深圳“老破小”支棱起來了：多套房子掛牌當天就成交，機構稱泡沫已消除

來源丨時代週報

作者丨樑爭譽

圖它近，圖它便宜，還圖它吃喝玩樂都齊全。囊中羞澀的買房人正在把目光鎖定在“老破小”。

近期，首付比例下調、房貸利率下調等房地產市場利好政策的效果緩慢顯現，二手房交易活躍起來。

根據深圳中原研究中心統計數據，5月深圳二手住宅過戶3963套，爲近37個月第二高。值得注意的是，從成交房源的樓齡來看，20-25年樓齡的二手住宅成交最爲活躍，佔比24%，15-20年樓齡的成交佔比也有23%。

老房子乃至“老破小”，因爲交易稅費低、性價比高，又受到買房人關注。

“每個人訴求不一樣，有些人需要學區，有些人要環境好，我只要吃住行方便。”在去年年底“上車”了“老破小”的深漂吳靜（化名）向時代週報記者表示，不想因爲買房搞得經濟緊張，只考慮在能力範圍內買房，所以她和對象在東莞、惠州和老家之間選擇了深圳“老破小”，“主打一個自己能住。”

關注“老破小”的買房人越來越多。吳靜在小紅書分享了“上車”故事，不少年輕人在評論區留言找“同款”。曾經排在買房鄙視鏈末端的“老破小”，排位悄悄上升。

△深圳知名“老破小”八卦嶺宿舍

“外面舊關我裡面什麼事”

吳靜今年32歲，她的房子27歲。

2023年年底的某一天，吳靜收到中介發來的一條房源鏈接，她當天看完當天就買了。

這是一套在龍崗布吉的小房子，建築面積約55.05平方米，套內面積約50平方米，2房1廳，佈局得當，採光不錯，含稅總價約148萬元，月供約4600元，是吳靜兩口子月收入的1/4。

“房子喜歡，價格在預期範圍內，月供跟租金差不多，而且一百來萬降也降不到哪裡去，漲也張不到哪裡去吧。”吳靜說。

爲什麼買“老破小”？吳靜用四個字總結：囊中羞澀。

“別人買房都是六個口袋，我們是儘自己能力去做這件事情。誰都知道買房要買地段好的，要買戶型好的，我這點錢能佔到其中一個也不錯了。”和過去大多數人買房想着升值不同，吳靜買房是奔着實際居住去的，“不想通勤太遠，也不想太大要搞很多衛生，只要吃住行方便。”

關於這套房子，她最滿意的是戶型，方方正正的，一個4.8平方米的廚房不算大但也夠用，“我和‘隊友’都喜歡做飯，希望廚房也大一點，幸福就是二人三餐四季。”

“這套房除了樓層高一點，其他都是比較滿意的。菜市場就在樓下，下班回家就能順便帶上，步行到地鐵口、公交站8分鐘足夠了，周圍商超都能滿足日常需求。美中不足的是樓齡老了一點，但是裝修一下，外面舊關我裡面什麼事呢？”吳靜說。

買房之後，吳靜開始走上攢錢提前還貸的路子，“先辛苦幾年，少背一點房貸。買房子的本質是爲了享受生活，而不是讓房子左右我們的生活。”

“老破小”掛牌1天就成交

在“吳靜們”的助攻下，深圳的“老破小”交易回升，部分典型樓盤的成交週期明顯縮短。

位於羅湖螺嶺片區的旭飛華隆園，地處羅湖東門，於1993年建成，面積段在30-40平方米之間，是典型的“老破小”樓盤。憑藉螺嶺外國語的學位支撐，旭飛華隆園頗受青睞。

在貝殼找房平臺，旭飛華隆園今年合計成交6套房，其中4套的成交週期較平均成交週期明顯縮短。一套建築面積約29.2平方米1房，掛牌僅1天便成交了，成交價140萬元，比掛牌價下調30萬元。另一套建築面積約41.74平方米1房1廳，掛牌5天、帶看5次即成交，成交價172萬元，與掛牌價持平。

