廣州國企收購房源範圍擴大至全市，90平以下均有機會

廣州將收購存量商品房用作保障性住房的範圍，從此前增城一個區擴大到了全市。

11月19日，廣州安居集團有限公司（下稱“廣州安居集團”）發佈《關於收購已建成存量商品房用作保障性住房的徵集通告》，該通告明確，徵集範圍爲廣州市行政區域內已建成的存量商品房房源，房源所屬項目周邊交通便利、配套設施較爲齊全。

在徵集條件上，則要求項目資產負債和法律關係清晰，已取得竣工聯合驗收意見書，面積在90平方米以下。房源權屬清晰可交易，不存在查封登記、異議登記等限制，存在抵押等權利限制的，應取得相關權利人書面同意。此外，通告提及，優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目。

上述通告表示，徵集時間爲2024年11月18日～12月18日，在這一個月內，有意參與徵集的房地產企業可以遞送相關資料。收購主體爲廣州安居集團或其下屬廣州安居投資發展有限公司、廣州安居住房置業有限公司等子公司作爲收購主體實施收購。廣州安居集團成立於2023年8月，由廣州市國資委和廣東省財政廳間接全資持有。

從公告來看，廣州安居集團對於房源的要求與大多數城市發佈的公告類似，即遵循市場化、法治化、雙方自願等原則收購存量已建成商品房房源。值得一提的是，上述通告並未提及如何確定最爲關鍵的收購價格和總收購金額。

可供參考的是，今年5月30日，廣州市增城區公開徵集廣州（新塘）至汕尾鐵路項目（新塘段）符合條件的商品住宅房源，擬購買市場化商品房用作安置房源，房源交易單價評估方法選用的是成本法，原則上爲“土地成本+建安成本”。彼時，對於該價格計算方式，有樓盤銷售人員稱，其所在樓盤銷售價格早已跌破成本價，政府按照成本價收購對於企業來說接受程度較高。

此外，廣州市增城區在今年8月份發佈公告稱，計劃收購增城中心城區（荔湖街、荔城街、增江街）範圍內存量商品房作爲戶籍家庭公共租賃住房。根據公告，預算總價2000萬元，總建築面積不少於1898.07平方米，單套房屋面積要求40～80平方米，至少爲兩房一廳，房屋套數不少於27套，平均單價上限不超過10537元/平米（均價=預算總價/總建築面積）。

對於收購價格上限的來源，公告稱，是依據增城區住建局提供的，增城區中心城區單套建築面積在40～80平方米的商品房，近半年實際成交單價的均價下浮8%計算。也就是說該價格是近半年市場成交均價的92折。

中指研究院華南分院分析師楊永俊認爲，廣州安居集團此次的通告意味着，廣州收購存量商品房作保障房的措施正式從此前的增城等區擴大到全市範圍，這將對廣州房地產市場的止跌回穩有着重要作用。開展存量住房收購，有望加快全市商品房庫存的去化速度，促進供應與需求之間的平衡，此外，還能有效解決廣州新市民、青年人等羣體的住房問題。

根據中指研究院數據，截至2024年10月底，廣州全市商品住宅顯性庫存量爲1329.7萬平方米，出清週期仍高達21.4個月。其中，90平方米以下戶型的庫存量爲319.9萬平方米，佔比約24%，出清週期爲20.4個月。楊永俊表示，隨着存量商品房收購用作保障房的開展，疊加此前已落地的廣東首筆收購存量住房用作安置房的專項借款資金落地等政策，預計全市庫存量有望穩步下降至合理水平，推動房價有效企穩。

楊永俊也提及，若收購價格合理，有望提升房企參與的積極性，從而更有效率地推動此次政策的落地，促進房地產市場信心的恢復，實現止跌企穩。

實際上，與全國其他城市類似，今年5月開啓收購商品房用作保障性住房至今，廣州市增城區落地的案例並不多。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從其他城市運作實踐來看，政府收購存量住宅過程中存在的主要問題是，收購用作保障性住房的項目，後期若想實現資金平衡，就必須按照“白菜價”收購，這導致交易雙方在價格上很難達成一致，從而阻礙收購流程的推進。同時，由於雙方對未來房地產市場的預期存在差異，市場主體通過申請再貸款來收購存量住房的積極性尚待提升。

李宇嘉表示，收購商品住宅項目用作保障性住房，可能要等房價止跌回穩趨勢出現以後，交易案例纔會明顯增加。