又一批豪華酒店要“易主”，酒店資產緣何成轉讓高發區？

文旅市場火熱之際，卻有一批豪華酒店即將“易主”。

近日，多地出現豪華酒店轉讓或拍賣情況，有的因業主債務問題需套現，比如北京索菲特大酒店，坐擁北京長安街與東二環交匯處的優越位置，周邊有天安門廣場、故宮博物館等著名景點，曾是當地知名“打卡地”，日前卻出現在交易網站上，報價28億元。

還有的因背後公司破產清算，即將面臨整體法拍，比如重慶北碚“悅榕莊”。據重慶破產法庭披露，重慶柏椿實業公司因破產清算，名下悅榕莊資產將於9月初進行公開法拍，起拍價爲7億元。在江蘇、湖南、海南等多地，也有不少酒店資產包被法拍的消息。

豪華酒店緣何頻繁“易主”？資深旅遊業分析人士、高級經濟師趙煥焱對第一財經表示，全球旅遊業正在恢復中，入住率有所提升。但是細分來看，此前中國酒店市場客房供應量較大，甚至可以說部分地區的客房供應數量增加大於消費需求增加，這就導致了一些酒店項目、酒店管理公司業績下滑。

也有業內觀察人士告訴第一財經，其實除了疫情三年“低谷期”，酒店資產一直是大宗交易的熱門類別，疫情前不少酒店資產被改造成寫字樓運營；疫情後酒店業出現復甦，但有的業主希望賣出好價錢“套現”，潛在買方則看中酒店業反彈想投資，整體而言市場需求比較穩定。

知名酒店又將“易主”

距離北京天安門、故宮博物院僅四公里，北京索菲特大酒店可謂處於城區核心位置，這座過往故事頗多、幾經改造易主的豪華酒店，近期卻被擺上了出售“貨架”。

市場消息顯示，北京索菲特大酒店出售信息近日在酒店交易網公佈，該酒店位於北京長安街與東二環交匯處，報價28億元，擁有300多間客房，建築面積超6萬平方米。出售原因爲產權方天府融德酒店（北京）有限公司建國門分公司面臨債務問題，計劃通過轉讓酒店來解決。

記者在上述網站看到，一條“北京長安街頂級五星級酒店出售”的信息顯示，該資產即爲北京索菲特大酒店，位於建國門附近，目前正在公開對外出售中，酒店類型爲五星級。

在北京市場，正在掛牌交易的酒店不在少數，不過北京索菲特酒店較爲特殊，背後故事頗多。

最早在上世紀九十年代，中糧集團涉足酒店業，在此接手天平利園酒店，並引入凱萊酒店集團進行運營管理，定位爲四星級酒店的凱萊大酒店開始營業。公開信息顯示，凱萊大酒店曾是北京的地標性建築，2008年時還曾作爲北京奧運會的官方接待酒店，一度頗爲知名。

不過，受酒店定位及市場需求影響，中糧集團決定對凱萊大酒店進行拆除重建，2014年9月北京長安街W酒店正式開業。W酒店是喜達屋集團旗下豪華酒店品牌，2015年喜達屋被萬豪國際收購，該品牌風格潮流年輕，被稱爲“城市裡的潮流製造者”，中糧曾對其寄予很高期望。

然而，自2014年9月開業以來，長安街W酒店業績並不理想，隨即於2017年被中糧掛牌出售。當時，中糧酒店（北京）有限公司100%的股權以公開掛牌方式轉讓，公告顯示2016年長安街W酒店淨虧損9613.69萬元，而新入場的天府基金管理有限責任公司，就是如今的酒店大股東。

換了新業主後，長安街W酒店繼續運營了幾年，直到2019年萬豪國際的經營服務協議終止，持續4年半的北京長安街W酒店撤牌。當年2月，雅高集團、明宇商旅與天府融德酒店（北京）有限公司共同簽署合作文件，引入雅高旗下奢華酒店品牌，掛牌爲索菲特大酒店。

如今來看，這座故事頗多的豪華酒店，或許又將換“主人”了。天眼查信息顯示，該酒店所屬公司天府融德酒店（北京）有限公司建國門分公司，今年5月有一條被執行人信息，被上海金融法院執行1.02億元，背後的天府融德酒店（北京）有限公司今年也出現股權凍結信息。

