閒置農房這樣被盤活（人民眼・鄉村振興）
虞幼光家閒置住房盤活利用後。 張 穎攝
引 子
環繞水清如碧的東白湖水庫，車行山路拐上十幾個彎，豁然開朗處，便見越紅博物館的白牆紅字。由舊教學樓改造而來的博物館，建築風格清新別緻，讓人眼前一亮。
在浙江紹興諸暨市東白湖鎮新上泉村，這棟閒置多年的教學樓改造成爲茶文化博物館，帶來良好效應。村民斯華明連說“沒想到”：靠着博物館的人氣拉動，他家閒置十幾年的住宅，2016年被人承租建民宿，每年能收租金8000元。村黨總支書記斯燦生感觸更深：“盤活閒置農房，村民得實惠，村集體增收入，爲鄉村振興增添了活力。”
2017年底召開的中央農村工作會議強調，完善農民閒置宅基地和閒置農房政策。2018年中央一號文件提出，完善農民閒置宅基地和閒置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。2019年修改的土地管理法規定，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。
2018年以來，諸暨着力探索盤活利用閒置農房發展鄉村產業的有效途徑和政策措施。截至今年9月底，全市已盤活利用閒置農房2417幢、建築面積78.47萬平方米，吸納社會資本13.8億元，帶動4755戶農戶就業，增加農戶收入1.12億元，村集體增收逾6500萬元。
盤活閒置農房，讓包袱變財富
位於新上泉村的斯宅中學，因優化農村學校佈局，多年前已不再辦學，老教學樓一直閒置。2016年，東白湖鎮摸排閒置農房資源，這棟老樓列入其中。
有人提議將老樓拆掉建住宅，但新上泉村村兩委最終統一意見：拆掉“太可惜”，還是應該盤活利用，壯大村集體經濟；東白湖鎮產茶歷史悠久，周邊茶農集中，老房子聯手茶產業，就能發揮盤活利用的效益。
老教學樓的產權，多年來權屬不清。釐清產權是盤活利用的前提。經各方努力，明確了權益歸屬：產權屬於鎮政府，出租後租金收入歸村集體。歷史遺留問題解決後，通過鎮裡的農村產權交易平臺公開競拍老樓使用權，並確定發展方向爲主營茶產業、發展茶文化。
主樓的木樓板開始腐爛，副樓已幾乎成了危房――這是紹興越江茶業有限公司董事長楊思班與老教學樓初次相遇時的情景。“到這荒村陋屋來幹什麼？”有人不解。但透過蛛網積塵，楊思班腦中閃出一個念頭：把它改造成專題博物館，讓更多的人到這裡感受越紅工夫茶的歷史文化積澱。
2016年底，競拍結果公佈，越江茶業租下老教學樓。經過近一年的設計、改造，2017年11月，越紅博物館正式開放，曾經凋敝的老屋重煥生機。
博物館入口處的接待臺，是用老房子的木樓梯板搭就；二樓的品茶室、習茶室，稍加打量就能認出原先教室的格局模樣；樓梯拐角牆上，完整保留着當年捐資興學的石刻銘文。
97歲的越紅工夫茶製作技藝非遺傳承人斯根坤，一有空就來博物館。老人時常摩挲着早已磨得發亮的樓梯扶手，與時光流轉裡的老房子、老物件默默交流。
作爲諸暨市青少年茶文化教育基地，博物館常舉辦特色研學活動。人數最多的一次，200多名小學生在這裡體驗茶葉揉捻等傳統工藝。“去年接待遊客3萬多人次。”楊思班說。
盤活老樓，帶活產業。經鎮村牽線搭橋，博物館與村裡的專業合作社、農戶定點合作，還與200多戶茶農結對，幫助他們實施綠色無公害茶葉種植管理。“每斤40至60元的收購價，比以前高出一截。”新上泉村茶農斯利紅說。
