又一省會城市發佈容積率新規 居住品質成行業追逐“新風向”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

12月24日，鄭州市人民政府印發《鄭州市城市規劃管理技術規定》（以下簡稱《技術規定》），規定新建住宅用地建築高度應小於80米，容積率不超過2.5。

《中國經營報》記者瞭解到，隨着房地產市場供需關係的改變，無論是政策導向還是市場期待，均對居住品質提出更高要求。

今年以來，已有不少城市對土地規劃設計條件進行優化，如優化容積率、調整計容規則、支持立體生態建築、提高綠色科技應用等，通過政策引導，後續消費者所購房源的得房率和居住品質將不斷提升。

容積率不超過2.5

據瞭解，鄭州市在2013年首次頒佈《技術規定》，後歷經2018年、2019年兩次修訂。此次修訂以“讓城市更宜居、讓生活更美好”爲導向，聚焦城市安全、生活品質、城市活力、人口發展等新變化、新特點，將現行《技術規定》的6章節247條內容擴充、優化至10章節347條。新增“城市設計”“歷史文化保護”“綜合防災減災”以及“城市更新”章節，並對其他條文進行優化、補充。

上述《技術規定》明確提出，新建住宅用地建築高度應小於80米，容積率不超過2.5，進一步限制“高容積率、高強度”的開發模式，爲鄭州市民營造更爲舒適、宜居、生態的居住環境。

此外，其中還新增對陽臺進行立體綠化住宅的設置要求，將住宅層高下限升至3米；提出放寬生活性街道的居住項目臨路商業設置要求，重拾城市街道活力與煙火氣息；將住宅機動車充電設施同步配建比例由原有的10%上調至30%，全面支持新能源汽車的普及。

記者瞭解到，《技術規定》也新增了配備“社區食堂”“文化活動室”“託管所”等公共設施、新建住宅要配建“訪客車位”等要求，進一步提升公共服務配套設施水平。

中指研究院河南公司總經理樑波濤表示，隨着房地產市場供需關係的改變，居民住房需求從“有沒有”轉向“好不好”，加速推動住宅產品升級創新。與此同時，高品質住房建設離不開土地供給端的有效引導，今年以來，不少城市對土地規劃設計條件進行優化，如優化容積率、調整計容規則、支持立體生態建築、提高綠色科技應用等。

此次鄭州《技術規定》修訂內容，既結合了鄭州住宅容積率整體偏高在內的一些當前存在的問題，也結合了住宅產品升級發展趨勢和其他城市的創新經驗，是一次較爲全面的優化調整，對於引導鄭州市住宅品質全面提升，和推動鄭州市房地產市場高質量發展具有重要意義。

政策導向明顯

今年以來，越來越多的城市落地容積率新規，消費者購房實際可得的居住面積不斷增加。

12月中旬，杭州發佈《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，其中規定，鄰近高速、高架、鐵路、航空航道沿線的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地，在規劃條件中明確需採用封閉式陽臺的，陽臺按水平投影面積的1/2計算容積率。此外，包括符合條件的門廳、開發式風雨連廊、按規定移交的社區、養老、托育、衛生等公共服務配套設施，不納入容積率計算。

記者瞭解到，此前，合肥、長沙、佛山、肇慶等多個城市已明確發文對容積率相關規定作出調整。其中多通過放鬆陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式側面提升項目得房率。

一線城市中，今年11月，北京市規劃和自然資源委員會正式發佈了《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》的通知，明確鼓勵開發商在條件允許的情況下，在住宅首層設置架空層，打造室內外融合的共享綠色公共空間；鼓勵在小區內設置開放的風雨連廊；鼓勵在多層住宅設置開敞陽臺。

此外，湖南湘潭和衡陽，以及河北張家口市則出臺政策明確表示，支持開發商按套內面積計價銷售，“取消公攤”的話題也一度衝上熱搜。

對此，中指研究院政策研究總監陳文靜表示，目前絕大多數城市在計算房價時採用建築面積進行計算，樓梯、走廊、入戶大堂等公共部分面積被計入公攤面積，房屋實際可使用的套內面積低於建築面積。而採用套內面積計算的方式，能讓房價更爲直觀地展現給購房者，一定程度減少信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對於公攤的疑慮，幫助購房者更好地進行購房決策，保障購房者權益。預計後續將有更多城市跟進落地，配套的一些計費標準、規則等也有望進一步完善。

從對房價的影響來看，她指出，改變計價方式對於房屋總價影響較小，但對於單價而言，部分項目或由於更改爲套內面積計算，造成計算價格的住房面積下降，住房單價就會上漲。另外，對於房價下跌的城市而言，將計價方式由建築面積轉變爲套內使用面積，房屋單價有望保持不變甚至單價上漲，或能一定程度緩解房價下跌對於購房者預期的影響。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）