香港地產巨頭換了掌門人

作者 | 鄭巧

編輯 | 周智宇

香港新世界變天了。第三代掌門人鄭志剛一連卸任多個家族事業職務，退出集團旗下核心企業管理層，行政總裁的職位由馬紹祥接任。

至此，新世界發展正式邁入了職業經理人時代。

鄭氏家族，作爲香港四大豪門之一，他們的商業帝國橫跨珠寶、房地產、酒店和基礎設施等多個領域。

鄭志剛是家族的第三代，也是新世界發展主席鄭家純的長子。他的離職，表面上看起來是體面的，實則背後隱藏着新世界發展近年來的財務困境。

新世界發展在2024財年的業績確實不盡如人意。

鄭志剛辭任新世界發展行政總裁的同時，公司也公佈了2024財年的業績。報告期內，新世界發展持續經營業務的收入爲357.82億港元，同比下降34%，年度虧損171.26億港元。

值得注意的是，這是公司20年來首次出現虧損。

這份“成績單”也讓外界開始質疑起這位昔日豪門接班人的能力。

不過，鄭志剛在業績會上澄清，虧損並非全部爲現金虧損，其中80億港元是由於出售新創建集團導致的非現金虧損，其餘92億港元則是非現金減值和撥備。核心經營利潤實際上有近69億港元，僅下跌18%。

鄭志剛一直被視爲豪門接班人的標準模板：憑實力被哈佛錄取，並在求學期間持續獲得獎學金。他還赴日本京都深造，深入研究日本藝術和文化。

畢業後，鄭志剛在頂級投行高盛和瑞銀工作，足跡遍佈紐約、日本和香港。他與霍啓剛也一直是被稱作是“香港最有前途的年輕人”。

自2001年加入新世界發展以來，鄭志剛就開始大展身手。

迴歸新世界發展次年，鄭志剛將文化藝術融入商業地產，創辦了“世界上第一個藝術購物中心”香港尖沙咀K11。K11在成立的第一年就實現了收支平衡，第二年營業額增長3倍每個月客流量能穩定在100萬人次以上。

在香港大獲成功後，K11又先後進入上海、北京、廣州、瀋陽等一、二線城市。

除了在中國香港及內地的多個城市開設K11商場外，鄭志剛還投入鉅額資金開發多個大型項目，包括皇都戲院、啓德體育城和香港國際機場的11 SKIES等本地重要項目，每個項目的投資額都達到了百億港元級別。其中，啓德體育城的投資高達300億港元，而香港國際機場11 SKIES的總投資額爲200億港元。

連續的大手筆投資使得新世界發展的貸款金額大幅上升。截至2023年底，新世界淨債務與股權之比爲82.7%，而同行恆基兆業地產有限公司和新鴻基地產有限公司的淨債務與股權之比分別爲41.4%和21.2%。

這對當時執掌新世界的鄭志剛而言，壓力無疑是巨大的。

由於之前的激進擴張，新世界發展目前負債累累，不得不出售資產來優化財務狀況。今年9月初，又有市場傳言稱新世界發展計劃出售其首個K11 Art Mall（香港尖沙咀K11），收購方爲華潤隆地有限公司，預計出售價格約爲90億港元。

一系列變數引發了外界對鄭氏家族第三代接班人的猜測。作爲中國香港四大地產商之一，鄭氏家族的接班人如何平衡家族財富與企業發展的關係，一直是外界關注的焦點。

二代和三代們享受着父輩的榮耀，也揹負着延續家族財富的重擔。除了鄭志剛，鄭家純的其他三個子女也在家族旗下公司擔任要職：女兒鄭志雯目前執掌周大福、瑰麗酒店集團，次子鄭志明、三子鄭志亮分別擔任新創建聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。

2023年年底，鄭家純在接受媒體採訪時罕見表態，稱接班人選尚未確定。他承認，找到一位完美的接班人並非易事，如果家族內沒有合適的成員，也會考慮外聘人才管理家族生意，讓股東會決定任免去留。

如今，公司首席營運總監馬紹祥將接替鄭志剛，成爲新世界發展行政總裁。

“職業經理人”馬紹祥能否接替鄭志剛，帶領新世界發展重返巔峰？擺在他面前的難題並不小，首要任務便是應對公司二十年來首次出現的虧損局面。

公開信息顯示，馬紹祥在策略上將側重於優化業務組合和提升項目回報。他明確表示，新世界將繼續專注於地產本業，並強調市場導向，以提升業績。

馬紹祥指出，新世界的土地儲備足夠未來五年的發展，且計劃與國企及央企合作，共同分擔物業發展及投資的負擔。他預計在“十一”黃金週後，市場將迎來明顯的轉折點，並表示美國減息週期的開始將對集團及整個行業產生利好作用，有助於降低融資成本和利息開支。

“未來會繼續在合適的時候出售一些非核心資產，以回籠資金。預計到2025財年，新世界發展全年出售非核心資產的目標將達到130億港元。”他透露。

在近期三個月裡，新世界發展已完成了約28億港元的非核心資產出售。

“2024年是極具挑戰性的一年，但也是一個重新開始的好時機。”馬紹祥一直保持着樂觀的態度。在這場豪門家族的權力更迭中，他似乎已經做好了迎接挑戰的準備。