20家商業地產樣本企業：35%企業收入下滑，港企佔七成

商務部定位2024 年爲“消費促進年”，着力擴大國內需求。在此背景下，中國的商業地產企業發展如何？

近日，觀點指數研究院發佈的《表現力指數·2024 年度商業地產表現報告》顯示，在20家年收入10億+的商業地產樣本企業中，2024年收入排名較前的企業大多以運營購物中心、寫字樓等傳統商業物業爲主；此外，約 35% 的企業錄得收入同比下滑，其中，約 7 成是港資企業。

今年商業收入下滑樣本企業中，七成爲港企

觀點指數從樣本企業中選取部分進行觀察，在收入區間分佈上，10 億元以下的企業佔比最大，爲 33%；其次是10-30 億元收入的企業，約佔 35%；再則是 30-50 億元收入的企業，佔比接近 18%；50 億元以上收入的企業，佔全部樣本企業的比例爲 14%。

可以看到，收入分化下，頭部企業佔據着較大的市場份額，收入前十的企業收入總額約佔總體的 45%。這也意味着腰部及底部企業在市場競爭中突圍的難度較大。

爲深入研究企業的表現，觀點指數剔除樣本池中規模較小且非典型的個體，選取了 20 個代表。其中涵蓋以購物中心或商辦等主流業態爲重的頭部企業，同時兼顧了內資與港資兩種不同的發展模式。

從樣本企業的收入來看，包含商管企業在內的樣本企業收入均達到 10 億元以上，排名較前的企業大多以運營購物中心、寫字樓等傳統商業物業爲主，這類物業的收入和回報較其他類型物業高，通常更受投資者的青睞。

同比增長方面，20 家樣本企業中，約 35% 的企業錄得收入同比下滑，其中，約 7 成是港資企業，內資企業大部分實現了收入的增長。增速方面，樣本企業的整體表現不及去年同期。實現增長的企業中，過半的增速在 10% 以下。說明當下商業消費市場和行業面臨的挑戰正在不斷增大，想要實現業績增長較爲困難。

在內資企業方面，增速最快一家企業增長約23%，主要得益於其規模在期內有明顯增長，以及較強的商業運營調整能力。該企業僅 2024 上半年就新開業了 7個購物中心，旗下在營購物中心增至 108 座，新簽約商業輕資產外拓項目 7 個，均處於一二線城市。在高端商業表現上，其在營的重奢購物中心業績逆市增長，零售額同比增長 9.6%，零售額同比增長 4.0%。

單位面積租金收入排名前十企業八家爲港企

單位面積租金水平上，以自持物業爲主的港資企業優勢明顯。排名前十的企業中，8 家爲港資企業，僅有 2 家是內資企業。

租金水平最高的一家港資代表企業，單位面積租金超過 2000 元 /平方米，其在北京、上海、廣州等核心商業城市運營着高端商業項目，在收入、估值方面均有不錯的表現。即使在市況不佳的情況下，整體的表現也依然可圈可點。

除了租金水平外，投資物業資產值也是衡量一個商業地產商是否擁有優秀的運營能力的關鍵。

在研究成果的樣本企業中，資產值在 200 億元以下的企業佔比 55%，200-500 億元的企業佔比 23%，500-1000 億元的佔比約 14%，1000 億元以上的企業佔比爲 8%。

資產值規模較高的企業，在零售物業和商辦物業運營上見長，均積累了豐富的項目運營管理經驗。

除了較強的商業運營能力外，在長期的自持開發運營下，上述企業也積累了可觀的商業資產，這讓它們在市場面臨挑戰的當下，仍能較好地生存下來。一方面，企業通過長期持有運營優質資產，收穫穩定的現金流；另一方面，在必要時也能通過出售資產回籠資金，緩解壓力。以萬科爲例，據 2024 年中期業績會通報，截至 7 月底萬科大宗交易累計簽約 200 億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等 31 個項目。雖然出售動作頻頻，但通過打造並運營高價值的商業資產，獲得可持續的高收益回報，仍是當下頭部商業地產企業發展的重要方向。

需要關注到的是，REIT 發行是目前的重要方向，不少企業寄希望於此，以盤活存量資產、兌現更高的商業地產價值。據觀點指數統計，目前國內已成功上市的商業消費 REITs共有 7 單，發行主體以華潤、印力、大悅城、金茂等頭部商業地產企業爲主，REIT 的成功發行也爲這類企業提供了釋放資產價值的重要通道。

不過，觀點指數以投資物業公允值衡量企業在市場環境下的策略變化和運營能力。可以看到，選取的 30 家樣本企業中，約77% 錄得公允值虧損。

相比去年同期，錄得公允值虧損的企業佔比明顯增加，這也從側面說明了當下市場環境對企業提升投資物業資產值帶來較大阻力。

採寫：南都·灣財社記者 邱永芬