上海新一輪土拍落槌，保利、越秀等中標

“滬九條”出臺後的首批宅地火熱出讓，這也是上海取消限價後的首場土拍。

7月9日，上海三批次4宗地塊全部成功拍出，總出讓金額91億元，成交樓面均價約31496元/平方米，2宗溢價成交，2宗底價成交，平均溢價率約8.4%。

本輪土拍中最引人關注的是楊浦區的平涼地塊，共吸引了9個主體報名參拍，包括保利發展、招商蛇口、中海、越秀&北京城建、建發等。

在大概 60輪報價後，保利發展以22億元的總價競下平涼地塊，樓面價約88462元/平方米，溢價率達到21.18%。這一成交樓板價突破了近三年楊浦招拍掛樓板價，直逼過往遴選風貌地塊的樓板價。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，該地塊面積約1.38萬平方米，體量不大，對開發商來說不會有太多資金負擔，同時預計一次開盤可完成去化，因此開發商的參與熱情較高。同時，這一刷新區域內記錄的樓板價，也顯示出房企願意接受一定的高成本，中心區的優質地塊產品還是會吸引中改善型善性買家。

而對保利發展來講，該企業深耕楊浦濱江已久，開發過多個項目，具有較強的操盤經驗。據克而瑞上海統計，今年上半年，保利發展的權益拿地金額約6.03億元，較上年同期縮水約9成，補倉需求也較爲強烈。

同樣位於楊浦區的長白地塊也引得多家房企參拍，包括保利置業、象嶼、中海、越秀&北京城建等4個主體。在平涼地塊失利的越秀&北京城建在79輪競拍後，終於將該宗地塊順利收入囊中，成交總價也約22.3億元，樓板價約70272元/平方米，溢價率也達到17.12%。

此次中標的兩家企業都有重倉上海的意圖。其中，在5月底落幕的2024年二批次4宗地塊的出讓中，北京城建一口氣報名了3宗地塊，併成功競得楊浦區一宗地塊，藉此進入上海市場；而越秀近年來則加碼上海，成爲土拍中的常客，一批次中也在楊浦區有所斬獲，今年上半年整體的權益拿地金額達到23.5億元，在上海企業拿地權益榜中位列第十。

值得一提的是，據克而瑞上海披露，平涼地塊的4家參拍主體授權價超過10%，長白地塊的所有參拍主體授權價均超過10%。該機構認爲，這一方面說明成交溢價10%，前述項目依然有利潤空間，另一方面也說明企業對產品溢價很有信心。

整體來看，4宗地塊之間熱度分化越發顯著。在上述兩宗楊浦地塊超15%溢價率的另一面，則是底價成交的寶山顧村地塊、奉賢新城地塊。前述兩宗地塊分別由招商蛇口&中旅投資、奉賢發展摘得，成交價分別爲31.1億元、15.9億元，樓面價均爲樓面價22252元/平方米。

2021年實行集中供地起，上海也開始執行溢價率10%土拍封頂原則。這是6月上海取消溢價率上限後的首輪土拍，代表着上海土地市場在經歷三年限價後，迴歸“價高者得”的市場邏輯。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，這也有利於企業打造“好房子”。而本次高溢價率成交的地塊也使客戶對未來該板塊房價上漲有一定的預期，高溢價率成交地塊未來批准售價或將高於實行房地聯動價的項目，這亦將對拿地開發商的銷售及產品打造能力形成挑戰。

本次與土地最高溢價一同取消的，還有房地聯動價。過去地塊出讓信息發佈時公示的“理性競價承諾書”中往往會同步披露房地聯動價，也即新房入市時的指導價；本次土地出讓信息中的“競價承諾書”中則未有房地聯動價的相關信息。

有業內人士認爲，上述變動意味着未來新房價格有鬆動的空間。也有滬上房企人士向記者表示，雖然新出讓地塊未公佈房地聯動價，但政府在設置地價時，實際上也會對房價有所評估，新房售價仍要向主管部門申請備案。

盧文曦表示，目前來看，取消最高溢價，在完全市場化背景下，房企表現還是比較理性，並未盲目挑戰超高的溢價率。從目前市場情況來看，在政策利好推動下，成交放量，市場信心開始迴歸。土拍溢價率也是前期指標之一，說明房企對未來市場尤其是高端改善市場的前景看好。