外環外的二手房成交，開始活躍了
老實講政策都是有半衰期的
去年九月的認房不認貸、去年十二月的非普變普宅
這倆政策的政策週期前後可以持續1個月
政策首周成交量大概可以提升40%左右，後面逐週迴歸正常
此爲鏈家當周“轉訂單”成交，即下定的草簽合同，可以實時反映市場成交動態。另鏈家2023年成交3.9萬套二手房，市佔21.55%，此數據樣本可以體現上海市場
理所當然的
春節前1月30日放開的外環外單身限購我們認爲也應該如此吧
直到那天跟中介朋友聊起市場
市區還是那個樣子，外環外你去看看火的嘞
彷彿踩到狗尾巴般，中介朋友的話一語點醒夢中人
是啊，不然三月的1.8萬套從哪裡來的
01
“我年後成交四單，兩單都是單身買的外環外”
中介朋友跟我說翻過年來他已經成交了四單，一單內環、一單中環
兩單外環外，一套買在浦東橫沔，五十平一室戶，220萬成交
另一套買在華漕，四十五平一室戶，278萬成交
有意思的是兩位客戶都是單身小姐姐，一位是趕在5月領證前買房
另一位是父母支持首付讓她買來自住，小姐姐在北新涇上班
都是單身購房、都是三百萬的剛需標的
現在年輕人這麼注重婚前財產了麼，老中介跟我說
買在橫沔的小姐姐是想着婚前買一套給父母住，婚後買稅費就多了
華漕的小姐姐純粹是爲了自住，順便也確實讓自己婚前有套房
總之都是受政策輻射人羣
不僅成交，連帶着他手上的諮詢客裡外環外單身購房也實現了從零到30%的飛躍
當然
這些並不代表市場，但卻足夠引起我的好奇
於是我找到兔博士同學拉了最近的二手成交
如果不是這次拉數據我永遠不會知道原來放開外環外單身限購的發酵效力
可以如此綿長且根本性
我將3月截至目前的成交分爲內環內、內中環、中外環、外環外
這是外環外在全部市場的成交佔比，大概54%左右
看上去沒什麼所謂，但如果我們將54%放在各個月成交佔比裡面
你會發現這不僅是近1年最高
而且從2月開始，前後佔比有條清晰的楚河漢界
成交佔比從50%以下，漲到50%以上，甚至54%
可以很負責任的說這個變化是近一年甚至近幾年裡一個非常大的改變
往年外-中-內環成交佔比差不多就在5:2:2:1
但現在變成了5.5:1.9:1.6:1.1，上海二手成交的環線格局被短暫打破
這是基於月均1.5萬套左右、年均20萬套左右的結構改變
說我吹毛求疵也好是小題大做也罷，這就是一次來自成交結構的流量傾斜
於是源於1月30日的上海放開外環外單身限購
當我們質疑放開的太少的時候，政策在發酵
當我們聽完政策轉身就回家過年的時候，政策還在發酵
到今天進入小陽春，我們纔看到一條完整的政策發酵再發酵
直至影響成交結構的全過程
02
那外環外具體都增在了哪
上海16個區，寶山、嘉定、閔行、浦東都有涉“外”區域
青浦、松江、奉賢是全境外環
這三個區在全市的成交佔比裡都有明顯提升
以上爲二手房成交數據
青浦、松江很明顯來到近1年裡全市的高位
也就是說我們正在經歷的小陽春成交量提升裡，這些純外環外區域是第一梯隊
涉“外”幾個區域比較難考察
但如果拉出這些區的外環外成交部分，基本都來到近1年高位
其中寶山、閔行的外環外成交佔比達到全年最高值
以上爲二手房成交數據
而且這裡面還有點挺有意思的對應關係
嘉定、浦東也來到高位，但全年來看並不是
當你把嘉定-寶山、浦東-閔行對應起來看的時候這裡面意思更明顯
