萬億住宅維修基金：存在哪、誰在管、怎麼用？

房屋養老金在多個城市的試點實施，一開始被誤以爲對住戶加收費用，引發了“變相徵收房產稅”的擔憂。後來權威媒體及主管部門發言人闢謠稱，這次提出的房屋養老金是要建立公共賬戶，由政府出資。個人賬戶已經通過住宅專項維修基金建立起來，老百姓不用再多出錢。

但爭議還沒結束，又有人提出質疑：全國的維修基金累計超過1萬億元，但這筆當初收房時繳納的基金（一般按住宅建築成本的5%計算，約每平方米50元-70元），是不是像某些樓盤的預售資金一樣，已經被房地產開發商挪用了？

確實有些地方存在違規動用維修基金的個案。但現在維修基金面臨最大的問題不是被挪用，而是利用效率很低。

我們主要從3個角度看維修基金：存在哪、誰在管、怎麼用？

存在哪？

一句話總結：每個小區的維修基金都存在銀行專戶裡，以物業管理區域或單元樓幢爲單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

也就是說，購房者在收房繳納維修基金的同時，所購買的房子也對應在銀行設了一個維修基金分賬戶。

財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》是2008年2月1日起施行的。之前，各地已經有了商品房維修基金、公房維修基金等類似的項目，所以對於近20年商品房時代所建的小區，並不普遍存在房屋養老資金缺位的問題。

全國維修基金的存量規模是多少？易居房地產研究院測算，2003年至2012年的10年間，中國新建商品住宅成交面積總計約67億平方米，而2013年至2022年全國新建商品住宅成交面積總計約134億平方米。

這意味着2003年至2022年的20年間，新房銷售合計201億平方米。如果按照上邊提到的每平方米50元計算標準，那麼全國維修基金累計金額應該超過了1萬億，這就是主管部門所提到的全國房屋養老金的個人賬戶。

誰在管？

依據維修基金的設立和出資原則，它是歸業主所有的公共基金，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。

業主大會或業委會成立之後，可以在銀行開設維修基金專戶，通知所在地區的住房主管部門把錢轉到專戶。但實際情況是大多數小區沒有成立業委會，維修基金由當地住房主管部門管理。成立業委會的小區如果不主動申請，維修基金也仍由住房主管部門管理。

動用維修基金，有兩個必要程序：一是徵得三分之二以上業主或業委會的表決同意，二是住房主管部門的審覈同意。這裡說的動用，既包括支出資金用於小區維修、改造，也包括投資購買國債。

這兩個條件的存在，一方面有效防止了物業公司、房地產開發商違規挪用維修基金，另一方面也降低了維修基金的使用效率。

比如根據開源證券的研報，在山東省，截至2019年底維修資金賬面餘額約857.42億元，累計使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。

比如在北京，截至2023年底累計歸集維修資金達831.89億元，累計使用金額87.86億元，使用比例約爲9%。上海、深圳、廣州等定期披露維修基金數據的城市，使用比例也較低，在8%至13%之間。

怎麼用？

爲什麼維修基金用不起來？一是因爲房齡20年左右的商品房還沒到大規模維修、更新的階段；二是上邊提到的，很多小區沒有成立業主大會或業委會。

以北京披露的數據爲例，截至2023年底，累計辦理維修資金劃轉業委會的資金爲31.08億元，佔歸集維修基金總規模不到4%。這種情況下要徵得三分之二以上業主同意，對物業公司而言太難了。

比如申請維修基金修復地下停車庫的地面環氧漆，就很難協調。如果要維修地下3層的地面，有的業主會說我根本沒車，有的業主說我的車不在地下3層，有的業主又說不用修湊合能用，很難取得共識。

在維修基金使用公示方面，北京做得比較好。從2024年開始，北京住房資金管理中心每半個月公佈一次維修基金支取的審覈和使用情況，載明小區名稱、申請單位、用途項目和施工方。

北京公佈的數據還包括維修基金的管理收入。2023年維修資金管理收入（即利息收入）23.31億元，相較於當年底711.03億元的餘額，年化收益率爲3.2%。怎麼實現這個收益水平沒有具體公佈，但肯定不是活期存款的利率能實現的。

然而現實情況是，很多地方的維修基金受制於使用規則，沒有進行保值增值的國債投資（需業委會通過或三分之二以上業主同意），只是以活期存款在滾續。對於維修基金這種長久期資產，穩定的固定收益回報可以抵禦通脹帶來的維修成本上升影響。只存活期，也是對資金的一種浪費。

總之，全國的維修基金目前存量龐大、使用效率較低、保值增值做得不好。但商品房時代的小區還沒有暴露出維修基金資金不足的問題。所以這次推出房屋養老金試點，主要是針對商品房時代之前沒有募集維修基金又到了大修、更新階段的老舊小區。

房屋保險會推廣嗎

截至2022年末的官方調查數據顯示，城鎮存量房中建成年份超過30年的接近20%，意味着這些房屋將進入設計使用年限的中後期。預計到2040年前後，近80%的房屋將進入中後期階段。

這次房屋養老金也提到要推廣房屋體檢、房屋保險。也有人擔心：是不是類似買車就要上交強險，以後買房就要上房保險？

其實房屋保險已經在很多地方實施了，比如上海在2019年就出臺了房屋工程質量潛在缺陷保險，簡稱IDI（Inherent Defect Insurance）。截至2023年6月底，上海市IDI收入超過89億元，覆蓋1700餘個住房項目，爲50多萬居民提供約7244億元的風險保障。不過IDI不是購房者購買的保險，而是政策要求房屋建設單位購買的，也沒有增加居民負擔。

在歐美國家，由業主購買的房屋保險比較流行，一是其獨棟別墅是木質結構，容易遭蟲災、火災，二是有保險的房子在二手房市場更容易流通。但我們的國情與此相差較大，可能不具可比性。