行業下行成常態，國央企地產商順勢以變求進

2023年，是中國樓市重要的轉折年。這一年，中共中央政治局重新定調樓市，直指供求關係已發生深刻變化。

具體而言，住房發展已經從總量短缺轉爲結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期。房地產行業也正告別舊模式，迴歸民生屬性和居住屬性，轉向高質量發展階段。

每一輪行業調整都伴隨着陣痛，但此輪房地產下行的深度和週期、變化的劇烈程度都已超過市場預期。

2023年以來，各地因城施策，陸續出臺相關房地產調整優化政策，包括取消或放鬆限購政策、優化公積金貸款政策、階段性取消貸款利率下限等。從市場反饋來看，市場調整壓力仍在。

國家統計局數據顯示，2023年全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%；商品房銷售額11.66萬億元，下降6.5%；全年開發投資額爲11.1萬億元，同比下降9.6%；全年新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%。

據克而瑞統計，百強房企2023年實現銷售操盤金額54049.5億元，同比降低16.5%，累計業績降幅繼續擴大。

而購房者信心和行業預期的修復尚需時日，銷售低迷態勢短期內難以扭轉，企業銷售去化及回款還將持續承壓。

業績承壓

在這場持久的調整中，房企的盈利能力還未得到修復，營收和淨利潤虧損或下滑依然是行業主旋律。

據樂居財經統計，2023年已發佈年報的79家在港上市內資房企，39家房企2023年營收下滑，佔比近半；淨利潤累計爲-1103.91億元，其中有50家淨利潤爲負，佔比爲63.29%。

市場下行的大環境下，國央企地產商也難以獨善其身。

例如，保利發展業績快報顯示，其在2023年的歸母淨利潤約120.37億元，同比下降34.42%；中國金茂出現上市以來首次虧損，去年其歸母淨利潤虧損68.69億元；中交地產近十年來首次虧損，2023年的歸母淨利潤爲-16.73億元；

業績下滑和虧損是多種因素疊加影響的結果。在銷售持續低迷的同時，房企在2021年左右高價拿下的地塊於2023年普遍進入銷售階段，但在市場下行期難以賣出理想的價格，“高價買地、低價賣房”之下，土地成本在房價成本中的佔比越來越高，從而使得結轉項目獲利降低，壓低了房企的盈利水平。另一方面，新房銷售價格下行，出於對未來市場的謹慎判斷，房企相應增加了存貨跌價準備。

保利發展稱，相關利潤指標同比下降，主要源於項目結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提資產減值準備。

中國金茂在財報中稱，集團及集團的部分聯營及合營企業項目計提發展中物業、持作出售物業減值，部分物業開發項目收入及毛利率下降及土地開發收入金額下降導致毛利下降。

就中交地產而言，其在2023年錄得虧損主要有三大原因，其一，2023年度達到交付條件的貨值有所減少，導致銷售結轉收入減少；其二，受結轉項目結構變化等因素影響，項目的毛利率有所下降；其三，部分房地產開發項目存在減值跡象，計提金額有所增加。

思路調整

在高質量發展的大目標下，國央企地產商正主動適應行業新變化，加速開展管理與業務改革。

今年2月以來，包括招商蛇口、華潤置地、中交地產等在內的多家央企均對組織架構進行調整，大方向是縮減或合併低能級城市、業績低迷區域，將資源向和核心城市、核心區域傾斜，同時進一步推進扁平化管理，通過內部變革向管理要效益。

中交地產撤銷了7個區域公司，將16個城市公司變爲9個，強化市場深耕。架構調整後，中交地產徹底告別“集團總部-區域公司-城市公司”的三級管控模式，改爲由集團總部直管城市公司，組織結構更精簡高效。

招商蛇口將七大區域合併爲五大區域。深圳區域和華南區域合併成新區，華中區域、西南區域則被撤銷併入其他區域。

華潤置地將原有的七大區重組爲五大區，28個片區公司合併爲20個片區公司。華中大區取消，華北大區與東北大區合併成北方大區。

大量區域、城市公司被撤銷、合併的背後，是國央企地產商正在從三四線城市撤出。在投資端，國央企地產商聚焦一線與強二線城市，以控制投資風險、保證項目質量。

有研究機構數據顯示，去年百強企業進一步向一二線核心城市聚集，新增土儲權益面積中二線城市佔比達到64.8%，一線城市佔比21.0%，三四線城市佔比則減少1.8個百分點至14.3%。

