營收增長但毛利率下滑 越秀服務繼續卯定1億平方米“目標” | 物企中報觀察

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

越秀服務上市以來一直錨定的目標，要被推遲完成了。

2021年上市之初時，越秀服務曾提出未來兩到三年內要實現管理規模達到1億平方米的目標；但今年這一計劃則發生了變化。

越秀服務管理層在2024年年中業績發佈會上表示，由於收併購出現缺口導致1億平方米的目標無法在三年內實現，但這一目標將是堅定不移的，因爲物管市場仍然相對分散，未來也會逐步走向高質量發展的道路，行業整體也存在一定的整合空間，集中度也會持續上升。

作爲房地產的上下游行業，物業服務雖然受到市場波動的影響較小，但今年也出現了一些意料之外的狀況。例如，重慶近期多個住宅小區要求下調物業費，這種相對偶發的事件也可能對物業企業帶來一定的影響，同時考驗他們的應對能力。

越秀服務執行董事兼常務副總裁張成皓在業績會上對此分析稱，目前越秀服務旗下大部分項目分佈在大灣區、中西部及華東區域的一二線城市，平均物管費大約2.8元/平方米·月，整體收費處在一個相對合理的區間，上半年也沒有出現物業費下調情況。

張成皓表示，“未來隨着一些項目成立業委會，可能會出現議價的情況，也可能會對物業公司利潤產生一定影響。我們會根據項目管理的實際情況，圍繞客戶需求，前置溝通，向客戶提供質價相符、優質優價的服務。”

調整結構

今年上半年，越秀服務業績保持穩健增長，但毛利率受到市場影響也有一定回落。根據財報，報告期內，越秀服務實現營業收入19.60億元，同比增長29.7%；股東應占盈利爲2.78億元，同比增長12.1%；毛利率爲25.9%，同比下滑2.2個百分點。

越秀服務毛利率近年來呈現平滑的下滑趨勢。

越秀服務管理層迴應稱，26%左右的毛利率是相對可以接受的水平，因爲這也是行業的普遍回調。“隨着房地產行業的變化，加之剛性成本上漲的影響毛利率發生了一些調整，但在合理的範疇內。未來我們計劃通過結構上的優化，儘量維持毛利率的平穩；同時也通過智能化機械化的手段減少對人的依賴，以應對人工成本的上漲。”

毛利率表現平淡，越秀服務的管理面積增長速度也在放緩。截至今年6月30日，越秀服務合約面積是8881萬平方米，較2023年底增長6.4%；在管面積6667萬平方米，較2023年底增長2.2%。總合約面積和總在管面積均有上漲，但是增長幅度不一致，這是越秀服務主動作爲的結果。

今年上半年，越秀服務主動退出了一些低效的項目。越秀服務管理層表示，以前投資的部分項目因爲合同到期或者本身項目素質達不到運營或者毛利率的要求，越秀服務選擇了主動的調倉。“在當前的市場環境下，越秀服務還是質量優先。”

這也在客觀上導致越秀服務失約了達成三年管理面積的目標，因爲越秀服務的管理面積主要來源於三種輸送方式：一是來自母公司的關聯交付，當初的計劃是每年500萬平方米左右；二是市場投拓，通過競標方式增加規模；三是收併購。

越秀服務管理層表示，關聯交付每年都在按部就班地拓展，近兩年越秀集團和廣州地鐵每年大約有1000萬平方米的交付規模；但收併購卻產生了一定的缺口，對於這方面，越秀服務一直是密切跟進，對風險全面評估，但實際上會採取慎重的態度來保證高質量的收購。

對於收併購的原則，越秀服務管理層稱會重點關注能夠與公司產生協同效應較高、經營質量和可持續性高、能夠提升區域密度、估值相對合理的標的公司。“越秀服務不會盲目擴張規模，還是要做負責任的收併購。”

行業變化

前不久，重慶多個小區要求下調物業費的事件引發了市場的高度關注。這起事件的起因是，2023年12月，重慶市人民政府辦公廳發佈《重慶市物業服務收費管理辦法》；今年2月，重慶市發展和改革委員會也發佈了《重慶市政府定價的經營服務性收費目錄清單（2024年版）》。

上述文件明確了住宅前期物業收費統一實行政府指導價，且把物業服務分爲四個等級收費。以中心城區的有電梯住宅爲例，其四級收費最高，約爲1.9元/平方米。

許多小區業主據此要求下調物業費。這雖然是偶發事件，但是可能對整個行業產生較大的影響。在業績會上，越秀服務也不可避免談及於此。

張成皓表示，全國大部分城市都有物管費指導價的標準，但是一些定位和服務品質相對較高的項目也允許通過備案的方式實現指導價的突破。同時，定價或者價格調整環節主要產生在前期的物業服務階段，或者小區成立業委會之後再重新選聘或續聘物業公司的時候。

張成皓續稱，目前來看，越秀服務的項目多數分佈於大灣區、中西部和華東的一二線城市，平均物業管理費大約2.8元/平方米，處在相對合理的區間。

根據越秀服務的財報，今年上半年，越秀服務旗下住宅、TOD、商業及產業園、城市服務及公建四個業態分別佔在管面積的62%、11%、17%、10%。從區域分佈上看，67%的在管面積分佈於大灣區及華東地區，而近九成在管面積位於經濟發達的一二線城市。

張成皓指出，未來可能也會出現和業委會有一些議價的情況，這也可能對物業公司的利潤產生影響，越秀服務會根據項目管理的實際情況，圍繞客戶的需求前置溝通，爲客戶提供質價相符優質優價的服務。

對於未來的發展，越秀服務非執行董事兼董事會主席朱輝鬆指出，物業管理行業在經歷了由資源驅動、資本驅動後逐漸迴歸服務本源。面對行業規模增速放緩、行業競爭不斷加劇的新形勢和新挑戰，公司堅持用心服務、提品質、精益管理、創效益的年度主題，強調做溫度的物業服務、有質量的規模外拓、有效益的增值服務。