“半價買房”，這一省會開啓配售型保障房登記

配售價爲區域商品房價格的50%、每個家庭只能購買一套、禁止變更爲商品房流入市場......近日，西安2710套配售型保障房開啓意向登記，申請條件也正式明晰。

據悉，本次開展意向登記的項目，包括金泰怡景花園(魚化新居一期)、香湖灣2個配售型保障性住房項目，分別位於西安雁塔區魚化寨街道和西安滻灞國際港，配售價格約爲區域商品住房價格的50%左右，按照“一房一價”原則，差異化確定每套房源具體銷售價格。

今年來，配售型保障性住房建設提速，北上廣深、福州、西安、濟南、青島、杭州等近30個城市已公佈配售型保障房建設/籌集計劃，各地今年計劃籌建配售型保障性住房1000餘套至10000餘套不等。

配售型保障性住房從哪裡來、怎麼售、如何管？地方城市正在積極探索。

2710套房源“半價出售”

2024年，被業內視爲配售型保障性住房建設的“開局之年”。配售型保障性住房，指保障家庭按照政府確定的銷售價格購買，退出時由政府組織回購的住房，可以集中建設或者在商品住房項目中配建。

西安在此項工作上進展較快，自去年國家提出建設配售型保障房以來，西安將部分剛開始建設和還沒動工的經濟適用房項目，直接轉爲配售型保障房項目，當地今年計劃建設1萬套配售型保障房。

6月17日，西安就兩個配售型保障性住房的購房意向登記工作發佈《通告》。

項目之一爲金泰怡景花園(魚化新居一期)，項目建設房屋1970套，建築面積區間56～72平方米，目前主體封頂。項目配套車位1920個，自建幼兒園2所，九年一貫制學校1所，還配建有社區服務站、文化活動站、老年人照料中心、社區衛生服務站等，計劃2025年10月建成交付。

項目二爲香湖灣配售型保障房項目，地處西安滻灞國際港區域，計劃建設房屋約740套，建築面積最大不超過100平方米(最終以規劃審批爲準)，目前進入文勘階段。項目配套車位約447個，周邊幼兒園3所、中學2所，醫療衛生點3處，計劃2026年12月建成交付。

《通告》表示，按保本微利原則，上述2個項目經初步測算，配售價格約爲區域商品住房價格的50%左右。按照“一房一價”原則，根據結構、戶型、朝向、樓層等因素，差異化確定每套房源具體銷售價格。

那麼，哪些羣體可申請此類房源？《通告》指出，配售型保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體，以及機關事業單位人員和城市需要引進的人才等羣體，每個家庭只能購買一套保障性住房。

申請家庭應同時符合3個條件：一是主申請人爲落戶滿三年的本市戶籍居民;二是申請人及其家庭成員自有住房人均住房面積低於17平方米、全市範圍五年內無住房登記信息和住房交易記錄；三是其他需滿足的條件。已享受過政策性住房的申請家庭，滿足以上條件之餘，需按規定騰退原政策性住房。

值得注意的是，不同於普通商品房，配售型保障性住房實行嚴格的封閉管理。

《通告》規定，配售型保障性住房不得長期閒置、擅自轉讓以及擅自改變房屋用途，禁止以任何方式違法違規將保障性住房變更爲商品住房流入市場。如長期閒置、確需轉讓、因辭職等原因離開機關事業單位或企業的，經市級住房保障部門批准，由市安居集團按照退出時評估價格予以回購。

其他城市的做法與此類似。比如無錫，《無錫市區配售型保障性住房建設管理辦法(試行)》將於7月1日起施行，規定配售型保障性住房實行封閉管理，購房家庭不得向第三人轉讓，不得抵押、上市交易。因家庭原因退出的，只能由政府實施主體進行回購，並仍作爲配售型保障性住房使用。

價格方面，無錫的配售型保障性住房實行政府指導價，以“保本微利”爲原則，配售價格將綜合考慮土地取得成本、建設成本、管理成本和適當利潤的基礎上進行綜合評審，提出評審意見報市政府審定後執行，總體低於市場同類商品房，且價格批定後，原則上一年內不作調整。

據悉，無錫市完成申報國家規劃建設保障性住房共3517套房源，均爲共有產權保障房轉化而來，分別爲龍塘岸後五巷1339套，即將竣工交付；新街家園二期1500套，外牆真石漆基本完成，公區裝修完成80%；東璟家園F1地塊678套，市政綠化完成85%，正進行室外燃氣管線施工。

配售型保障房建設提速

我國住房保障體系經歷過多輪變遷，從原有的以公共租賃住房、保障性租賃住房等爲主體，當下住房保障體系已分爲配租型和配售型，配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型按保本微利原則配售。

在業內看來，新一輪保障性住房建設的重點，是拓展配售型保障性住房。今年以來，各地加快推進配售型保障性住房建設，各地在保障對象標準、用地保障、資金監管、配售價格等方面也在積極探索。

據中指研究院不完全統計，北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟南、青島、杭州、成都、重慶、昆明等多個城市，已公佈今年配售型保障房建設/籌集計劃，各地以需定建，今年計劃籌建配售型保障性住房1000餘套至10000餘套不等，多在2000~4000套之間。

5月20日，山東省首批配售型保障性住房項目陸續在青島、濟南開工建設。山東省住房城鄉建設廳方面介紹，今年山東將加快推進配售型保障性住房建設，力爭全年開工建設1.2萬套。

5月11日，北京發佈《2024年北京市住房發展年度計劃》，今年計劃安排保障性住房用地460公頃，其中配租型和配售型保障性住房用地200公頃，有力支撐保障性住房建設和供給。

與其他政策性住房不同，新一輪的配售型保障房規劃建設，將實施嚴格的封閉管理，嚴禁以任何方式，違法違規將新建的配售型保障性住房變更爲商品住房流入市場，更不能利用保障性住房進行牟利。如後續要退出，大多數需由保障房公司按相關規定及評估價格進行回購。

爲助力保障房供給，金融配套政策也在落地。日前央行明確，將設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據瞭解，在“先貸後借”的模式下，3000億元再貸款額度，可以帶動的貸款量約5000億元。

上述政策，既有助於商品房“去庫存”，也有助於各地解決保障房資源“從哪裡來”的問題。

二季度以來，湖北、廣州、武漢等多個省市，發文鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，如杭州市臨安區、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

目前，各地對房源條件均提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實現封閉管理、可拎包入住等。對於期房項目，杭州臨安提出期房需提供商品房預售許可證，需由供應商出具保交付資金拼盤方案。

在業內人士看來，保障性住房再貸款落地效果，關鍵在於能否在後期大規模落地。因配售型價格只有同區域商品房五折左右，如果採取收購模式，收購價格會更低，後續能落地多少項目還需觀察。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，目前，多數城市未明確收購定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價，惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作爲收購的最高限價”；廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源，採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”。

陳文靜認爲，通過收購市場未售新房來改建保障房，第一，有利於加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入羣體的住房需求，促進房產資源合理配置。第二，有利於市場庫存的去化，緩解開發企業的資金壓力，去庫存效果最爲直接。第三，多地將收儲對象定爲已建成未出售商品房，也將有利於促進房企加快項目竣工節奏。第四，房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。