十月亢奮加國資爸爸力挺，萬科緣何仍沒脫離危險？丨讀財報
文丨林雨秀 編輯丨杜海
來源丨正經社（ID：zhengjingshe）
（本文約爲4100字）
剛剛過去的10月，註定令人記憶深刻。高層推出的樓市、股市等超預期政策大禮包，A股千股漲停的畫面，一度讓股民血脈僨張，也讓房地產再次重回全民熱議的話題。
在“促進房地產市場止跌回穩”定調及“史上最寬鬆”購房政策的刺激之下，全國新建商品房和二手房市場成交量均呈顯著增長，17年來首次出現“銀十”超過“金九”的現象。
經歷“至暗時刻”的房企們，終於等到樓市政策的利好。此番政策刺激成效如何，投資者們正在急切關注行業龍頭萬科（000002）的市場表現及一舉一動。
10月30日晚間，萬科發佈2024年第三季度報告的同時，刊發了一則關於總部架構調整的通知，明確集團總部增設董事會辦公室、法務部，原“中心”更名爲“部門”，同時由孫嘉兼任集團總部總經理。
這一大幅度的總部組織架構調整，在萬科近些年裡亦屬首次。
不過，正經社分析師根據2024年第三季報及10月的樓市銷售數據分析發現：
現在談論萬科是否已經困境逆轉，仍然是言之過早。
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深圳國資大力出手，擋不住萬科繼續下滑
10月份是A股上市公司三季報的“披露季”，不過其中僅披露前9個月的經營數據。10月30日晚間，萬科發佈的2024年第三季度報告顯示（表1），1-9月，萬科的營業收入、淨利潤和經營活動產生的現金流量等各項指標，均創下上市以來最差表現；銷售淨利率、淨資產收益率（ROE）均由正轉負；銷售毛利率則由兩位數跌至個位數。
不得不說，這是萬科史上最差的一份三季報成績單。
在同行業，2024年三季度，保利發展的淨利潤同比下滑27.64%，與前一年度同期基本持平，儘管仍然虧損但同比下滑幅度不大。
據同花順iFinD數據統計，截至11月4日，在房地產開發板塊中，A股共有94家房企發佈2024年三季度業績報告，其中，營收同比增長的共有29家，佔比30.85%；歸母淨利潤同比增長的共有20家，佔比21.28%；盈利的共有52家，佔比55.32%。這意味着，房地產行業半數企業已呈現增長態勢。
早在2023年10月，深圳地鐵董事長辛傑就宣稱“深鐵已經準備了豐富的工具箱，幫助萬科獲取政策和資金支持”。深圳國資公開站臺萬科，一度令投資者滿懷期待。
2024年3月29日，萬科董事會秘書朱旭介紹了深圳國資真金白銀支持萬科的四大類措施。“第一，幫助萬科處置流動性比較低的不動產和長期股權投資；第二，市場化方式來認購萬科旗下盈利的消費基礎設施；第三，通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動了多個項目合作；第四，深圳國資也在積極協調金融資源來支持萬科”。
5月27日，萬科位於深圳的深圳灣超級總部基地T208-0053宗地以掛牌價22.35億元成交，由深鐵集團和深圳市南山區國資委下屬的深圳市大沙河建設投資有限公司100%控股公司——深圳市百碩迎海投資有限公司接盤。
這些公開資料都表明，深圳國資確實已經出手、且誠意滿滿，但也未能阻擋萬科業績的下滑。
3月，萬科宣佈“今年將不進行分紅和轉贈”，這屬於其1991年上市以來的首次。同期，董事會主席鬱亮、總裁祝九勝及監事會主席解凍同步宣佈“自願領取月薪稅前1萬元”。
儘管萬科管理層釋放出強烈的自救決心，但萬科不但未能逐季縮窄相應的虧損幅度，業績反而呈現一瀉千里之跌勢，且創下179.43億元歷史性紀錄。
這份三季報或許表明，萬科管理層過去半年的自救行動，乃至深圳國資真金白銀的支持，都顯得成效有限且遠低於外界預期。
進一步而言，萬科的案例告訴投資者們，國資股東不是萬能“救世主”。正經社分析師認爲，房企能否真正脫困，還取決於市場邏輯。
2
負債首次跌破萬億，三年降槓桿近四成
正經社分析師發現，萬科2024年三季度的負債總規模首次跌破萬億元量級，至9828.21億元。這也意味着，在房地產業，負債萬億規模的房企又少了一家（表1）。
2021年三季度，萬科的負債規模達到1.59萬億元，負債體量達到歷史巔峰，此後該項指標逐季下滑。從2021年三季度算起，負債規模三年壓縮了高達38.36%。這也表明，萬科的“去槓桿”工作已取得明顯成效。
同期，保利發展（600048）的負債規模仍然高達1.03萬億元。截至2024年中報，碧桂園（02007.HK）負債高達1.36萬億元、中國恆大（03333.HK）高達2.39萬億元。到2024年9月末，碧桂園、中國恆大大概率也維持在萬億負債。按此粗略推斷，萬科大概率是頭部房企中，降槓桿最快的一家。
有意思的是，央企背景的華潤置地（01107.HK），其負債規模從2023年底的8070.28億元增長至8212.53億元，在嚴峻的市場環境之下，其2024年還在“加槓桿”。
鬱亮此前提到，“萬科第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險”。過去三年來，萬科管理層的主線是降負債、去槓桿，在出售資產方面花了很大力氣。本次三季報呈現的大幅虧損，也或與這一戰略路線有關。
