現在高價賣掉房的人，將後悔？已定調，下半年房產或開始一輪上漲

目前凡是賣掉房子的人，即便以很低價格賣掉，但仍認爲未來的價格還會更低，起碼覺得是賣在高點。

不過，現在業內有一種篤定的說法是，跌了兩年半的房價，今年上半年開始企穩，下半年開始逐步漲上來，部分城市或迎暴漲，那些自以爲賣了高價的人，很可能後悔。都知道，現在樓市的成交仍舊是“以價換量”，爲什麼有如此判斷呢？

要回答這個問題，得先弄清“這輪樓市爲何跌了這麼久，要恢復卻總感覺起不來”的內在原因。

對比一下2014年-2018年那波救市就知道，當時樓市確實也難，2014年一整年，國家想了很多辦法，很多專家也出主意，包括提出“降價去庫存”，一些開發商也嘗試降價走量，結果發現，開始還有點效果，越到後面越不好賣了，因爲購房者擔心一買就降價。

在多番措施無效後，最終採取了“漲價、棚改貨幣化拆遷”，路徑是以棚改貨幣化拆遷帶來的購房需求作爲“漲價”去庫存的支撐。回過頭來看，確實配合得天衣無縫，通過3年時間，不僅樓市庫存去化掉了，當時很多城市的樓市庫存只有3-5個月，遠低於供需平衡線，爲了避免房價進一步暴漲，國開行不得不收回了棚改貨幣安置的審批權限。

而現階段呢？嚴格地說，救樓市動作已經持續近2年，但仍不見起色。根源就在於，我們現在面臨的不僅是新房庫存量（近7億平米）與2015年去庫存前夕差不多，而且還有超60%的房企債務暴雷。所以，這也是爲什麼明明出臺了很多政策，但仍舊不見市場反轉的原因。

現在要把樓市救起來，缺的不是購買力（購買力跟6、7年前比其實變化不大），而是缺天量的資金。

天量資金從哪裡來？這來源於對國家對物價目標漲幅的定調。

對此，很多媒體其實已經解讀過。就是中央把2024年全年物價CPI漲幅目標設定爲3%，相比去年的0.2%，有14倍的漲幅。就算不與去年作對比，也已經比正常年份2%左右的物價漲幅高出了50%。要實現這個目標，必然少不了對應的資金支持，梳理信息發現，其實國家已經做了相關準備：

數據顯示，2024年安排新增的財政赤字、地方專項債、長期國債、特別國債和PSL，都超過了10萬億，這還包括每年約10%左右的貨幣供應增長。看沒看懂沒關係，就知道一句話就行，讓物價增長3%的資金支持基本安排到位了。接下來，就是怎麼做的問題？包括幾個維度：

第一個是直接給地產項目注資。根據住建部的信息，目前申請融資的6000個樓盤，已經審批通過貸款超過2000億元。後面還會陸續申報、審批和放款，對地產項目持續注資，主要是解決開發商的困難，同時給購房者信心，不擔心買到爛尾樓。

第二個是投入城中村改造項目。這個就不多說了，有改有拆，拆排在優先位置。根據已公佈的28個城市看，實際授信貸款超1萬億，涉及371個項目，平均每個項目的資金超30億，補償的力度挺大的，這些都是樓市的潛在購房需求。

第三個是給購房者發補貼。這個不用多說了，賣舊房有稅費補貼，買新房有置換補貼，每個城市不一樣，發放補貼的力度自然也不一樣，少則幾千，多則幾萬，幾十萬，主要跟當地財力和房價基數有關。

當然，還有其他方面，就不贅述了。

那麼，效果如何呢？

從大多數城市的樓盤看房量、認購量和成交量就可看出，現在市場確實在恢復，環比找房熱度都有30%-80%的增幅，說明趨勢在向好。但有人則說，沒見價格上漲啊，成交的房源還是在“以價換量”啊，看似說的是實情，但沒看明白整個邏輯走向，簡單說說便知。

由於各城累積的二手房掛牌庫存較多，所以，現在樓市就是走量、去化庫存階段，而新房呢，開發商需要回籠資金，低價走量是主流，活下去纔是根本，這幾個月基本還輪不到漲價的機會。

但是，隨着幾個月的持續去化，一個個小區低價房一套一套去化掉，急需用錢和賣房置換的幾套低價房被賣掉後，剩下的就是價格高些一些的房子，這樣的話，底部就會一步步擡升。而開發商呢，當手中有了一定回籠資金+國家對白名單項目的融資支持，手上有了一定的資金運轉，他們就會求利潤了，折扣收回，甚至漲價都是自然而然的事，這個過程同樣也需要幾個月時間。

當然，僅僅靠以上這些還不夠，還有以下3個方面在協同支持，併發揮作用。

一是土拍。從去年11月份以來，幾乎每個月都有不同城市拍出該城市或者區域的單價“地王”，比如合肥、成都、杭州東莞、青島、廣州、長沙、蘇州，幾乎每個月都有一些城市拍出地價新高。目的不言自明，決策層默認各城通過優質地塊拍出“地王”的形式，就是提升大家的信心和預期。

二是庫存去化。鑑於比2015年那波樓市去庫存難度更大，國家則是打了一個組合拳，不再是原來單一的棚改貨幣化拆遷，現在則是城中村改造（含拆遷），包括一些城市推出的房票安置、國資直接收購新樓盤用作保障房等綜合措施。目標就一個，讓庫存逐步向供需平衡線上靠，用真金白銀促進樓市企穩回暖。