從百強房企2023年拿地城市佈局看，拿地前20城市和銷售貢獻前20城市高度重合，杭州、上海、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、寧波、佛山、西安、重慶、長沙和合肥等14個城市均在列。

華潤置地管理層在2023年業績會中指出，堅持量入爲出，把現金流安全作爲第一原則，保持一定的投資強度，調節投資佈局，優先保證高能級城市的投放，側重於聚焦中小型快週轉項目。

中交地產表示將持續堅守價值投資理念，進一步聚焦核心城市和區域，在新增投資項目上，嚴格把關，確保新獲取的項目爲經濟效益好、週轉效率高的項目。同時重視項目的全週期管控工作，確保投資決策階段預期收益實現。

對於2024年的投資策略，中海地產表示“投拓會聚焦於確定性相對較強的核心城市的核心地段，以及優質的改善型項目。”

招商蛇口在拿地上主要保持區域聚焦、城市深耕策略，2024年計劃9成以上的投資仍佈局在10個核心城市，比2023年更爲聚焦。

在行業增量開發遭遇瓶頸時，房企們也正探索新的發展模式，輕重並舉成爲重要方向。

華潤明確將資管業務作爲主航道業務之一進行推動，做優做強，積極向大資管業務轉型；中國金茂進一步明確以高品質開發爲核心，聚焦精品持有和高端服務，加速打造第二曲線，同時聚焦建築科技領域，培育新增長點；招商蛇口則將2024年的戰略重點集中在長租公寓、集中商業、產業園區三個板塊，在重投入的同時，也會採取輕重並舉的策略發展；中交地產同樣實行輕重並舉的雙輪驅動發展戰略，其代建業務近年來發展迅速，2023年代建業務新籤貨值114.63億元，實現代建回款0.52億元。

未來可期

在行業的深度調整期，國央企地產商承擔着防範風險的作用。前兩年，在民營房企節衣縮食、減少拿地過冬的時期，國央企地產商紛紛託底拿地，甚至是扮演起了“白衣騎士”的角色推動房企項目紓困。

在拿地市場中，國央企地產商是主力軍。克而瑞集團董事長丁祖昱表示，2023年TOP30拿地總金額一萬億，同比上升14%，仍處於低位。有30%的房企沒有拿地；前30強房企基本上是以央國企爲代表。拿地金額TOP20的房企當中，國央企從2019年的20%已經上升到去年的65%。

從銷售數據來看，2023年百強銷售下降4%，比2022年的降幅有明顯緩和，而國央企整體正增長11%，跑贏大市。

部分國央企地產商在行業寒冬下仍實現了回款的正向增長，這也從側面印證了國央企地產商質量信譽可靠。如中海地產2023年內銷售回款2171.9億元，其他經營回款爲145.0億元，總經營回款2316.9億元，同比上升14.8%；中交地產實現權益口徑銷售回款328.81億元，較上年同期增加12.87%。。

經歷此輪大調整之後，行業風險逐漸出清，大量民企也將出局，國央企地產商將成爲行業的中流砥柱。

2024年，國常會等會議體現出中央對穩定房地產市場的高度重視。業內人士表示，市場總體仍處在緩慢恢復的過程中，下一步，隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，預計今年房地產政策環境將持續寬鬆。

長期來看，房地產行業仍有可爲。雖規模有所收縮，但房地產市場依然是一個銷售在10萬億級的巨大市場。

另外不可忽視的是，我國城鎮化還有很大的發展提升空間，2023年末我國常住人口城鎮化率已經達到66.16%，但新型城鎮化依然有很大發展和提升空間，農業轉移人口市民化水平還有待提升。

同時，保障性住房建設按下“加速鍵”，2023年12月，中央經濟工作會議強調,加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”。隨着房地產業向居住、民生的屬性迴歸，國央企地產商也將在租賃、城市更新等領域承擔更多的責任。

在新的地產格局下，以經營穩健爲主要基調的國央企地產商將受益於行業出清獲得一定的土地和資金資源優勢，或將在行業回暖後迎來業績反彈期。