新政丨上海印發住宅維修資金管理新規

8月29日，上海市房屋管理局印發《關於規範本市住宅維修資金管理的若干規定》，內容有關本市住宅物業管理區域內維修資金的歸集、使用和管理。

以下爲通知全文：

關於規範本市住宅維修資金管理的若干規定

爲進一步貫徹實施《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》中關於住宅維修資金和公共收益的相關規定，現就本市住宅維修資金管理中的若干問題規定如下：

一、管理部門

上海市房屋管理局負責制定本市住宅維修資金和公共收益管理相關政策，指導各區房屋行政管理部門對住宅維修資金和公共收益實施監督管理。

上海市物業管理事務中心（以下簡稱市物業中心）承擔全市住宅維修資金和公共收益使用的監督、協調等事務性工作，管理商品住宅維修資金專戶階段的資金以及對各區住宅維修資金和公共收益使用管理進行具體業務指導。

各區房屋行政管理部門負責本轄區住宅維修資金和公共收益的監督管理，承擔業主大會成立前住宅維修資金的歸集和日常使用管理工作，指導鄉、鎮人民政府和街道辦事處（以下簡稱街鎮）對業主大會、業主委員會歸集、使用維修資金和公共收益實施監督管理。

二、適用範圍

本市住宅物業管理區域內維修資金的歸集、使用和管理適用本規定。

三、歸集標準

（一）住宅房屋的歸集標準

商品住宅房屋維修資金歸集標準，按照每平方米建築面積成本價計價。公有住房售後房屋維修資金歸集標準，按照本市公有住房出售政策中有關規定執行（包括房屋維修資金、電梯水泵大修更新資金、街坊公共設施管理維修資金），三項資金合併使用。

上述歸集標準由市房屋管理局適時調整並公佈。

（二）公共建築歸集標準

按規劃要求配建的公共建築（含全體業主共有的建築）的維修資金，由建設單位按照商品住宅房屋維修資金歸集標準交納（包括物業出售人與物業買受人交納部分總和）。其中，非業主共有的公共建築維修資金，建設單位可在與公共建築產權或使用權接收單位辦理移交手續時予以結算。

（三）機動車停車庫的歸集標準

機動車停車庫配備電梯或者與其結構相連的地面房屋配備電梯的，按配備電梯的商品住宅房屋歸集標準交納維修資金。其餘情形按不配備電梯的商品住宅房屋歸集標準交納維修資金。

（四）非居住房屋的歸集標準

非居住房屋維修資金的歸集標準，按商品住宅房屋歸集標準執行。

四、資金交納

（一）新建房屋首次歸集

區房屋行政管理部門依據建設單位提供的土地權屬證明、建設工程規劃許可證、房屋土地權屬調查報告書和維修資金產業分戶清冊等資料，出具交款通知書。建設單位憑交款通知向專戶銀行交款後，憑交款憑證向不動產登記機構申請辦理房屋所有權首次登記。

已開通業主大會賬戶的住宅物業管理區域內，新建房屋的維修資金交存至該物業管理區域業主大會賬戶。

2019年3月1日前完成首期維修資金交款的項目，建設單位應在業主大會成立之後起15日內，墊付尚未出售商品住宅中原應由物業買受人交納的維修資金，交存至所在區的維修資金專戶。

（二）維修資金再次籌集

管理規約中應當明確維修資金日常補充籌集規則。

小區維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約或者業主大會的決定，採取一次性或分期方式再次籌集維修資金。屬地街鎮應根據區房屋行政管理部門提供的相關小區清單書面通知相關業主委員會，督促其按照專項維修資金管理規約啓動再次籌集程序，或召開業主大會就再次籌集事項進行表決。

五、業主大會賬戶的管理

（一）商品住宅業主大會賬戶開戶銀行的選擇

業主大會組建後三十日內，業主委員會應當召開業主大會會議選擇賬戶開戶銀行。業主大會未就開戶銀行形成決議的，由業主委員會向屬地區房屋行政管理部門申請指定開戶銀行。區房屋行政管理部門按照就近服務的原則，明確一家開戶銀行。

賬戶開立後，業主委員會應當在三十日內向區房屋行政管理部門辦理維修資金和公共收益劃轉手續。

（二）商品住宅業主大會賬戶資金管理模式的選擇

業主大會可以選擇自行管理或者委託區房屋行政管理部門管理賬戶資金。

業主大會決定自行管理賬戶資金的，業主委員會應當制定資金增值存儲方案，也可以委託代理記賬等第三方專業機構提供服務。

業主大會選擇委託區房屋行政管理部門代管業主大會賬戶中資金的，應當簽訂委託協議，區房屋行政管理部門應委託專業機構提供資金增值、換屆審計、年度審計、工程審價、代理記賬等服務。

（三）業主大會賬戶的初次開立

業主大會賬戶由維修資金、公共收益和業主委員會工作經費等子賬戶組成。

商品住宅業主委員會開立業主大會賬戶應當憑業主大會議事規則、管理規約（含專項維修資金管理規約、公共收益用途分配和使用專項規約）、業主大會（業主委員會）備案證、物業服務合同或第三方機構委託管理合同與開戶銀行簽訂委託協議，並持相關材料向開戶銀行申請辦理銀行賬戶的開立手續。