從閒置教學樓到茶文化綜合體的蝶變，折射出閒置農房盤活後“包袱變財富”的改革之效。
諸暨市副市長陳軍衛認爲，一些閒置的農村住房、廠房、村集體用房破舊不堪，要修繕很費錢，棄之拆之又可惜；而同時，拓寬農民增收渠道，促進農民收入持續增長，又需要建立健全農民財產性收入增長機制。
如何喚醒“沉睡”的農房資源，既能給農民增加財產性收入，又能爲下鄉創業人員提供創業場所？前些年，像越紅茶葉博物館這樣的自發探索，開始在諸暨鄉間不斷涌現。
2018年1月，紹興市因勢利導出臺《關於實施“閒置農房激活計劃”的指導意見》，鼓勵各區（縣）創新閒置農房開發利用路徑。
同年8月，諸暨市出臺關於開展農村閒置農房激活工作的實施意見，明確規定農村範圍內在集體土地上建造、產權合法清晰、處於閒置狀態且能夠安全使用的房屋及其配套設施，主要包括農戶閒置住宅房、村集體閒置用房和原衛生院、學校、站所等閒置房屋（不包括閒置農林設施用房），實施加固、修繕後可進行旅遊、休閒等三產開發利用。
定規立矩
守牢負面清單，順暢盤活通道
“剛開始，農民有疑慮，投資者也觀望。各有各的擔心，推動起來並不容易。”對盤活利用閒置農房，五泄鎮十四都村黨總支書記蔣雪成感觸頗多。
2018年，村裡調查摸排農房閒置情況、瞭解羣衆意願，發現不少農戶雖願意參與激活計劃，但也有顧慮：如果承租企業經營狀況不好、做不長久，怎麼辦？
蔣雪成回憶，過去曾有村民自發流轉農房使用權，但只試探着籤短期租賃合同；承租者也有顧慮，擔心經營狀況好了，房東提高租金，因此不敢大量投資。
走訪調研後，蔣雪成和村兩委成員找準方向。“村集體出面當好‘中間人’，在農房所有人和承租人之間發揮協調、服務作用，保障好各方利益。”
去年3月，常年在外做生意的十四都村村民沈廷東接到蔣雪成電話，說村裡準備引進民宿旅遊項目，他家閒置的三層樓房可以租給村裡，由村集體統一收儲、出租，用於民宿經營。
“農戶每年拿租金，企業經營有效益，村裡發展聚人氣，村民還有機會就近就業，這就是多贏。”聽着蔣雪成的分析，沈廷東覺得是這個理。
“過去也動過心思出租空置的房子，但對承租人不太放心。這回有村集體幫忙，心裡就踏實多了。”沒多久，沈廷東家的閒置樓房順利出租，10年租期，頭一年年租金2.49萬元，往後每年按5%遞增。
緊鄰沈廷東家的閒置住房，共有5幢閒置小樓。其中3戶已簽約出租，眼下裝修基本完工，即將開門迎客。還有兩戶村民因各自原因沒有出租。蔣雪成說，雖然民宿經營方覺得有些遺憾，“但不能違背農民意願強制流轉閒置農房，負面清單裡講得清清楚楚，都管着呢。”
蔣雪成說的負面清單，是當地探索激活閒置農房過程中形成的一套“硬約束”。
近年來，紹興市建立了閒置農房激活負面清單，諸暨市也在實施意見中作出規定，嚴格規範盤活利用行爲，比如：不得將違法建築、有使用權爭議、不符合生態環保和房屋安全要求、不符合區域發展規劃和村莊建設規劃要求的農房納入激活計劃；不得變相買賣農房、宅基地；不得下鄉利用閒置農房興辦私人會館；不得違背農民意願強迫流轉閒置農房；村集體統一組織的閒置農房激活，農戶委託協議、租賃協議事項需經村民（代表）會議討論通過。
按照這套約束管理辦法，依託諸暨市和各鄉鎮（街道）的農村產權交易中心，閒置農房使用權流轉日益規範化。蔣雪成說：“招標、公示、中標等全過程都在農村產權交易平臺完成，明明白白‘曬’出來。”
