穩健驅動下一階段長跑賽 瑞安房地產“穩與進”

本報記者 楊讓晨 石英婧 上海報道

審慎將成爲瑞安房地產（00272.HK）的投資發展關鍵詞之一。

“房地產市場的恢復還需要比較長的時間，預計市場調整需要2—3年時間，融資市場也會繼續疲弱。在未來一段時間，公司會比較審慎，選擇性去做投資，會繼續維持輕資產策略。”近期，瑞安房地產主席羅康瑞在2023年度業績發佈會上如是表示。

近期，瑞安房地產發佈公告稱，其非全資附屬公司上海蟠龍與上海青浦徐涇訂立了出售協議，將出售上海市青浦區徐涇鎮龍聯路1151號地塊的酒店物業，總建築面積約爲4816.45平方米，售價約爲1.05億元。

對此，瑞安房地產方面迴應《中國經營報》記者稱，此次蟠⻰天地酒店出售及售後租回物業事宜，是因應項⽬開發之初與合作⽅在相關協議中的約定。“爲原開發計劃的⼀部分。目前，在滿⾜各項交易前提條件後，按協議推進交易。”

不斷調整策略以期達到最佳利益

據2023年財報，瑞安房地產在2023年仍然保持盈利能力，全年錄得收入97.52億元，淨利潤達到13.97億元，股東應占溢利達到8.1億元，毛利率則增長至52%。租金及相關收入則較上年同期增長16%，達32.43億元。

對此，羅康瑞表示，在下行的市場環境中公司還能夠維持盈利，很不容易。“這要歸功於公司審慎的發展策略。2023年，償還/再融資了總計人民幣143.6億元的債務，公司會維持一個穩健的資產負債表。”

記者注意到，近年來，瑞安房地產通過“輕資產策略”，改善資產週轉率，提升資⾦效率，同時積極發揮資產管理優勢，不斷擴⼤資產管理組合。

在此背景下，2023年12月，瑞安房地產出售了上海鴻壽坊項目65%權益，初步作價人民幣12.06億元。該項目地處市中心，爲一個街區式城市更新項目，總建築面積爲6.2萬平方米，其中辦公樓建築面積爲4.8萬平方米，零售建築面積爲1.4萬平方米。在2023年9月底開業第一週，就擁有超過70萬人次的客流量。

瑞安房地產方面表示，在房地產市場持續低迷的背景下，公司商業物業組合的吸引力及優秀的資產管理實力仍然引起了投資者的濃厚興趣。上海鴻壽坊項⽬的權益交易符合集團的“輕資產策略”，項目將繼續由瑞安新天地繼續進行資產管理，公司通過與⻓期投資者建⽴戰略合作伙伴關係，擴⼤資產管理組合，增加經常性管理費收入。

未來將審慎投資保持財務穩健

年報顯示，截至2023年12月31日，瑞安房地產淨資產負債率略增至52%，現金及銀行存款總額達89.17億元。

瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝指出，接下來會繼續保持過去幾年財務健全審慎的計劃。他表示，過去一兩年，公司一直嘗試通過多元化渠道融資。比如，2023年4月，瑞安房地產以位於上海虹橋中央商業區的虹橋天地爲抵押，成功發行在岸商業房地產抵押貸款支持證券（以下簡稱“CMBS”）。這是中國首項由一個公共交通導向型商業綜合項目提供支持的CMBS，發行票面利率爲3.9%。

據瑞安房地產方面介紹，公司在不同的市場發展階段，會不斷調整策略以期達到最佳利益。“瑞安房地產多年來⼀直採取審慎的財務管理策略，始終保持健康的資產負債⽔平和穩健的財務狀況。未來，公司將繼續實施輕資產戰略，與更多志同道合的合作伙伴攜手拓展，推動集團實現有效率的可持續增長和發展，迎接下一階段的長跑賽。”

把握市場結構性發展機遇

對於未來的投資機會，瑞安房地產方面表示：“房地產市場還是存在結構性發展機遇，分化特徵明顯，市場對高品質產品有需求；一二線城市的城市更新領域有發展機會，主要集中在城中村改造提速；另外，市場調整下房企競爭趨緩，政策調整向房地產新模式發展，在新的趨勢下，瑞安房地產會繼續發揮品牌優勢，基於上海的市場基礎進行擴張，也同時把握城市更新的機遇。”

“我們雖然會比較謹慎地看未來投資，但我們還是會很積極。”羅康瑞表示，目前公司有很多好的機會去做開發和城市更新，“還是要看這些項目能否配合公司的大發展方向。未來在上海，公司有一系列的高端項目入市，短期內，翠湖系也是公司的抓點和錨點。”

相關資料顯示，2024年，瑞安房地產旗下翠湖天地6期和翠湖濱江兩個高端住宅項目將會入市，分別將於今年第四季度和今年下半年開啓預售，其中翠湖天地6期在2024年可供預售的面積達到了56600平方米。

對於商業的發展機遇，瑞安房地產方面也表示：“市場上仍然存在未被滿足的客戶需求等待挖掘，比如零售方面，客戶有對於創新的需求，創新的產品、服務、運營和體驗等會受到客戶的歡迎。希望利用這樣一些在競爭方面的優勢，源源不斷地幫助公司未來開業的每一個項目都走向成功。”

（編輯：石英婧 校對：顏京寧）