用一圈外環線框出這些區的外環部分
大家都在用腳投票距離市中心的區域
尤其寶山，不管是全區/全市成交佔比，還是外環外部分/全區成交佔比
遙遙領先，漲幅最大
你可以清晰看到他在虹吸部分嘉定剛需客
相比寶山，嘉定雖紅，但寶山外環外確實是距離市中心更近的區域
寶山友誼西路地鐵站到人民廣場36分鐘，淞濱路地鐵站到人民廣場41分鐘
這回放開，寶山算是贏麻了
我電話了一位寶山淞濱鏈家門店小哥
這幾天他手裡一共有三條成交線索，每一條都是關於外環外單身購房
而他的同事們雖然各有不同情況，三分之一成交來自政策還是有的
而之前這個數字是零
03
所以連帶着另外兩個畫面，也發生改變
所以如果現在按環線拉各環線的掛牌量佔比
青浦、松江、奉賢佔比全市總體掛牌，佔比妥妥來到全年峰值
而寶山、嘉定、閔行、浦東這些橫跨多環線區域，他們的外環外掛牌量
佔比自己家全區，也無一掉隊的來到全年峰值
這意思就是無論是外環外區域、還是區域的外環外部分，他們的掛牌量佔比都在明確提升
如果說客戶正在外環外猶豫投票哪裡的話，那麼外環外房東則是全體起立搖旗吶喊
這就是市場的連鎖反應
外環外的成交也拉動了外環外的掛牌
更好的成交勢頭裡，房東自然也更願意掛牌出售，更確切說是試圖抓住窗口期
不過價格呢，價格會跟着掛牌量和成交量一起攀升麼
相反
此時此刻無論是環線還是各區，掛牌價都無一例外下滑
外環內還不算明顯，外環外的掛牌價就非常明確了
掛牌價不是成交價，但從這裡能看到市場買賣雙方心態博弈
以價換量是當下市場又一特徵
我不想試圖揣測後續走勢，但可以期待的是這是市場築底的第一步
量漲-議價空間收窄-繼續漲-價格企穩-再漲-價格回溫
後續會怎樣我們一起邊走邊看
這幾天我的中介朋友們跟我分享最有意思的事差不多就是體感的兩極分化
就是市區內的成交他們沒覺得有什麼動靜
但如果去到寶山、嘉定、浦東的外環外交易中心的時候可以說人流如織
3月23日浦東交易中心
中介朋友們去到交易中心基本都是週六日作業，也就是這段時間別的時間不說
至少週六日的外環外交易中心都比市區內更熱鬧
04
相比二手，實話實說新房客流被虹吸了不少
原以爲二手市場火熱也會帶火新房市場
去年當我們見證了3月二手房超2萬套成交的行情，也見證了新房市場認籌的火爆
今年我去到華漕、吳涇，去到曹路、航頭這些地方的外環外新房市場基本沒什麼動靜
一位新房博主朋友推薦他的客戶去看嘉定和大虹橋的紅盤
客戶回來驚訝裡略帶質問的說，只有二十多組的認籌你推薦我去？
這場外環外單身限購放開似乎更多惠及二手房
單從價格而論
同樣的300萬能在外環外買的新房基本去到郊環外板塊
但卻能買個不錯的外環線邊上大戶型
這題是剛需做出的選擇
05
讓子彈飛一會
距離1月30日已經過去兩個月
老實講距離這個兩個月之前的政策我並沒有太多期待
但如今當我們去到外環外中介門店、交易中心
會看到這裡不同於市區的另一番成交場景
當我們打開全市的成交數據的時候
外環外成交佔比已經在我們不知不覺中攀升到值得記錄的水平
而這可能也是爲什麼這個3月被預估的1.8萬套左右的二手成交，明明是個小陽春數字，卻沒讓我們感受到太多小陽春的溫度
他們正在政策引導下進入外環外成交池
總之此時此刻的外環外是真的有點變化了
以上爲正文，來自巧克麗麗