現由限購調節市場變成稅收調節市場。因爲國家慢慢會推進雙軌制的一個方式。商品房市場會通過各種類似於我們中國香港、澳門通過額外的印花稅的方式來調節市場。以後可能會涉及房產稅方面來對市場進行調節，但不再會嚴格地通過行政性的限購來嘗試。所以從長期來看，限購的取消肯定是一個大趨勢。