第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想告訴第一財經，除了疫情三年期間，酒店資產一直是大宗投資交易的熱門細分類別之一。疫情前收購酒店的投資方，大多看中其資產運營價值，另外也有改造爲寫字樓的投資目的。三年疫情使得酒店行業經歷重大沖擊，相較於購物中心、寫字樓、產業園區等其他資產，酒店受影響更大，曾一度陷入“低谷期”。不過疫情結束後，商辦市場呈現出新趨勢，部分酒店資產持有者希望拋售“套現”，潛在買家也看中行業復甦後的投資價值，相關資產在大宗投資市場還是有一定流通性的。

復甦後的酒店業仍有挑戰

不僅是北京，近日多地均出現豪華酒店轉讓或法拍的消息。據阿里資產拍賣網消息，近日重慶柏椿實業公司位於北碚區澄江鎮溫泉路的資產包將於9月2日開拍，起拍價爲7億元。

公開資料顯示，此次拍賣標的包括重慶北碚悅榕莊酒店、悅榕莊二期的9塊土地使用權及地上建築物以及停工多年，維護保養狀況較差的“爛尾”悅椿度假酒店等資產。

悅榕集團由何光平家族於1984年創立，品牌成立於1994年，總部位於新加坡，在中國市場佈局了26家酒店。

第一財經記者瞭解到，與一般高端酒店不同，悅榕莊主打高端度假村，不少項目採取獨棟式的建築，加上該品牌本身的奢華SPA特色，使得悅榕莊度假酒店的造價成本非常高，這就對經營收益提出了很高的要求。

然而，這幾年酒店業面臨疫情的影響和市場競爭壓力，整體所面臨的挑戰不小。天眼查數據顯示，截至2024年7月，現存“酒店”相關企業近260萬家。2024年1-7月，新增相關企業20餘萬家，與2023年同期相比，下降16%。

資深旅遊業分析人士、高級經濟師趙煥焱對第一財經表示，全球旅遊業正在恢復中，入住率有所提升。但是細分來看，此前中國酒店市場客房供應量較大，甚至可以說部分地區的客房供應數量增加大於消費需求增加，這就導致了一些酒店項目、酒店管理公司業績下滑。

“根據公開信息可見，洲際2024年上半年中國市場每間可供房收入同比下降2.6%、其中二季度下降7.0%。萬豪2024年二季度中國市場每間可供房收入同比下降4.2%。雅高2024年二季度亞太區每間可供房收入同比下降12%，平均出租率同比下降7%。由此可見，一批高端酒店和度假村經營壓力非常大。相對而言，高端酒店的運營成本太高，入不敷出之下，一批高端酒店選擇出售，也可以理解。”趙煥焱對第一財經分析。

公開資料顯示，去年6月20日，重慶解放碑威斯汀酒店被法院標價10.38億元起拍，彼時因爲無人蔘加競拍，導致標的流標。上海寶格麗酒店此前也掛牌出售。

除了酒店本身的經營壓力，業主投資方的資金情況也是導致悅榕莊等高端酒店資產被出售的主要原因。

企查查顯示，重慶北碚悅榕莊酒店母公司重慶柏椿實業公司由於拖欠重慶渝州園林工程公司上千萬元工程欠款，被申請破產重整，相關法院於去年8月下旬最終裁定重慶柏椿實業公司破產清算。

勁旅網創始人魏長仁告訴第一財經，酒店類資產由於具有直接經營所帶來的現金收入，同時也有資產增值帶來的潛在收益，這兩種收益並存的投資品類，多年來一直受到各類大型投資機構的青睞。“近一兩年以來資產價格下行嚴重，一方面高星級酒店的收益普遍不達預期，另一方面酒店大型投資機構對現金流尤其缺乏，在這個階段選擇拋售，也是合理提高自身投資配置的手段。”魏長仁說。

在李想看來，後疫情時代經濟秩序恢復常態後，酒店行業實際上也出現反彈，除了資產本身的投資價值，投資者也看中酒店的運營收益，疫情後酒店行業的業績總體表現十分突出，使其成爲一個重要的投資類別。“從收購方角度看，潛在買家的背景與資金來源是十分多元的，其中包括一些實體經濟企業以及民營企業家，他們投資目的很明確，就是看資產收益、看市場表現，且酒店一般有非常專業的品牌運營方操盤項目，買方只需要扮演財務投資的角色。”

李想還表示，相較於寫字樓資產，優質酒店資產在出售時“折價”也較低，此前一線城市多宗類似交易都賣出了相對不錯的價格，這也是得益於疫情後行業整體快速恢復，投資價值開始凸顯，資金開始盯上這一細分資產類別。“整體來講，酒店行業市場需求持續且穩定，中長期看行業將處於穩中有升的態勢，資產投資前景可期。”