一半在降價！第一省會，卷瘋了！

作者：餘飛

01

一半新房在降價

當下的廣州樓市，全面進入了內卷時代，新房卷，二手房更卷。

根據合富研究院披露：

3月廣州近50%的項目有“讓利優惠”動作，爲近年來數量最多的月份。庫存壓力相對較輕的區域（比如天河、海珠、荔灣、黃埔），主要通過“工抵房、拼團購房、渠道專場”等活動促進成交，優惠幅度普遍處於5%-10%。

比如越秀觀樾項目前期吹風價在8萬-10萬元/平方米。但3月17日，項目正式開盤，首開均價跨度比預期大，在6.85萬-9萬元/平方米。

天河的中國鐵建·招商蛇口西派天河序，吹風價8萬-9.5萬元/平方米，3月24日開盤價最低6.9萬，最高9萬。

越秀、華潤、中海、新世界等位於天河、海珠的項目紛紛新開推售，這些項目都屬於高總價豪宅，戶型較大且基本不限購，每平方米開盤價則普遍低於吹風價0.4萬-1萬元不等。

熱點項目如亞運城降10%-15%並配合渠道高佣金，還有保利悅公館、越秀大學星匯城等項目營銷力度加大，降價5%-8%。

然而，中指院反饋的數據顯示，如此大規模的降價，廣州的新房成交量依舊慘淡。

廣州3月份成交了5197套，環比2月份（春節月）上漲了很多，但是同比過往三月份，是過去五年來的最低點。

打折降價，爲何推動成交量的效果如此不明顯？

原因並不複雜，二手房降價面積更大，降價力度更大。換句話說，新房的客源，都被降價力度更大的二手房虹吸了。

02

二手房虹吸新房客源

這一點，不僅發生在廣州，也發生在幾乎所有的主要城市。

以廣州來說，新房創五年來3月份最低點的同時，二手房成交量達到了9363套，逼近萬套。

再看深圳。

深圳市房地產中介協會披露數據，2024年3月深圳全市新房共成交2816套，環比增長184.4%，同比下降61.8%，其中新房住宅成交2245套，環比增長176.8%。全市二手房錄得5196套，環比增長116.6%，同比增長5.1%，已升破5000套行業榮枯線標準。

二手房比新房更香，主要是兩個因素：

第一，二手房的確定性比期房好得多。

在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。

現在大家買房更傾向於二手房和現房，全國新房與二手房成交數據，就是購房者最好的心理映射。

去年，住建部曾披露過的一組數據顯示：

2023年1到11月，全國二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長6.9%。

而從國家統計局披露的數據可以知道，前11個月新房成交面積同比下跌了8%。全年下跌了8.5%。

據此可以知道，去年全國二手房成交面積上漲了不少。

去年二手房成交量佔新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個百分點，部分主要城市二手房成交量佔比甚至超過50%。

第二，二手房比新房卷得更厲害。

以廣州來說，去年10月份，廣州掛牌的二手房中，有98%在降價，可以說是敞開來跌。

而且，價格降幅不斷擴大，去年10月份二手房成交價平均下跌了7.06%。

7.06%只是整體跌幅，外圍區如增城、從化、南沙、花都跌幅在30%左右的二手房一大把，腰斬的也不在少數。

再看深圳。

深圳3月份二手房成交量再度衝破5000套，其中81.4%的成交價低於參考價，也即絕大部分都在降價讓利出售。

其他城市，亦是如此。

諸葛找房數據中心披露，北京目前的掛牌二手房調價房源中，95%左右在降價。

上海超90%的二手房調價房源在降價出售。

杭州二手房調價房源中，約95%在降價出讓。

蘇州二手房調價房源中，約95%在降價出讓。

南京二手房調價房源中，約95%在降價出讓。

武漢二手房調價房源中，約93%在降價出讓。

成都二手房調價房源中，約90%在降價出讓。

西安二手房調價房源中，約89%在降價出讓。

諸葛找房追蹤的重點14城（北京、深圳、上海、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、青島、廈門、無錫、鄭州、大連）二手房整體情況，大體都是如此。掛牌二手房調價房源中，近90%在降價。