可供對比的是，根據貝殼找房數據，旭飛華隆園今年一季度的成交週期是121天，而螺嶺片區的成交週期是220天，深圳全市的成交週期是205天。

位於福田華強北片區的“老破小”學區房金茂禮都，近期成交亦頗爲活躍。

時代週報記者查詢交易記錄獲悉，金茂禮都在貝殼找房平臺最新成交的3套房源，成交週期分別爲17天、1天和2天。時間線拉長，今年一季度金茂禮都的成交週期是78天，較上季度減少61天，看房人數212人。

深圳中原研究中心統計數據顯示，今年，20年以上樓齡的二手住宅成交活躍，1-5月的成交量佔整體成交比例分別爲42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%，在二手市場佔據主導地位。

“老破小”泡沫基本消除

“老破小”重回牌桌的籌碼是，高性價比。

過去，房地產市場調控嚴格，購房成本、置換成本高企，因此“一步到位”的大戶型單位更受市場歡迎。最近幾年，隨着市場深度調整，房價回落，“老破小”的性價比開始顯現。

今年4月，上海易居房地產研究院發佈的一份關於二手房成交報告稱，二手房價格泡沫已基本消除。

該機構選取“一線城市老破小類型的二手房價格”，衡量二手房價格泡沫。2018年年底開始，二手房價格開始拉昇，2018年四季度爲39454元/平方米，2021年一季度爲62284元/平方米，這也是二手房價格的歷史最高點，價格泡沫膨脹至58%。2023年上半年，二手房掛牌量激增，供求壓力倒逼價格泡沫持續縮小，到了今年一季度泡沫僅爲5%。

“這意味着歷時三年時間一線城市‘老破小’二手房價格泡沫基本消除，二手房價格迴歸健康狀態。”該機構表示。

事實上，曾經被“爆炒”的深圳“老破小”也已走下神壇。

“老破小”因爲總價低、區位優勢明顯，疊加學區、拆遷等概念，在市場上升期成爲炒作對象。2017年至2021年，市場活躍，“老破小”漲幅驚人。但隨着近幾年房地產市場深度回調，加上大學區制、城市更新政策的推廣完善，泡沫逐漸被擠出。

前述交易活躍的旭飛華隆園曾經賣出“天價”。時代週報記者查詢貝殼找房瞭解到，2021年1月，該平臺成交旭飛華隆園一套29.93平方米單位，總價358萬元，單價約11.96萬元/平方米，成交價僅比掛牌價少2萬元。最近一年，旭飛華隆園成交均價下跌31.7%，5月的掛牌均價約5.47萬元/平方米，4月的成交均價約4.12萬元/平方米，相比最高點跌去65.6%。

八卦嶺宿舍是比旭飛華隆園更老的“老破小”，因爲學區、拆遷雙重概念疊加，價格波動更爲劇烈。

八卦嶺宿舍建於1983年，是深圳最早建成的小區之一，大多爲30平方米左右的小戶型，早期主要用作員工配套宿舍。在舊改啓動、名校落戶雙重利好的刺激下，八卦嶺宿舍房價“起飛”。

2021年年初，八卦嶺宿舍的成交價普遍超過14萬元/平方米，最高去到14.61萬元/平方米，一套建築面積約16.8平方米的單位成交價245.5萬元。目前，八卦嶺宿舍的最新成交價在4萬元/平方米左右，較最高點跌去72.6%。

根據美聯物業全國研究中心總監何倩茹的觀察，近期深圳“老破小”只是局部火熱，並未見大規模的活躍，“買房主要看目的，哪裡的房子都有優勢和劣勢，需要購房人自己權衡。如果預算足夠，可以有其他選擇，我不太建議買‘老破小’。”

“‘老破小’的戶型設計、設施配套肯定是比較老舊的，居住估計難有舒適性可言。另外就是升值空間有限，如果希望通過舊改躍升，這個等待的時間估計比較長。”何倩茹補充稱。