市場夜話2024.9.22

投票結果

1、京城三大萬衆期待會所：

冠軍招商璽

亞軍香山樾

季軍北京宸園

詳細排名情況如下

2、會所功能需求投票：

本期投票

「好房子」在昌平龍湖觀萃打響第一槍，亦莊X24緊隨其後。

您認爲，接下來哪個區，將跟進出現「好房子」項目？

政策類

1、路邊社小作文稱，限購措施將進一步鬆動。

2、官媒報道，北京市政府召開常務會議，研究本市政府債務管理情況等事項。

企業類

3、有信源稱，中建系統內有個新口號：去年學中海，今年看智地！

點評：據中建智地官方信源，中建系統多位高層高頻現身智地北京各個在售樓盤，肯定幹法，也給打氣和信心。能力有多大，責任就有多大，智地加油！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

4、9月19日，中國建築獨立董事馬王軍、孫承銘、劉汝臣實地考察北京宸園。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

點評：有信源稱，領導問得很仔細，包括項目產品定位、建設進程、操盤策略等，對北京宸園產品定位和前期規劃設計給予了充分肯定，要求項目團隊深入貫徹落實董事會決議，精準施策抓好營銷，力爭實現“開門紅”。

5、據官媒報道，中國建築副總裁吳秉琪稱：“在中國建築2024年4000多億元的投資預算安排中，房地產開發類項目的投資預算大約佔到3/4，其中新增土地儲備佔據絕大部分預算，公司上半年新獲取的28宗土地均位於一線城市以及強二線城市的核心區域。

點評：中建旗下10家地產平臺分別是中海系和中建八子，官媒稱中海系包括中海地產和中海宏揚。

其中，中海地產上半年銷售額佔到中國建築70%，中建八子上半年銷售額近800億。

看未來趨勢，中建壹品、中建智地新增土地貨值穩居行業TOP5。

6、根據中建系各局在京盤面，表弟猜測各家的增長曲線分別是：

一局：改善+豪宅‍

二局：改善+豪宅

三局：全產品線，多類型住宅‍

五局：流量大盤‍

八局：潛力巨大

7、中海半年報顯示，上半年銷售回款超50億的城市有五個：上海、北京、廣州、深圳、天津。

點評：北京超50億是應該的；天津超50億……成名！

8、略

9、據官方公開信源，上半年，八大基建央企，各自地產板塊開發業務營業收入情況：

1.中國建築，地產營業收入1164億元，同比下降8.7%，毛利率19.4%；

2.中國鐵建，地產營業收入315.48億元，同比增長47.34%，毛利率11.44%；

3.中國中鐵，地產營業收入144.81億元，同比下降30.78%，毛利率12.57%；

4.中交地產，上半年營業收入89.80億元，同比增長2.48%，淨虧損9.83億元；

5.中國中冶，地產營業收入爲50.3億元，同比下降35.39%，毛利率6.76%；

6.中國電建，地產營業收入爲44.55億元，同比增長40.62%，淨虧損4.63億元；

7.中國能建，地產營業收入爲38.25億元，同比下降45.42%，毛利率36.35%

8.中國核建，地產板塊暫無數據。

10、網傳zgtj降薪，降薪文件中提及，公司領導層降低績效工資發放，員工暫時不變。

點評：降薪是反向激勵，加油！‍

11、有信源稱，9月11日，綠地集團董事長張玉良，還在天津參加了中國500強企業高峰論壇。

9月12日，法院下達限制消費令的時間，正好是張玉良天津參會的第二天。

趕得及坐飛機回家。

點評：人性化執法。

12、據官宣，李偉東同志任北京城建集團有限責任公司黨委書記、董事長。

點評：李偉東同志現年56歲。

13、據財報，截至2023年末，金地持有貨幣資金231.2億元，短期借款爲3.3億元，一年內到期的非流動負債爲387.6億元。現有貨幣資金無法覆蓋短期債務。

點評：先發工資再還債，不能武斷說金地缺錢到發工資困難程度。

14、有報道稱，某總部在華南的央企，接下來將整體降薪15%，並精簡15%-20%的員工（均爲正式編制，不含外包）。

另有網傳某超級超級超級房企，預計930全國範圍內裁員30%。

點評：不能聽風就是雨，很多信源不準確。要相信公司會妥善安排，同時要努力工作，和公司共擔困難。

15、有信源稱：前某知名地產商人（被拘留在特殊拘留中心那位），其名下香港的一處33.75㎡的房產，被香港高等法院批准出售。此房產25年前被該老闆購置，被稱作其的“發跡屋”。