“激活閒置農房，要守好底線，通過負面清單管理，從源頭上保證土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損。”陳軍衛說，同時還要創新完善政策、配套服務，用“最多跑一次”理念，保障土地、金融等要素供給，順暢盤活通道。
今年的荷花季，十四都村荷香盈村、遊客盈門，蔣雪成的心情也像花瓣一樣舒展。村裡的古建築敦本堂被順利盤活，辦起了開展青少年才藝培訓的學堂；項目經營方還把周邊的3幢閒置廠房、4.3畝村級建設用地統籌利用，推出新型特色住宿產品，今年6月試營業以來，預訂率一直保持在高位，國慶假期更是客房全滿。
這個激活項目的落地，也得益於服務保障機制。考慮到經營方投入大、投資回報週期長，五泄鎮自籌資金並爭取上級項目資金支持，完成相應的基礎設施配套、環境改造。五泄鎮副鎮長陳利勇介紹，先後投入400多萬元，拓寬了周邊道路，貫通了遊步道，河道也整修一新。
五泄鎮還成立工作專班，鎮村聯動辦好農房流轉、租賃所需手續、開工建設相關審批，儘可能爲經營方縮短建設週期、減輕資金壓力。經營項目負責人、四川途遠美宅智能科技有限公司市場總監王鬱楚楠說：“這讓我們消了顧慮，增了底氣。”
陳軍衛介紹，結合實施過程中的實際需求，諸暨市相關部門和鄉鎮（街道）完善出臺系列配套措施，加大在閒置農房修繕改造、收儲流轉、金融服務、產業發展、農村基礎設施提升方面的政策支持力度，吸引更多社會資本參與激活閒置農房。
因地制宜
一座佔地500多平方米、長期閒置的私塾老建築，曾是同山鎮唐仁村黨總支書記壽申光的一塊心病。10多年前，有人向村裡租下舊私塾辦織布廠，沒過多久便關了門――織機一開，噪聲四擴，周圍村民意見大。後來，又是多年無人問津，4個屋角坍掉3個，只好用於村民堆貨，成了村容村貌整治中的一處“死角”。
改變發生在去年7月。通過鎮裡的農村產權交易平臺，唐仁村鄉賢孫淦平中標，將這座老建築改造成融生產銷售、非遺傳承和文化體驗於一體的越莊酒坊。“父親和孃舅做了一輩子酒，能在這裡把傳統古法釀造的流程展示出來，特別有意義。”孫淦平說。
白牆黛瓦、青磚鋪地、木格花窗，一年過去，越莊酒坊修舊如舊，開門迎客，成爲鄉村風貌的一抹亮色。
“過去做倉庫堆貨，年租金不過4000多元，如今漲到6萬多元，僅越莊酒坊一個項目，就帶動村集體經濟增收。”壽申光感慨，這座老建築之所以能成功激活，關鍵是跟鎮裡的釀酒特色產業發展與美麗鄉村建設掛上了鉤，“盤活利用要找對路子，因地制宜，才能真正激發活力、持續產生效益。”
截至目前，諸暨有激活意願、尚待開發利用的閒置農房近50萬平方米，是扎堆搞農家樂、民宿經營，還是避免“一窩蜂”開發、突破同質化競爭的侷限，直接關係到激活行動的質量和實效。陳軍衛說：“在摸清閒置農房家底的基礎上，怎麼找準方向、善加利用，至關重要。”
閒置農房激活改革之初，諸暨市便在實施意見中規定：“閒置農房利用改造要遵循‘規劃―設計―建設’規範，與村落布點規劃、村莊建設規劃、土地利用規劃相匹配”“與村級集體經濟發展充分結合、相互促進，使農戶、村集體、社會投資者多方共贏”“各鄉鎮（街道）可結合本地實際充分挖掘激活新業態，打造一批民宿（農家樂）集中村、鄉村旅遊目的地、健康養生基地、藝術創作中心和田園綜合體”。
