深陷房地產泥潭：光大信託亮出了大刀

鋒靂 王文華

這幾年，信託行業全剎車了，只有光大信託還在加速狂奔。

2015年，光大興隴信託有限責任公司（簡稱“光大信託”）重組改制，閆桂軍臨危受命，出任總裁。僅一年多，光大信託就從一家行業排名末位的小公司，一躍成爲管理資產規模突破3000億元，進入行業TOP20。

此後光大信託逆勢狂奔，2018年，資管規模超過5700億，相較於2015年增長超10倍。2021年底，資產規模達萬億元，位列行業TOP5。閆桂軍曾表示，光大信託逆勢崛起，原因是選擇了合適的發展戰略和展業模式。

然而，那些使其強大的發展模式，最終卻反噬了光大信託。2021年以來，隨着地產行業不少房企出現債務危機，光大信託的高光時刻也戛然而止。大筆投向地產的資金或難以收回甚至出現逾期，這其中踩雷的房企就包括恆大、融創、佳兆業、陽光城等大型房企，也包括鴻坤等中小型房企。

2021年年初，閆桂軍離任光大信託，將難題留給了接替者馮翔。此時的光大信託已經失去了往日榮光，追債、接盤，利潤腰斬，如何堵住這座四處漏風的金融大廈，成了馮翔當前最迫切的問題。

追債

事實上，2018年，隨着資管新規和“兩壓一降”的政策出臺，要求壓降信託通道業務規模和違規融資類業務規模，但光大信託投向地產領域的規模仍不斷上升。截至2021年，光大信託公開層面上投向房地產領域的信託資產仍有916.8億元。

據媒體報道，光大信託對外投資公司中直接或間接持股，包含“地產”“置業”字眼的公司，超過了100個。鴻坤、恆大、融創、佳兆業、陽光城等等多家房企，都在其信託投資範圍之內。

愛企查顯示，2021年下半年以來，光大信託已對數家地產公司申請訴前財產保全，其中包括福晟、世茂、融創、鴻坤、佳兆業、陽光城、實地等知名房企。光大信託與幾大福建系房企：泰禾、福晟、世茂、陽光城的糾葛尤爲複雜。

2018年11月，光大信託與泰禾、招商銀行福州分行簽署三方戰略合作協議，光大信託爲泰禾提供200億元的綜合授信額度。隨着泰禾債務違約，光大信託的資金也難以順利兌付。

2019年3月，泰禾全資子公司福州泰禾房地產開發向世茂房地產全資子公司轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司南昌茵夢湖置業。南昌歐風置業、南昌茵夢湖酒店投資管理、南昌安晟置業各51%股權，雙方合作開發該度假區項目，總對價18.06億元，其中股權對價14.89億元，承接債務約3.17億元。最終在今年3月21日，光大信託向法院請求凍結福州世茂新城、茵夢湖置業、世茂建設、世茂集團、福州泰禾等在其開戶銀行內的款項20.6億元。資料顯示，上述凍結請求或與南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目有關。2022年3月23日，光大信託申請在1.63億元範圍內查封湖南和達投資集團有限公司所有的位於湘潭九華示範區濱江路以西規劃道路以北土地使用權，同時，請求凍結、查封福晟集團有限公司、上海世茂建設有限公司、潘偉明、陳偉紅持有的股權。與此同時，光大信託申請在10.5億元範圍內查封湖南和達投資集團有限公司所有的位於湘潭九華示範區規範道路以北土地使用權，並凍結、查封福晟集團，長沙匯隆裝飾有限公司、世茂建設、胡彌華、張紅兵持有的股權。4月19日，光大信託申請融創西南房地產開發（集團）有限公司、融創房地產集團有限公司共計2.9億元的銀行存款，如財產價值不足2.9億元，就差額部分查封、凍結 南寧融創基業房地產開發有限公司持有的柳州融創博順房地產開發有限公司100%股權及融創西南房地產開發（集團）有限公司持有的重慶融創基洋置業有限公司100%股權。

除此之外，光大信託還申請凍結重慶融創置地有限公司、融創房地產集團有限公司、融創西南房地產開發（集團）有限公司、重慶慶廣房地產開發有限公司、重慶慶霆房地產開發有限公司、重慶慶融房地產開發有限公司、重慶融滔房地產開發有限公司在其開戶銀行內款項約4.05億元。

1月19日，光大信託申請凍結、查封、扣押北京鴻坤偉業房地產開發有限公司、趙偉豪、王茜共5.9億元的銀行存款或查封、扣押其等值財產。

2021年12月，光大信託申請凍結佳兆業商業集團有限公司、佳兆業集團（深圳）有限公司、威康（清遠）置業有限公司、清遠威泰置業有限公司在其開戶銀行內的款項8.06億元。同時，光大信託申請凍結清遠德倫置業有限公司、佳兆業集團（深圳）有限公司、湖南佳兆業房地產開發有限公司在其開戶銀行內的款項5.4億元。

另外，光大信託申請凍結佳兆業商業集團有限公司、佳兆業集團（深圳）有限公司、金倫（清遠）置業有限公司的銀行存款10.2億元。

2019年6月，光大信託與佳兆業達成戰略合作，時任光大信託董事長兼總裁的閆桂軍親自出席。根據協議，光大信託與佳兆業展開多維度合作，光大信託將綜合運用多種投融資工具，爲佳兆業集團在粵港澳大灣區建設以及城市更新業務發展的資金需求提供適宜的金融服務方案，實現雙方互利共贏。然而，隨着佳兆業債務危機顯現，光大信託也踏上了“追債”的道路。