三是各路政策的支持。住建部賦予城市充分的調控自主權後，地方開始放開投資需求入市，江蘇部分地區已經放開第三套房購買資格，廣東也在醞釀放開購買第三套房政策。杭州目前把二手房購買也全面放開，以及賣房增值稅徵免年限統一調整爲2年，降低二手房交易成本，激活二手房市場。說到底，適當允許房產投資力量入市是接下來各城市優化樓市政策的方向。

此外，實行房貸低利率政策，作用會逐漸顯現。假如買房投入100萬，一年也不過3萬多利息，有的地方還貼息，其實就2萬多的成本，即便房價不漲，損失的也不過是這點利息，但你說一年不漲，兩年、三年，五年還不漲嗎？若一漲，那就不是幾個點的問題了。所以，低利率不僅是節約支出成本，更是調動大家算買房賬的積極性，敢於入市。

有人說，都是你主觀臆測，這些年房價漲了這麼多了，你怎麼就篤定國家還要把樓市救起來呢？這其實不是主觀看法哈，這是現階段的形勢所決定了的：

其中，最爲關鍵的因素就是房地產與金融、經濟的關聯性太強了，地產商在這麼多年滾動積累的債務實在是太龐大，開始說的是出房企白名單，救房企，但後面很快就改爲直接救項目。原因很清楚，房企負債太高了，救不過來。

但是即便是救項目，這個數據也是足夠龐大的，第一批上報的白名單項目就達1.2萬個，一個項目算注資3億，那也是3-4萬億資金量。現實是，上報的項目不過是冰山一角，如果把所有項目都注資一遍，需要幾十萬億都是可能的。很顯然，國家不可能那麼幹，因爲全國一年財政收入也不過20來萬億，全用來救房地產項目，想啥呢？

所以，最現實的做法是，注資一部分項目，讓大家看到國家不是不管的，讓房企和購房者都有信心，同時繼續加大需求端和供應端的政策支持，通過樓市回暖帶動其他沒有注資項目的去化。看清楚邏輯了吧，樓市回暖、上漲是必然要求，否則，這個市場就玩不下去了，留下如日本90年代初的樓市爛賬，失去二十年的代價不是誰都能承受的。

國家要做的事，一定能做成功。何況樓市本身就是政策市，每一次大救，必然迎來強力反彈，甚至暴漲。類似2015年那波大力救市，年初到6月份那段時間，市場人氣非常低迷，都不談房子了，但經過一系列關鍵措施發揮作用後，下半年9-10月份開始，一些樓盤開始收回折扣並調價，翻年後，二手房掛牌價紛紛大幅上調，房價直接來一個30%的上漲，主要是氛圍到了，大家像約好了一樣。

以上三點，自然會去掉庫存，而且會優先把市場上低價的房子先去掉，這樣一來，所謂的房價底線，會被逐步擡高，而且當銷量上來，開發商資金回籠，外加上融資對項目的支持，那麼負債問題會得到緩解，當開發商度過困難期，手裡那些折扣售賣用來救命的樓盤，就會恢復原價。

除此之外，還需要利息、放開限購、放開三套房貸款、土地供應與控制等政策的支持，而土拍頻繁出現高溢價的地塊，也給市場、給購房提升信心和預期。

這裡有人或許想說了，拿資金來解決問題，促進房價上漲，進而救市，那麼讓房價一下子跌到底，不也可以嗎？

說實話，買漲不買跌的觀念根深蒂固，房價要麼漲，要麼一下子降到位，而現在這種今天降一點兒明天再降一點兒的情況是最要命的，因爲誰都不想自己成爲冤大頭和接盤俠。

拿我這邊的新房和二手房來說，某個新開樓盤，去年年中的單價還是1.4萬，現在已經到了1.3萬，一套100平的房子，不到一年，降了10萬，這已經是很多家庭一年的收入，如果再算上貸款利息，賠得更多，二手房更慘，跌了小25萬。碰到這種情況，罵得再怎麼難聽都不過分。

或許網友說得沒錯，讓房價一下子跌到位很可能解決問題，可最關鍵的問題在於，它真可以跌到那個地步嗎？答案是不可能的，至於原因，之前的文章也說過，這裡就簡單說一下。

首先，國家對樓市的態度是“促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展”，這個態度從來都沒變過，而樓市又是一個政策市，國家花心思要乾的事情，會幹不成嗎？

其次，要商品房一下子跌到位，可以，那跌到什麼地步纔算是跌到位呢？我家這邊，房價普遍在1.3萬左右，如果跌到8000，還是有人說貴，跌到5000，依舊有人買房困難會說貴，所以，很難衡量房價的底線在哪裡。

再者說，如果真到這個地步，開發商賣房子不考慮成本，單純做慈善嗎？土地財政怎麼辦？已經買房的普通老百姓是大冤種嗎？我們又何必走“市場+保障”這條路呢？

所以說，樓市回暖、房價上漲，它既是一個結果，又是一個要求，否則市場沒得玩，隔壁日本就是最好的反面教材。

當然了，要注意的是，這裡的上漲是健康上漲，是要體現房子實際價值的，而不是過去炒房的那種無腦上漲，像那種隨便宣傳兩句“海景房，養老好去處”就能把價格吹上天的情況，也不會再發生。