臺灣REITs修法通過 KPMG：臺灣市場極具發展潛能

立法院日前通過初審通過「證券投資信託及顧問法」修正草案，未來將更名爲「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」，並參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度，加入以基金架構發行的REITs制度，以活絡不動產證券化市場。加上現行「不動產證券化條例」 中採信托架構的投資方式，臺灣REITs 將以基金、信託雙軌架構運行。

KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林升恆表示，自2003年「不動產證券化條例」公佈實施，歷經20年來，臺灣不動產投資信託基金（REITs）總共發行有10檔，經過歷年來的清算後仍有6檔，目前市值約700多億，佔臺股市值不到 0.1%，相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小，如日本共有61檔REITs，市值約3.3兆，佔日股市值 1.7%；新加坡共有40檔REITs，市值約2.3兆，佔新加坡股市約12%，他說，臺灣REITs市場發展緩慢，仍有極大發展空間及潛力。

統計臺灣現今發行6檔REITs國內投資標的，將近半數爲辦公大樓，其次爲商場及廠辦，標的類型較單一。且臺灣多爲權益型REITs，指以持有和管理不動產爲主，通過租金和不動產價值的增長來產生收入。

臺灣REITs修法通過 KPMG畢馬威不動產：臺灣市場極具發展潛能林升恆指出，現行信託型REITs，由受託機構（須爲信託業）發行受益證券、保管REITs資產，在臺灣符合信託業規範只有銀行，通常都沒有不動產管理專業，因此會將標的委託給管理機構。他說，以2018 年發行的「樂富一號」爲例，是由京城銀行擔任受託機構，並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責，但是實際上是委託給不動產管理機構管理，使 「權、責分離」的情形，管理上有可能會較消極。

他認爲，新法所訂定的基金型REITs，則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業，或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產，並且分離保管、管理責任，REITs資產則由信託業負責保管監督，將權責劃分明確。

林升恆表示，除了架構上差異外，基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序，並鼓勵投資國外不動產，來確保REITs 規模持續增長；另外，也開放關係人交易，基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產，以提升資產配置彈性，能避免現行信託型REITs 因爲不動產老舊，使收益率下降，但因爲修改信託契約程序較困難，導致現今 REITs 市場較不熱絡。

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