點評：有限責任公司，無限責任個人。

16、有報道稱，民企老闆對多位離職高管秋後算賬。

點評：能私下解決就不要報官，沒有多大的冤仇。

17、融創榮膺「2024全國保值力綜合測評」多個獎項

點評：雖說是某家評的獎，但現在敢提保值的企業可不多，真心佩服融創和老孫的保交付工作。

18、有報道稱，SOHO中國老闆潘石屹及張欣，將曼哈頓豪宅以2380萬美元，約合人民幣1.73億的價格賣了，虧損200多萬美元。

點評：老潘不看好美麗國的城市核心資產？

土拍類

19、2024年2月22日，大興西紅門6035地塊，9家企業爭奪至搖號成交。

9月19日，西紅門6030地塊，由北京興創兜底成交。

2024年3月15日，順義後沙峪0001地塊。37家企業爭奪至搖號成交。

9月12日，後沙峪0104等地塊，由懋源控股底價成交。

而豐臺科技園地塊……

點評：別人恐懼我貪婪，或許興創、懋源就是地產界的巴菲特。

20、北京新房項目內卷路線圖，據表叔分析有三個階段，目前處在第一個階段尾聲，第二個階段剛剛開始：

1.0階段：卷得房率、拼贈送，卷實景示範區；

2.0階段：卷“好房子”標準，南北陽臺+首層架空，龍湖開個頭；

未來3.0階段，預計將開始卷業態，拼拿地容積率。

比如昌平高教園，容積率由2.2以上降至清越府的1.2左右；還有不便說的某地塊。

點評：買房出現等等黨；拿地也出現等等黨。年初還在搶地，現在都在等，分化在加大，這就是客家判斷市場機會的能力，從過往看，看準的人不多，大多是跟風拿地，跟風不拿地。

21、出一道判斷題：四季度會是房企在北京拿地的好時機嗎？

22、略‍

23、據統計，自2023年7月獲得梧桐星宸地塊之後，越秀已經14個月沒有在京拿地了，目前看是避開了低點。

點評：據說董總的拿地邏輯非常樸實無華。

24、海淀是北京樓市高地，也是最穩定的區域，想知道接下來海淀的風向。

先來看北近3年商品住宅地塊情況：

1.2022年9月，中海富華里富園地塊，住宅容積率1.5，經營樓面價58509元/㎡；

2.2022年9月，中海富華里匯園地塊，住宅容積率2.4，經營樓面價55079元/㎡；

3.2022年9月，棲海澐頌地塊，住宅容積率2.4，經營樓面價54897元/㎡（背公建）；

4.2024年2月，中海西山觀復地塊，住宅容積率1.8，經營樓面價63464元/㎡；

5.2024年6月，海開+中建壹品 永豐南地塊，住宅容積率2.2，經營樓面價80258元/㎡（背公建）；

6.2024年7月，保利建工嘉華天珺地塊，住宅容積率1.9，經營樓面價54643元/㎡。

點評：功德寺的成交樓面價，會是多少？

市場類

25、特價房系列：

大興星光城，86㎡中間樓層4.8萬，2層4.6萬；

豐臺豐和叄號院，173戶型總價1299萬，摺合單價7字頭；

石景山招商元璽，推出部分單價6字頭的首層房源；

經開區北京潤府，低樓層單價5.4萬元起；好樓層也有5字頭房源；

昌平硅谷one項目，第一批3.6萬特價房已售罄。據悉，未來還會有第二期，但優惠力度“號稱”比第一批小。

點評：“號稱”，這個巧妙！大家都在玩價格策略，可能只是一套，看誰運氣好。

看過、路過，不要錯過。快來找表弟買特價房，晚了不保證能買到。

26、中秋三天曬業績系列海報，敢曬海報的樓盤不多。‍‍‍

27、中建壹品（北方）發佈中秋業績視頻：五盤到訪5000+人次，成交39套共計2.2億元；保利北京發佈中秋業績：3天3億。

28、招聘不叫招聘，新說法是找案場搭子、渠道搭子。

點評：搭子這個詞用得好。越秀找的搭子，是片區總。

29、西山觀復主打科技主題宣傳。

點評：建議組團報造參加馬斯克的外太空商業旅行，只有有錢就可以。據說第一批商業客人已經安全回到地球了。

30、永定玖裡官方海報自稱低密神盤，思路很棒，可以推廣到中海其它諸盤，比如公元裡叫南城棕櫚泉，豐和壹號院叫豐臺萬柳書院，西山觀復——西山腳下的霄8。

31、北京宸園249樣板間已經開放。

點評：全北京沒有哪一個樓盤的單一樣板間開放，能如此引發市場的關注度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

