央行貨幣政策執行報告談房屋租金：是影響住房價值的核心變量

8月9日，央行發佈二季度貨幣政策執行報告。報告在“支持住房租賃產業可持續發展”專欄中指出，租金是影響住房價值的核心變量，而強調租金是房產價值的核心決定因素。

權威人士看來，二季度報告通過專欄闡釋了金融支持住房租賃產業的必要性和可行性，有利於兼顧當前與長遠。

“從短期看，當前房地產市場也處在調整的特殊時期，很多新房賣不出去、二手房產空置，加大對住房租賃產業的支持，有助於盤活存量去庫存，平衡房地產市場供求，穩定預期。”該人士指出，從長遠看，總量上我國已“不缺房”，但結構上還有調整空間，新市民、青年人想租“好房子”；堅持租售並舉，支持越來越多的住房租賃優質企業進入市場，發展住房租賃產業，這些都是未來房地產新模式的重要方向。

強調租金是房產價值的核心決定因素

報告認爲，住房的價值主要來源於未來房租折現，其決定了房產的底價和基礎。市場經常提到的“租售比”指標近年來總體回升，未來租金增長的影響也會逐步顯現。

“租售比”即房租與售價之間的比值，是衡量住房價值的簡化指標，近年來總體回升，有市場機構測算目前一線城市租售比已接近2%水平，二三線城市升至 3%左右。但這個指標是靜態的，假定了未來 租金不變。

市場人士分析，對於給定的購房成本，租售比與未來租金增長率加總，才能反映租賃住房總的收益率，目前很多城市和租賃需求比較旺的地區都達到了3%以上，高於多數資產回報率。

從國際比較看，剔除房產稅後的可比口徑下，美、日租售比都在4%以上，英國也在3.5%左右。隨着國內住房市場深度發展及居住觀念更爲多元化，租房的選擇也會增多，我國租房收益率還有提高空間。

此外，報告還指出，在房地產市場供求關係深 刻轉變的新形勢下，我國存量住房規模已然很大，住房租賃產業是未來房地產新 發展模式的重要方向。

從需求端看，近年來不僅是低收入羣體，新市民或是剛畢 業參加工作的青年人，對“好房子”的租賃需求也在上升。有市場機構測算，未 來我國有租房需求的人口超 2 億人，市場潛力較大。

從供給端看，過去我國提供租賃住房的主要是個人，近年來隨着租售比的回升和融資運營成本的下降，住房 租賃產業的商業可持續性在增強，越來越多的住房租賃企業進入市場，規模化、 集約化經營，將有助於提供更優質、穩定的租賃住房服務。

央行新工具助力啓動住房租賃產業

報告認爲，目前我國住房租賃業務仍處於起步階段，市場發展模式還在探索階段。央行及時推出保障性住房再貸款新工具，支持企業批量收購存量住房用作保障性住房，能比較快地形成規模效應，同時多地也在財稅、土地、配套設施等方面提供政策支持，這些都能起到降低企業成本、增強產業商業可持續性的作用。

據瞭解，近期菸灰缸在原租賃住房貸款支持計劃的基礎上，完善推出了保障性住房再貸款。通過市場化的方式，推動構建房地產新發展模式，支持住房租賃產業發展。企業批量收購存量住房，形成團體購買力，收購價格折扣會進一步提升住房租賃產業投資回報和企業 參與意願。

這也將增加保障性住房供給。收購後的商品房可用作保障性住房配售或 租賃，在加快盤活存量和市場去庫存的同時，滿足保障性住房需求。

此外，該計劃還與保交房和“白名單”機制形成合力，降低房地產市場風險水平。房企自願參與，回籠 的資金須用於保交樓項目和其他在建項目，將推動更多項目滿足“白名單”條件，改善房企資金狀況。

根據央行數據，截至 6 月末，金融機構已發放 247 億元租賃住房貸款，保障 性再貸款餘額爲 121 億元，後續貸款投放有望進一步加快。同時，各地方政府還 在財稅、土地、配套設施等方面提供了支持政策，這些都能起到降低企業成本、 增強住房租賃產業商業可持續性的作用。

“有了這些金融和地方財政政策的支持，未來隨着住房租賃企業經營能力提升和市場商業化有效運轉，住房租賃市場將迎來更廣闊空間，長期看也能促進房地產業發展模式有序轉型。”權威人士指出。

此外，報告還指出，未來隨着房地產市場定價趨於理性，租賃需求進一步釋放，租售比持續改善 回升，住房租賃企業運營能力不斷提升，住房租賃市場實現商業化可持續發展是有基礎的。

“下階段，要繼續發揮好支持政策對住房租賃產業的推動作用，完善住 房租賃金融支持體系。”報告透露，央行將充分調動市場化機構的積極性，通過更多社會資金的投入，建立可持續發展的商業模式，支持存量商品房去庫存，助力推動房地產行業轉型發展。

新京報貝殼財經記者 姜樊 編輯 陳莉 校對 柳寶慶