經過一段時間的探索實踐，諸暨市將各鄉鎮盤活利用閒置農房的“土辦法”總結提煉爲“企業入駐促激活、鄉賢反哺促激活、農旅融合促激活、農村電商促激活、文化引領促激活、村民集資促激活、改造提升促激活、統一管理促激活”。這些實施路徑，依託當地環境、產業、文化等特色和優勢，因地制宜，各展其效。
諸暨的襪業、珍珠等產業早已做出規模、做出影響，依託這些優勢特色產業，大唐街道柱嵩社區將原先社區彈簧廠的廢舊廠房，改建成“襪藝主題廣場”，成爲當地匯聚襪藝文化、襪藝展覽、旅遊休閒的綜合區。
店口鎮何家山頭村是作曲家何佔豪的出生地，村裡男女老少幾乎人人能唱幾句戲。村集體和村裡的鄉賢合作投資，盤活村裡的閒置老校舍，改建成文化綜合體，既有演藝場地，也有藝術培訓學校，還打算成立何佔豪音樂工作室。
唐仁村也有新規劃。古徑幽幽，卵石鋪面，村裡的唐仁老街歷史悠久，沿街百餘間傳統民宅，不少處於閒置狀態。這段時間，壽申光和村幹部正忙着與外地客商對接，將閒置農房激活同古村落的有機更新結合起來，“期待盤活出更多越莊酒坊這樣有特色的‘點’，串聯帶動起美麗鄉村建設、特色產業發展的‘面’。”
“激活閒置農房，環境是基礎，產業是根底，文化是靈魂。”陳軍衛認爲，“要統籌考慮社會效益、經濟效益、生態效益、文化效益，因地制宜、分門別類實施，走差異化發展之路，才能走穩走實走遠。”
深化拓展
做好盤活大文章，補齊農村環境短板
閒置農房也能存“銀行”享收益？初聽到這樣的新鮮事，嶺北鎮孚家湖村村民虞幼光很好奇。這個特殊的“銀行”就是鎮裡的閒置農房儲備平臺，農戶和村集體可供利用的閒置農房，都可登記申報。
虞幼光同兒子住在外地，孚家湖村的老宅空置多年。今年上半年，鎮裡工作人員上門介紹，建議他把閒置房存進“銀行”。“正式‘激活’前，房子歸自己管，等激活利用了再按租賃合同得收益。”虞幼光和兒子商量後，將老宅登記在了閒置農房儲備平臺。
沒多久，虞幼光接到通知，他家的閒置房有了意向承租人。一位來自浙江東陽的企業家相中了虞幼光等5戶村民的閒置房，準備承租修繕，用於民宿經營。8月，虞幼光與承租人簽訂了租賃合同，拿到頭一年的租金。
今年初，嶺北鎮再次調查摸排“家底”，繪製閒置農房分佈圖，發現2018年鎮裡統計的約6萬平方米閒置農房，已經激活3.3萬平方米，其餘的農房資源，大多分佈零散，盤活利用難度較大。
3月，嶺北鎮率先試點運行閒置農房儲備平臺，對可利用的閒置農房預收預儲，由鎮村統籌引進投資，綜合開發利用。“通過儲備平臺的形式運作，資源更集中，吸引投資主體更有效率。”鎮長吳鵬鋒介紹，對於統一收儲的農房，分門別類進行招商推介：對分佈零散的閒置房，引進小而精、小而新的特色項目；對自然環境優越、民俗特色鮮明的歷史文化村落，則引導社會資本整體開發利用。
前不久，嶺北鎮嶺北周村廢舊織布廠通過鎮裡統一對外推介，由社會資本、鄉賢和村集體共同入股出資，將老廠房改造成土特產展銷中心，中心運行以來，農產品銷售額已達100多萬元。
吳鵬鋒介紹，閒置農房儲備平臺目前已有430戶村民登記申報，收儲閒置農房4000多平方米，集中引進項目14個，總投資4000多萬元。
“下一步，我們將以農村環境補短板攻堅行動爲抓手，統籌盤活土地、山林、湖泊等農村各類資源，讓閒置農房真正成爲富民的‘黃金屋’、強村的新引擎。”紹興市委常委、諸暨市委書記徐良平表示。
改革仍在深入，改變仍在繼續。