公有住房售後業主大會賬戶開立還應出具授權市公積金中心對本小區公有住房售後維修資金和公共收益進行資金管理的委託書。商品住宅與公有住房售後混合小區在開設第二個賬戶時還應當提供區房屋行政管理部門出具的專用存款開戶證明。

業主大會選擇自行管理的，區房屋行政管理部門經與專戶銀行對商品住宅維修資金交存情況及本息數額覈對無誤後，應當與業主大會訂立維修資金及前期物業管理期間公共收益移交協議，並持支付憑證、維修資金及前期物業管理期間公共收益移交協議，通知專戶銀行將專戶下的相應資金本息劃入該業主大會賬戶。

（四）業主大會賬戶的變更

業主委員會辦理業主大會賬戶變更手續時，除按開戶銀行規定提交的有關資料外，有下列情形之一的，還應當提交下列文件、資料：

1、業主委員會換屆、業主委員會主任、副主任發生變更的，提交房屋所在地街鎮出具的業主大會（業主委員會）備案證。

2、物業管理區域發生調整的，提交房屋所在地街鎮出具的業主大會（業主委員會）備案證,區房屋行政管理部門出具的物業管理區域覈定單。

3、物業服務企業發生更換的，提交經街鎮備案的新訂立的物業服務合同。

業主大會對業主大會議事規則、管理規約、專項維修資金管理規約、公共收益用途分配和使用專項規約進行修訂的，提交經街鎮備案的新修訂的相關規約。

（五）房屋滅失後維修資金退款

房屋滅失後，業主可憑徵收（動拆遷）協議或房屋產權證的註銷憑證、維修資金滅失退款申請書及身份證、業主維修資金開戶銀行的銀行卡向開戶銀行或資金代管機構辦理維修資金退還手續。業主未辦理房屋滅失退款手續的，相關資金留存開戶銀行或資金代管機構。

退還公有住房售後維修資金的，其中業主交納維修資金的剩餘部分退還業主，售房單位交納維修資金的剩餘部分退還售房單位，因售房單位註銷等原因無法退還的，售房單位交納維修資金的剩餘部分留存資金代管機構。

因業主委員會、物業服務企業原因，業主辦理有困難的，街鎮出具相關證明材料，並指定一家物業服務企業爲業主辦理維修資金退款相關業務。

六、資金使用

（一）維修資金的授權範圍

業主大會可以決定授權物業服務企業、業主委員會直接使用維修資金的金額，直接授權的維修資金使用情況應由業主委員會和受委託的物業服務企業每半年向業主公佈。

業主委員會應當定期對授權物業服務企業直接使用維修資金的工程任務單進行覈對。

（二）維修資金的實施方案

授權業主委員會或經業主大會表決決定使用維修資金的工程，業主委員會應當組織或者委託物業服務企業編制實施方案，也可以引入第三方專業機構共同編制實施方案。業主大會尚未成立的，物業服務企業編制實施方案後，由居民委員會組織業主討論決策。

實施方案應包括工程名稱、實施範圍、預算資金金額、分攤範圍及面積、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、實施時間等內容。

（三）維修資金的使用程序

業主大會尚未成立的，由居民委員會將實施方案在物業管理區域內公示7天，徵求相關業主意見，補充完善後經全體業主或者部分共有部分的相關業主表決通過後，根據表決結果委託物業服務企業或專業單位組織實施。

業主大會已成立的，業主大會應當依據表決通過的實施方案，確定施工單位。業主大會、物業服務企業和施工單位應當簽訂施工承包合同。

（四）支取維修資金的書面材料

業主委員會向開戶銀行支取維修資金時，應當提交下列資料：1、支付憑證；2、加蓋業主大會公章、業主委員會公章、物業服務企業或第三方機構公章、銀行預留個人印鑑章的維修資金支取彙總表。

物業服務企業或第三方機構支取工程款時，除應當提供上一款資料外，首次支取時還應當提供下列資料，金額應當不超過工程合同總價的30%。

1、業主大會、業主小組決議或業主委員會決議；

2、簽訂的施工承包合同；

3、需審價工程的委託審價合同。

完工驗收後，支取除工程質量保證金外的剩餘款項應提供工程完工證明和需審價工程的審價報告；支取工程質量保證金時，提供由物業服務企業和業主委員會共同出具的工程質量保證責任期滿證明。應當進行審價的工程項目施工承包合同可以暫定合同價款，最終支付價格以審價價格爲準。審價未完成前，支取的工程進度款按合同約定，費用累計不得超過工程合同總價的90%；審價完成後，支取的工程總費用不得超過審價金額。

工程完成後，居委會、業主委員會應當會同物業服務企業在小區或相應樓棟內醒目位置張貼完工告示，物業服務企業應當向業主委員會提交物業共有部分維修、更新、改造情況的書面報告。