正經社分析師進一步拆解發現，萬科179.43億元的淨利潤虧損中，信用減值損失爲54.63億元、資產處置損失爲25.38億元、資產減值損失爲20.11億元，前述三項達到了100.12億元。這意味着，應收款和資產處置方面產生的損失佔其比例高達55.8%。
萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大優勢主業，商業和辦公其實並不在萬科所列入的三大主業範圍內。
公開資料顯示，萬科2024年1-7月已轉讓31處資產，商辦、酒店、公寓皆在列出售。據三季度報披露，萬科通過大宗交易回款232.6億元，已完成年度回款目標的78%；與此同時，第三季度，實現經營性淨現金流3.3億元，自二季度以來繼續保持爲正。
11月1日最新信息顯示，萬科已將旗下的武漢新唐共祥商業管理有限公司50%股權，以1.5億元的對價轉給萬物雲作爲到期應收款項的抵債資產。這也就是說，萬科的瘦身計劃仍在穩步推進中。
也就是說，大手筆處置資產、解決應收項目是貢獻現金流的一項關鍵舉措。
不過，萬科可供出售的資產有限，加之資產的流動性受限，要維持現金流的安全穩定，歸根結底還是需要依靠銷售回款。
過去的10月份，國內的購房政策急速鬆綁、市場環境大幅逆轉，萬科可否借力此番變化提振銷售，扭轉經營滑坡的勢頭呢？
3
市場熱度邊際遞減，萬科仍面臨短債風險
樓市利好政策刺激以來，國內百強房企銷售業績大幅改善。克而瑞數據顯示（表2），Top100房企2024年10月實現銷售操盤金額爲4354.9億元，環比增長73%，同比增長7.1%。累計業績方面，1-10月百強房企實現銷售操盤金額30693.1億元，同比降低32.7%，降幅較9月收窄3.9個百分點。
另外有機構數據顯示，10月Top100房企銷售額同比增長10.53%。這是百強房企單月銷售額在同比連續19個月下降後首次轉正。
截至目前，萬科官方尚未公開披露其10月份的銷售數據，但從克而瑞數據推斷，萬科的銷售數據也勢必不俗。
未來一段時間，萬科的銷售業績能否取得改善，本質上還取決於新房市場的熱度能否持續。
公開信息顯示，近期的樓市政策出臺之後，熱點城市的新房和二手房交易熱度暴增。
二套房首付比例降至15%，房貸利率從此前的4%降至3%左右，一線城市不同區域取消限購，政策確實憋足了勁，房地產市場自然有超預期表現。
例如，深圳外圍購房無需社保了，回到了2014年“去庫存”之前的狀態。深圳二手房市場交易量也回到了2021年以來最高位，從10月初至月末，活躍度明顯穩定住了，且交易規模明顯要高於新政前水平。
高層密集召開新聞發佈會，嘗試形成“組合拳”效應。政策不間斷、持續疊加，提振市場的意圖頗爲明顯。
根據住建部披露，僅國慶期間，就有150多個城市、2000多家房企、4000 多個項目參與“百城千企促銷活動”，包括送汽車、送黃金、送車位等，房企形成“趕緊賣房”的共識。
然而，儘管交易活躍，但“以價換量”的特徵相當明顯。
以深圳爲例，10月份，福田區監測的22個片區，10月掛盤均價下跌的小區共有19個，上漲的小區僅有3個，下跌片區佔比86.4%。這反映出，業主似有乘着行情“以價換量”快速脫手的意思。
交易量這麼大，但仍然穩不住市場價格。正經社分析師認爲，本質上說，市場供求關係發生重大變化，不缺房子，購房者有得挑、有得選。很多房主也把市場回升當作最佳的出手時機。“只要是個房子，就能賣得掉”的時代已然一去不復返。
進一步說，在經濟基本面並未獲得明顯改觀的情況下，10月份的熱度難以持久，政策效應的邊際遞減已是必然，後續市場逐步走弱乃是板上釘釘之事。可以預見的是，未來相當長的一段時間內，市場均將繼續處在“尋底”的過程裡。
回到萬科來說，同花順iFinD數據顯示（表3），截至2024年三季度，萬科賬上的貨幣資金僅有797.45億元，儘管同期的短期借款只有86.78億元，但一年內到期的非流動負債高達1115.21億元。
這意味着，現金流無法覆蓋短債規模，萬科現金流仍然極度緊張，短債危險仍然沒有解除。
表面上看，2024年中期，萬科的貨幣資金規模923.99億元，已經不能覆蓋對應的“一年內到期的非流動負債規模”1019.83億元。截至目前，萬科尚未陷入債務違約狀態，這或許顯示萬科仍有一定的挪騰空間。
不過，顯而易見的，從2023年第一季度到2024年第三季度，萬科的貨幣資金規模在逐季下降，從1400.06億元跌至797.45億元，跌幅高達43%；同期，一年內到期的非流動負債從596.57億元震盪上行，達到最新的1115.21億元，增長速度非常快。
後續該如何應對短債壓力，極大地考驗着萬科管理層。
國資爸爸的扶持嘗試過了，“史上最強”的政策刺激也來了，但現實表明效果有限。這似乎再一次印證了正經社前文所述——“有形手”的力量總是有限的，房企能否真正脫困，取決於市場邏輯。
房地產黑鐵時代，房企和投資者們終究都需要直面市場，直面現實。【《正經社》出品】
CEO·首席研究員|曹甲清·責編|唐衛平·編輯|杜海·百進·編務|安安·校對|然然
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