鉅額投資踩雷的不止佳兆業，還有陽光城。2021年11月，光大信託申請凍結陽光城集團浙江置業有限公司、金華未來置業有限公司、陽光城集團股份有限公司、重慶金科房地產開發有限公司等銀行賬戶存款29.29億元。

2021年11月，光大信託申請查封凍結三亞巨源旅業開發有限公司、實地地產集團、張量在其開戶銀行內的款項8.6億元。

2021年5月，光大信託申請凍結南京立方、證大置業、南京證大大拇指在其開戶銀行內款項2.1億元。據媒體報道，光大信託在證大項目上的踩雷達40億元。

公開資料顯示，上述所涉房企的資金問題只是冰山一角，光大信託的資金還大量投向了不少本土小型開發商。接盤

地產公司爆雷後，項目無法回款，信託產品無法順利兌付，光大信託無奈控股了許多地產項目。

2022年8月，光大信託從佳兆業手中接盤了廣州兆耀房地產開發有限公司5%的股權，此前，光大信託已持有該公司的95%的股權。據悉，該公司關聯的項目爲廣州佳兆業悅峰。7月，光大信託接盤了佳兆業旗下三亞佰佳世紀房地產開發有限公司，持股比例由原來的39.87%升至79.1%。該地產公司關聯的項目爲三亞佳兆業海棠伴山。

此外，光大信託在7月還接盤了恆大上海盛建置業有限公司持有的溫州恆騰房地產開發有限公司30%的股權，此前光大信託已持有該公司70%股權，關聯的項目爲溫州蒼南翡翠華庭項目 。這並非光大信託接盤的恆大首個地產公司。

同月，恆大地產集團合肥有限公司將其旗下持有的滁州市恆滁置業有限公司10%的股權轉讓給了光大信託，加上光大信託此前持有的90%股權，股權變更後，滁州市恆滁置業有限公司成爲光大信託全資子公司。據瞭解，光大信託接盤的該公司關聯項目爲滁州恆大悅府。

今年2月，光大信託就接盤了恆大旗下兩個項目。分別爲重慶黛宸房地產開發有限公司10%的股權及2.79億元的債權，關聯的項目爲恆大黛山華庭項目，另一家爲東莞市鴻釧房地產開發有限公司9.87%股權及5億元債權，關聯的項目爲東莞恆大悅龍臺項目。

接盤後，光大信託如何處置這些項目？信託公司本身不會涉及房地產開發業務。因此，通常會採取三種方式，一是掛靠有資質的房地產開發平臺，尋找代建公司，信託公司出資建設，項目銷售溢價後歸信託公司。其次可尋求收購方，引入增量資金，此外，也可直接將接盤項目出售。

腰斬

如果開發商的資金鍊狀況持續惡化，接盤的項目越來越多，對光大信託而言，也是一筆沉重的負擔，以光大信託當前的經營狀況，或許也危機重重。

2022上半年，光大信託營收利潤雙雙暴跌。上半年，實現營收23.67億元，同比下滑25.2%，淨利潤7.11億元，同比下滑49.1%。

2021年，與房地產行業下滑同步，光大信託的業績也開始下降。2021年，光大信託營收62億元，同比2020年增長10%，淨利潤15.6億元，同比2020年下滑40.3%。

光大信託在2022年年報中表示，受宏觀經濟下行、新冠疫情反覆和監管政策收緊的影響，部分房地產客戶經營情況、資金迴流等受到較大影響，產生信用違約風險。

同時，光大信託稱，加強地產信用風險及其衍生風險管控，建立房企集團客戶專人對接機制，強化統籌管理，常態化、規範化管控地產業務風險。

光大信託是由2014年5月經中國銀行業監督管理委員會批准，由光大集團在原甘肅信託基礎上重組成立，光大集團爲控股股東佔比51%，甘肅省國有資產投資集團有限公司佔比23.42%，甘肅金融控股集團有限公司21.58%，天水市財政局佔比4%。

在光大集團的金融板塊中，光大信託與銀行、保險、證券並列爲核心子公司之一。2021年，光大信託管理信託資產規模爲1.1萬億元。

光大信託產品逾期不止發生在地產業務，有政信類產品也曾出現逾期兌付風險。

據中國經營報早前報道，光大信託政信類產品包括智興5號、弘信6號、弘信4號、廣元建設1號財產權信託等多隻產品逾期，對應融資方分別爲遵義市紅花崗區國有資產投資經營有限責任公司、貴州新蒲經濟開發投資有限責任公司、貴州西南交通投資實業集團有限公司、廣元市三江新區建設投資有限公司、貴州六盤水攀登開發投資貿易有限公司 ，規模分別爲3.5億元、5億元、2億元、2.5億元、2.95億元。

對於上述產品逾期，光大信託處置方式是採取剛兌，即融資方到期未能還本，光大信託先行兌付給客戶。

然而，在業績持續下滑的趨勢下，不論是何種產品逾期，對於光大信託而言，都是不能承受之重。

而向衆多房企“亮劍”的背後，很顯然，光大信託也到了業務與業績發生重大轉折的關鍵時刻。狂奔至萬億過程中留下的衆多沉渣爛泥，也將隨着一系列產品爆雷而炸出水面。