深圳明確“未封頂不放貸” 存量房貸利率重調各方仍有爭議

南方財經全媒體記者 曹媛 深圳報道

近期，在深圳要求各銀行“未封頂不能放貸”後，部分存量房貸客戶想與銀行重新協商房貸利率是否存在可能性？

7月4日，21世紀經濟報道記者獨家報道，深圳多家商業銀行已要求，個人住房按揭貸款需在主體封頂後才能放款，於7月5日開始實行。近日，記者走訪深圳各銀行，多位銀行客戶經理表示正在落實這一要求。

近日，有多位深圳購房者告訴記者，自己購買的樓盤還未封頂，但之前便已開始還貸，在深圳銀行落實“未封頂不能放貸”要求後，其認爲貸款行違反相關規定，希望與銀行重新協商房貸利率。

基於此，記者以購房者身份諮詢多家銀行，多位房貸經理認爲此前“封頂前發放貸款”並不違規，且表示存量房貸客戶不能與該行重新協商房貸利率。

某股份制銀行深圳分行房貸經理回覆記者，“封頂再放貸是上週纔出的政策，我覺得不行（重新調整房貸利率）。”另一位國有銀行深圳市分行的客戶經理表示，“這是針對新辦理按揭的客戶，已存的存量客戶看政府會不會再出一個細則。”

目前，購房者與銀行“各執一詞”。

前有121號文、359號文，爲何“封頂前放貸”成潛規則？

記者查詢到，“主體結構未封頂不得放貸”的規定可以追溯至央行2003年發佈的“121號文”及2007年發佈的“359號文”。

2003年，央行下發《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱“121號文”）要求，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款，而購買商業用房則需要竣工驗收後才能發放貸款。

2007年9月27日，央行、原銀監會聯合印發的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（簡稱“359號文”）要求，“只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。”

記者瞭解到，“121號文”及“359號文”推出的主要目的是加強對商業性房地產信貸的管理，以防範金融風險和促進房地產市場的健康發展。

然而，在房地產上行期，多數城市並沒有嚴格執行“121號文”及“359號文”，且當前樓市政策大多爲“一城一策”“因城施策”，“封頂前發放貸款”成爲市場潛規則。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，由於房價快速上漲，銀行搶佔房貸份額，部分銀行迎合開發商需要，在按揭樓盤沒有封頂的時候，打擦邊球，就發放了貸款，導致劣幣驅逐良幣，加上不良貸款率比較低，封頂前發放貸款成爲潛規則。

北京法學會不動產法研究會理事、北京金訴律師事務所主任王玉臣也告訴記者，當年的這些規定其實一直都是生效的。但是，由於執法不嚴，所以很多銀行沒有遵守這個規則。

“但銀行不遵守不等於這個規則不存在。正是因爲執法不嚴，當爛尾樓、延期交房大規模出現後，在追根溯源的時候會發現，銀行的違規放貸其實起到了‘幫兇’的作用。”他強調。

重申“未封頂不能放貸”，銀行此前是否違規存爭議

現階段，我國保交房進入攻堅期。“5月17號國務院視頻會對於保交房明確了嚴格的時間截止以及要達成的任務。因此政策全面嚴格，其中就包括封頂以後才能發放按揭貸款。”李宇嘉表示。

此時，深圳重申“主體結構未封頂不得放貸”這一規定，律師王玉臣認爲很可能是看到了違規放貸對樓市所帶來的負面影響。由於開發商高週轉的經營策略，挪用預售資金的普遍性，導致房屋交付出現困難甚至爛尾。這其中，在封頂之前發放按揭貸款是重要的助推因素。當貸款被挪用之後，如果項目沒有封頂，延期交付和爛尾的風險將會加大。

因此，重申上述規定有助於降低房屋爛尾的風險，保障業主權益，也能保障銀行貸款的安全。

但目前也出現了另一個爭議焦點，在深圳重申上述規定前，銀行此前“未封頂即放貸”行爲是否涉嫌違規？

就在今年6月，某深圳購房人告訴記者，自己2023年7月在深圳購買了一套期房，但房子還沒封頂，7月就已經開始給銀行還貸款了，而且就在這個過程中房貸利率已經下調了。她曾諮詢深圳某大行房貸經理，“銀行在沒封頂前就給我放貸款是否違規？”對方表示“沒聽說過這個規定，並不違規”。

但律師王玉臣向記者強調，“是嚴重違反上述121號文和359號文的。我做過很多類似案子，一查一個準。”

記者曾梳理此前的處罰信息來看，曾有多地、多家銀行因此接罰單。2023年9月，新疆昌吉農村商業銀行股份有限公司五家渠天山路支行及相關責任人因向購買主體結構未封頂住房的個人發放住房貸款，銀行被罰款30萬元。此外，中國建設銀行鎮江分行、中信銀行太原分行、招商銀行太原分行、中國建設銀行太原分行等也曾因上述違規行爲被處罰。