七、組織代爲維修維修資金的使用

（一）使用條件

業主共有部分維修、更新事項符合《上海市住宅物業管理規定》第七十三條規定區房屋行政管理部門可以組織代爲維修情形的，維修費用可在維修資金中列支。

（二）使用程序

1、物業服務企業向區房屋行政管理部門提出代爲維修的申請，提交相關材料。

2、區房屋行政管理部門在收到提交的代爲維修申請後，應會同街鎮進行現場踏勘覈實情況，必要時可邀請專業部門會商代爲維修方案。

3、經踏勘覈實，符合組織代爲維修情形的，區房屋行政管理部門應當會同街鎮書面告知業主委員會，並在小區物業管理區域內醒目位置張貼組織代爲維修的公告，告知全體業主相關政策法規、擬維修的事項、施工時間、預計的工程費用等。

4、區房屋行政管理部門會同街鎮明確實施單位代爲維修，並於工程完成後在小區物業管理區域內醒目位置張貼公告，告知全體業主具體施工位置和部位、應承擔的工程費用等。

5、物業服務企業憑審價報告和區房屋行政管理部門出具的支取通知，向開戶銀行一次性支取維修資金，劃入區房屋行政管理部門指定賬戶。

6、維修實施單位、物業服務企業應妥善保存、列支維修資金申請書、代爲維修公告、審價報告、施工合同等相關工程檔案資料。

八、業主大會維修資金子賬戶查詢和賬目公佈

（一）賬目公佈

業主委員會和其委託的物業服務企業、第三方機構應當每月與開戶銀行覈對業主大會維修資金子賬戶的賬目，並根據規定格式分別於1月、7月在本小區物業管理區域內向業主公佈半年的下列信息：

1、維修資金收入、支出和結存的金額；

2、發生物業維修、更新、改造的項目和費用；

3、公共收益補充維修資金的情況；

4、維修資金使用和管理的其他有關情況。

（二）賬目查詢

業主委員會向開戶銀行或資金管理機構查詢業主大會賬戶時，應當提供業主大會備案證和賬號；業主向開戶銀行櫃面或資金管理機構查詢其分戶賬情況的，應當提供本人不動產權屬證明和有效身份證件；業主可通過隨申辦等線上渠道查詢本人房屋的維修資金情況。

九、特殊情形的處置

（一）因人民法院判決公有住房售後房屋恢復爲租賃狀態

申請單位根據人民法院判決書等有關材料，經區房改行政管理部門蓋章後，到指定開戶銀行辦理退還公有住房售後維修資金手續。開戶銀行將公有住房售後維修資金賬面餘額劃至申請單位賬戶。公有住房售後維修資金賬面餘額由申請單位退還原購房人。售房款由申請單位與原購房人進行清算。

（二）相關銀行預留印鑑缺失的處理

保管銀行預留印鑑的業主委員會委員因各種原因不提供印鑑的，業主委員會可以憑業主大會（業主委員會）備案證、項目所在地的街鎮出具的相關證明以及開戶銀行要求的其他材料，向業主大會開戶銀行辦理賬戶印鑑變更手續。

（三）居委會代爲履職的情形

因客觀原因未能選舉產生業主委員會的，居民委員會經業主大會委託可以暫時代行業主委員會的相關職責。居民委員會可以憑街鎮出具的情況說明、業主大會授權的決議等材料至開戶銀行辦理業主大會賬戶預留印鑑變更手續。

（四）歷史遺留問題的處置

1996年6月10日前出售的內銷商品住宅、2001年8月1日前出售的新建外銷商品住宅的維修資金籌集，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、建設單位與業主大會協商一致的意見執行。1996年6月10日至2001年1月1日前出售的內銷商品住宅、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房、有限產權房、使用權房轉爲產權房的維修資金籌集，按當時有關規定、協議執行。

（五）商品住宅使用權房出售的維修資金交納手續

建設單位產權的獨用成套商品住宅按使用權房出售後，該房屋維修資金中由物業買受人和建設單位各自應交納的部分，均由該建設單位交納。該房屋若再由承租人按房改政策辦理公有住房購買手續的，建設單位和物業買受人再按公有住宅出售辦法交納維修資金，按公有住房售後維修資金管理方式進行管理。

原全額出資購買使用權房、單位保留使用權房後轉爲產權房的維修資金，按商品住宅維修資金的管理方式進行管理。全額出資使用權房、單位保留使用權房申請辦理轉爲產權房手續前，物業買受人應按相關規定交納維修資金，存入專戶銀行。其中，未成立業主大會的，由物業買受人交至區房屋行政管理部門在銀行開設的專戶；已成立業主大會的，由物業買受人交至業主大會賬戶。物業買受人憑專戶銀行出具的交款憑證，方可辦理不動產權屬登記手續。其中，單位保留使用權房已建立維修資金的，憑相關憑證辦理不動產權屬登記手續。

十、其他事項、說明

（一）住宅物業管理區域外的非住宅維修資金的交納、使用和管理，參照本文件的有關規定執行。

（二）本文件中所提及的“支付憑證”是指銀行貸記憑證、業務委託書。

（三）本通知自2024年10月1日起施行，有效期至2029年6月30日。