《「我是有錢人」迷思738》告訴年輕人「要買房，而不要租房」，一定是正確的建議嗎？

臺灣房價所得比超過全球標準，對年輕人而言買房相當困難。聯合報系資料照

前一、兩星期，網路上有一篇房產達人所寫的一篇，「破解年輕人買不如租」的文章。該文的大意是：年輕人不用擔心買了房之後，萬一失業或減薪了而沒錢還房貸。因爲，若遇到緊急狀況，隨時可以賣掉房子，便可以讓自己「安全下樁」。

然而這種說法從財務安全的角度來看，卻完全沒有考慮資源並不多的小資族，其「臨時賣房的房價下跌風險」，以及很重要的「將自備款及租金差額（因爲臺灣租金報酬率低，同樣房型的每月租金，遠低於每月所還房貸金額）進行投資之後所累積財富」的比較利益。

爲了方便讀者瞭解租屋及購屋的決策差異，筆者實際以自備款300萬元，購買1000萬元房子爲例。租屋參考臺灣租金報酬率約2%~3%（https://gooptions.cc/房屋投報率多少？/，每月租金爲1.67~2.5萬元）的水準，假設租金設定爲2萬元。

至於購屋者，則以透過政府最新推出的「青年安心成家方案」，一段式年利率固定1.775%，貸款期間30年，且利息30年不變，每月本息攤還的金額就有2萬5093元（https://ttc.scu.org.tw/memdca2.htm），兩者比較請見下表一。

說明1：以上假設前提爲購屋總價1000萬元、貸款7成（自備款300萬元）、使用政府優惠青年安心購屋專案利率（目前一段式機動利率爲1.775%：https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01）、假設利率30年不變、貸款年期30年說明2：假設一般房屋的折舊率爲2.5%，並採「定率法」折舊（https://web.hocom.tw/h/ServiceDetail?key=5cea2&set=7&cont=232217）注：https://esg.gvm.com.tw/article/31489

從上表一可以看出，買房30年後的土地加房屋殘值（約510萬多元），低於用原先只用「300萬元自備款」，進行單筆投資之後的本利和（約728萬多元）。只不過，就算房價30年後，還能賣到1000萬元，但讀者可別忘了，租金與本月本息攤還之間，還存有一段「租金差額」，可以用來進行投資生利。

更何況，因爲貸款戶前幾年，幾乎都只是「還利息，少還本金」，所以，賣屋後償還銀行「所償本金」之後，屋主能拿到的餘額其實並不多。所以，筆者又製作了下表二。

說明：自備款及房租差額的投資年化報酬率爲3%

以上表二對於在「租屋或買屋間很難做抉擇」人，其實有以下3個重大的決策意義：

首先，不買房之下的「長期投資複利資產累積效果」可能更爲驚人。就算25歲年輕人購屋之後，在貸款還清的30年間，都不會面臨賣房子的窘境。只是30年後，雖然手中有一間房子（土地加房子的殘值，大約只剩510多萬元），但手中卻因爲收入全都用於還房貸，而沒有閒錢投資及儲蓄。若要將房子賣了以退休養老，實際能賣得價錢，還必須參考當時行情水準而定（有關這部分的比較，筆者日後有機會再另文分析）。

至於「只租不買」的年輕人，這30年間，如果將期初的自備款300萬元，以及每年的租金差額（因爲每月房貸還款金額，比每月租金多5093元、一年就可省下6萬1116元）進行單筆及定期定額投資，雖然名下沒有房子，但只要用對方法、不亂投資，年化報酬率只要比銀行定存利息（目前一年期定存利率約1.6%~1.7%）稍高一些的3%（臺股市值型ETF的0050，過去20年定期定額下來的年化報酬率約有6%左右），就可累積出1027萬6635元的淨資產。

當然，特別值得讀者注意的是：以上「長期投資可累積龐大財富」的前提，必須是「除了期初的自備款外，每月租金差額（每月本息攤還金額-每月租金）也要納入定期定額的投資」才行。否則，租屋30年的累積財富效果，還是可能不如購屋來得好。

其次，很重要的是：假設手中握有300萬元自備款的小資年輕人，都還不見得「購屋一定賺（臨時賣屋會有跌價風險）」時，一般手邊沒有那麼多本金、借貸金額可能更高的人（例如貸款成數8、9成），還更將面臨高槓杆的風險，不得不慎！

儘管投資報酬率有可能更低，但長期年化報酬率3%，算是很正常而較低水準，很容易達到；但房價在急於脫手要賣時，跌個3%恐怕還有可能是最低水準，亦即：跌幅還可能更多。也就是說，當「房價下跌還可能更多、投報率進一步可以再提高」之下，買屋風險更可能高於單純租屋。