但也存有不同意見，廣東華商律師事務所律師周爭鋒告訴記者，“顯然是銀行沒有違規的，因爲各地法院審理過消費者就該問題的投訴。行政案件都敗訴了。”

業主未封頂就還貸，能否與銀行重新協商房貸利率？

“我們在深圳買的期房，房子還沒封頂就已經開始還貸款了，但是在我們開始還房貸到房子封頂這個過程中深圳下調了首套住房房貸利率，所以我們想和銀行協商調整房貸利率。”

深圳業主姜藍（化名）告訴記者，2023年7月她在深圳市寶安某樓盤購買了一套期房，首付30%，利率4.5%，中國工商銀行爲貸款行。2023年7月，姜藍開始正式向銀行還貸款。

事實上，姜藍所購樓盤的封頂時間在2023年12月，而在此期間，2023年9月29日，深圳調整優化了個人住房貸款利率下限，首套住房商業性個人住房貸款利率下限從“LPR+30BP”（4.5%)調整爲“LPR-10BP”(4.1%)，約直接下降了40BP。

但姜藍已經不能享受此次利率調降，“我當時不知道有不封頂不能放貸款的規定。”在聽聞近日深圳要求各銀行嚴格執行“未封頂不能放貸”的規定後，姜藍寄希望能與銀行重新協商房貸利率。

那麼，在上述情況中，以姜藍爲代表的這類購房者能否獲得與銀行重新協商房貸利率的機會？能否協商成功？

“協商利率和這個沒有關聯性，雙方合同約定的很清楚關於利率變動的機制。”周爭鋒明確表示，“什麼時候變動？怎麼變動？主要看合同的約定，只要開發商已經收到了銀行的錢，這個貸款合同就生效了，你就要按照合同履行，重新協商（房貸利率）實際上就是變更合同，變更合同需要對方同意，對方不同意你就需要去訴訟。”

王玉臣表示，可以嘗試和銀行重新協商，畢竟銀行違規放貸在前，“在之前我們做案子的時候，遇到過不少違規放貸的情況，目前還沒有達成重新協商放貸利率的案例，但是有其它方面的一些成功案例，比如暫時停貸，比如減免貸款利息等。”

據介紹，上述“成功案例”發生在珠海，大連，武漢等城市，王玉臣表示通過會分爲三個步驟：第一，就違規放貸提起違法查處申請，看看銀行會不會出面談；第二，如果前一階段未能解決，相關監管部門又不作爲或亂作爲，可以針對不作爲或亂作爲視情況提起復議或訴訟；第三，如果第二個階段也沒解決，但是相關部門認定了違規放貸，可以拿着認定作爲證據，視情況提起民事訴訟。

近年來，也有城市重申“359號文”。例如，2021年1月，上海銀保監局印發《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》（簡稱“上海6號文”），強調要求切實執行“359號文”。

記者瞭解到，就在上海樓市新政發佈之後，部分在新政前購房的期房業主在多方投訴後，獲得了與銀行重籤補充協議以享受新政後最低利率的機會。

受存量按揭利率調整等，銀行淨息差已創歷史新低

但與此同時，不能忽視的是，受LPR重定價以及存量按揭利率調整等因素影響，今年一季度，我國銀行淨息差已經降至歷史最低。

淨息差衡量商業銀行盈利能力的重要指標之一。截至2023年末，商業銀行淨息差首度跌破1.7%關口，已經降至歷史低位1.69%，跌破了淨息差1.8%的警戒線。

而今年一季度的淨息差仍在收窄，根據國家金融監督管理總局披露數據，2024年一季度商業銀行淨息差爲1.54%，較上年末減少0.15個百分點，較上年同期的1.74%，下降0.2個百分點。

“（銀行業淨息差）如果再下行，銀行資產業務的盈利水平就會大受影響，甚至信貸業務可能成爲既承擔風險又不賺錢的業務，對銀行構成很大的挑戰。”在今年6月底召開的招商銀行2023年度股東大會上，行長王良強調。

一季度銀行淨息差收窄的主要原因是，去年LPR下調和存量房貸調整影響在今年進一步釋放。今年上半年，隨着全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率下限取消，也會給銀行淨息差持續收窄帶來新壓力。

而如果存量房貸利率進一步調整也對大型商業銀行淨息差造成較大影響。居民存款長期化定期化趨勢也推升了銀行負債成本。

“銀行的資本要靠利潤積累形成內生增長，這樣才能保持合理的資本充足率從而發放貸款支持實體經濟。如果淨息差再下降，銀行沒有合理的盈利水平，可能最終會影響銀行對實體經濟的融資支持。宏觀部門對目前銀行保持合理的盈利能力、合理利差水平的必要性也有清醒的認識。”王良進一步說道。

但今年二季度銀行息差收窄壓力或有所減輕。光大證券認爲，存款降息及約束突破利率自律機制上限的存款，將助力負債成本改善。