32、昌平某項目，別人一開盤它就推出特價房。搞得別人都不敢開盤。

點評：架狙瞄準，露頭就秒。你很討厭它這種做法，又拿它沒辦法，只能道德譴責。

33、有信源稱，如今豪宅項目普遍組織了“護盤隊”，聲討小區業主低價賣房。

點評：豪宅業主護盤是真護盤。如果有業主低價賣房，可能也有難言苦衷。豪宅換手率高低也是經濟晴雨表。

34、有信源稱，房價跌到2016年。

點評：很多媒體真是張嘴就來，不過這種標題往往流量大。

35、有信源稱，某家濃眉大眼的央企，準備打開降價的限制。

點評：庫存癌症確實是一個隱性問題，已經有房企對滯銷戶型堅決降價！

36、據信源反饋：北京宸園的樣板間冰箱裡，食物飲料真可以吃。

點評：樣板間，真生活，這就是高級煙火氣。

37、縵合北京俱樂部及行政公寓，榮獲2024CHA中國酒店大獎年度最佳服務公寓。

點評：縵合做服務體系去拿酒店業的獎，這就是降維打擊。

38、招商璽搞活動思路打開了，展開了公立學校擇校與海外教育規劃講座。

點評：活動挺好，但講師照片很像置業顧問。

39、那麼小鎮更名爲伴山觀嵐。遠洋撤出項目，由中交全權操盤。

點評：聯想到中途換操盤方，案名就有點不吉利，諧音“半”山腰。但表弟還是很喜歡這個項目的。

40、城建+南山的仁和新地塊案名出街星悅時光。

點評：有兩個觀感：

一是南山這次拿地有點着急，接下來北京市場有好多好地；

二是爲何不叫星譽beijing二期，或者叫星譽時光，星譽至少在順義已經是個很響的品牌了；

三是據傳南山負責人盯項目很仔細，是非常仔細的那種。

41、網傳bjzy別墅爛尾了。

點評：爛尾不好說，表弟希望不要再發生西山龍胤事件。

42、保利建工海淀永豐案名發佈：嘉華天珺。各兄弟項目紛紛發佈海報祝賀！

點評：闊別八年，保利再次臨幸海淀！

43、據官方公示設計方案，保利建工的嘉華天珺依然沒有出現陽臺。別有消息稱：項目預計開盤價格8.5萬，全石材，10月中旬開樣板間。

據保利海報稱：將在海淀打造人文海派名仕公館。

點評：坊間有個嘴欠的跟表弟說，北京上海互相看不起，海淀浦東互相看不起。海派落戶海淀，拿海派說事，是不是有點冒犯海淀客戶。

表弟覺得，這都是瞎起鬨。‍‍

44、略‍

45、中建智地超級交付戲多份量大，多位公司領導走到前臺。愛看熱鬧的表弟拿筆記了一下，分別如下：

項目總經理 陳國龍；

客研 趙敏航；

設計 馬喆；

工程 崔雲龍；

景觀 方煒博；

客關 楊龑

點評：手欠的表弟好奇查了一下生僻字，客關負責人霸氣女王範啊！

規劃類

46、9月10日，《首都師範大學良鄉校區規劃綜合實施方案》開始公示。用地研究範圍約50.96公頃，其中公園綠地5.13公頃，高等院校用地45.83公頃。

點評：良鄉大學城越來越像城了，大學很重要，開發商很重要。

47、9月11日，朝陽區公示了三間房地區的棚戶改造項目的地塊規劃實施方案。

其中涉及兩塊住宅用地，分別爲：

CY00-1202-0006地塊，容積率2.8，建築高度60m（局部80m）；

CY00-1205-0007地塊，容積率2.8，建築高度80m。

點評：美麗的區位，稍遜的容積率。本六號線居民在線求洋房！

48、亦莊規劃研究發佈：北京工業大學公開採購新校區項目建議書編制。

點評：新校區選址會在亦莊臺湖新城嗎？銷冠100

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