更何況以上試算，購屋者還未包括房屋持有期間的房屋稅、地價稅、購屋仲介佣金支出、代書費、裝潢、買傢俱等成本。且試算還是以「貸款30年」爲例，假設將貸款期間縮短爲20年，每月的本息平均攤還的金額就高達3萬4671元。

其所產生的租金差額（貸款-租同等房屋差額）自然也就更高，也代表可以投資生利、累積財富的金額也越多。其最後與購屋間的差異，也會隨着投資時間的拉長而縮小，甚至超過（請見下表三的第12年開始）。

第三，由於每人財力狀況不同，有實際經過數字試算及比較後的建議，纔是真正負責任及可行的方法。根據以上的試算，只有「假設租金報酬率高、房貸利率持續走低，以及房價大幅上漲」之下，購屋纔有可能會比租屋要划算。例如在「投資年化報酬率不變（3%）」之下，假設房價下跌跌幅度低於3%，買房也許就比較划算。

但相對的，假設房價下跌超過3%，租屋則可能比買房划算。又例如在房價下跌幅度不變（3%）下，假設「投資年化報酬率超過3%」，則租屋會比買屋划算（請參考下表四）。

表四、貸款700萬元、30年，且房價漲、跌或維持不動之下，當投資年化報酬率只有3%時，不同賣屋年期的「投資（租屋）-售屋淨額（購屋後臨時賣屋）」淨資產比較：

說明1：以上假設前提爲購屋總價1000萬元、貸款7成（自備款300萬元）、使用政府優惠青年安心購屋專案利率（目前一段式機動利率爲1.775%：https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01）、假設利率30年不變、貸款年期30年說明2：自備款及房租差額的投資年化報酬率爲3%

有人也許會說，薪水不可能固定不變。買房之後，還可能因爲薪水逐年調升，而有另外的投資本金。但不要忘了，當假設條件必須一樣之下，租屋者的薪資，也勢必逐年同幅調升。那麼，透過定期定額長期投資、複利效果之下的財富累積，還是有可能更優於單純買房者。

當然，以上「租或買」的決策選擇孰優？孰劣？還得看購屋者在何時賣屋？以其賣屋時的房價有多少？當事人在進行決策時，必須把各種情況及風險，都列入考慮及進行試算才行。

再例如關於購屋自備款，假設不是300萬元，而是700萬元，試算之後的「購屋好」或「租屋好」答案，也就會完全不同。因爲在「只貸300萬元」的前提之下，購屋者每月還款金額只需1萬0755元，比租房子（每月2萬元）還要便宜。

只不過，這樣的建議對於初入社會的新鮮人來說，是非常不切實際的。理由在於：這700萬元的自備款，若沒有家人資助，或是收到天上掉下來的禮物，否則，極不太可能成真。

可以這麼說，許多訴求「租不如買」的所謂「專家」，指的是以上這些「資金雄厚（自備款多）」的有錢人，而不是財務已經滿吃緊了，連進行積極性投資以累積財富都不夠的「小資族」。

所以，筆者的總結傾向是：只要現金在手，特別是透握積極穩健投資之後，所累積的流動性最高，可支付各種情況開銷的現金，恐怕更甚於流動性低的「不動產」。

當然，很多專家會跟年輕人說：不買房，老了沒房東願意租房子給你（請見以下的報導：https://topic.ctee.com.tw/superaging/article03.htm）。但個人認爲這個答案，卻是有點嚴重誤導民衆之嫌。

因爲首先，老人租不到房的問題很多，不能一概而論。其中，「有可能在房子裡身故」固然是房東，不願意租給老人的原因之一（但不要忘了，老年人因生病而亡，房子還不會被列入「凶宅」，現在反而有更多年輕人或中、壯年人，是選擇在租屋處「輕生」，這纔會被列爲「凶宅」，並降低房屋的價值，但說到底，

房東最在意的是「怕老人家繳不出房租，又還可能病死在屋裡」。

其次，只要手中握有滿滿的現金，就算沒有房東願意出租，時下許多養生村，卻是敞開了門，歡迎這些有錢爺奶們的。所以，關鍵重點並不在於「老年人租不到房子」，而是這些租不到房子的老人「沒有錢」。這恐怕是存有「買房以便有地方住」民衆，「人云亦云」、「不求甚解」下的一大迷思。

再者，年紀大了要租屋，也不是沒有方法可解。有此疑慮的民衆，可以參考以下網址所提到的內容（例如透過小孩去跟屋主洽談租屋）。

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