面對二手房的瘋狂內卷，新房根本無力招架。所以，自2022年以來，二手房的成交已經取代新房，成了本就不活躍的市場中的主力。

新房想要招架住二手房的虹吸，在盲盒難以消除的背景下，唯有降價讓利比二手房更大才行。

在熊市之中，想要成功出貨，唯有成爲卷王才行。奈何目前很多城市的限跌令並未取消。

03

降價比狠正在上演

不過，很多城市已經頂不住，正在衝破限跌令桎梏。

前兩天本號所寫《三四線城市，降價加速了》一文中，介紹過，目前很多三四線城市的降價力度正在加大。

很多三四線城市，爲了繞開限跌令，開啓了補貼模式，以達到變相降價衝破限跌令的目的。

比如山東日照提出：

符合條件的新市民（含城鄉二孩及以上家庭）、青年人才等可以申請政府發放的購房優惠券補貼，補貼數額爲購房款總額的20%，購買現房並直接辦證的，優惠券可用於抵頂首付款的50%。

補貼20%的購房款，相當於變相降價20%，或者說直接打了8折。這一力度超過了很多城市最大跌幅不能超過15%的限跌令。

比日照更狠的還有義烏。其提出的補貼方法是，在義烏無房羣體，首次在義烏購房，如果面積小於150平米或總價低於350萬，可以獲得每平米1000元的“房票”購房補貼。

針對符合國家全面實施二孩、三孩政策後生育的多孩家庭，無論父母、子女戶籍是否在義烏，從發文之日起購買一手新建商品住房的，二孩家庭補貼10萬元，三孩家庭補貼20萬元，補貼以“房票”形式發放。根據年度補貼額度，先購先得，每戶家庭僅可享受一次，該“房票”可與首次置業補貼疊加使用。

這力度，一點也不比日照差。

而且，義烏在2020的時候，爲了對衝疫情對樓市的影響，已經放寬了2018年施行的人才購房補貼門檻，包括取消戶籍限制、調整滿2年以上社保、首付比例從50%降至30%。

按照補助標準，專科、本科、碩士等人才，分別補助20萬元、30萬元、40萬元，省部級以上重點人才補助高達140萬元。

以此來看，義烏堪稱縣級市中購房補貼力度最大的城市之一。

而從補貼力度來看，顯然官方層面上也在有意衝破限跌令的束縛。這也意味着，新房與二手房對標降價的序幕已經拉開了，房價內卷會越來越嚴重。

04

調整之路漫漫

所以說，本輪調整還遠沒到說結束的時候。

本號在文章中多次強調過，對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往後房價回調是必然選項。

區別只在於，下調速度快和慢。經濟、產業、工業實力強，下調慢一些，其餘下調快一些。

原因在於：

第一，供大於求的基本面，仍在持續。

全國房地產供大於求，管理層已經通過“中國房地產供需關係發生重大變化”的表態中已經定調。

當下除了少數城市的住房供小於求外，大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大於求。

前兩天寫的武漢，其目前新房與二手房加在一起，有40萬左右的庫存量，夠消化一壺的。

廣州方面，新房庫存量降至1182.9萬平方米，但受銷量下降影響，去化週期被拉昇至19.9個月，仍在高位，高於自然資源部和住建部劃定的安全線。

二手房方面，掛牌量不斷創新高，衝破了14萬套。

第二，全國人口負增長加速。

1月17日，國家統計局披露了最新人口數據。

2023年年末全國人口（包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）140967萬人，比上年末減少208萬人。

人口已經二連跌，反映在各省市自治區身上，必定是人口下跌的城市數量不斷擴大。

本號梳理了目前公佈2023年常住人口數據的29個省市自治區情況，結果顯示，公佈數據的29個省市自治區，19個在減少。

製圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局；黑龍江、西藏未公佈數據

此外，目前有140個城市（包含直轄市、副省級城市、地級市、自治州、盟）公佈了2023年常住人口數據，其中，75個在減少，2個零增長。

第三，保障房、商品房雙軌制時代已經到來，意味着房屋供應會進入新一輪井噴週期，而商品房的需求量則會繼續下行。

未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。

這也是本號多次強調，往後的商品房市場需求會進一步減弱。

而且，保障房是政府主導，供應量在未來幾年會呈井噴狀。你覺得房子還會少嗎？

目前深圳、廣州的保障房項目已經搶跑。

去年年底，深圳首批13個配售型保障性住房項目也舉行集中開工儀式，建設面積75.7萬平方米，房源合計1萬餘套。

廣州黃埔區中新知識城何棠下村已舉行首批配售型保障性住房開工儀式，年內計劃籌建配售型保障房不少於1萬套。

保障房是房地產未來的重點任務，針對的就是買不起商品房的民衆，一旦配售型保障房大量進入市場，商品房便會喪失掉一大半接盤俠。

調整之路，漫漫。