上海土拍第一日:越秀首殺,但華髮和中鐵置業纔是贏家

觀點網將會持續兩日的上海龍年首批拍地,於3月14日拉開了序幕。

根據土拍公告,上海今年第一批次共出讓5幅宅地,涉及浦東新區、楊浦區、寶山區、靜安區、閔行區,總出讓面積約14.37萬平方米,總起價122.96億元。

首日出讓的地塊僅兩宗,分別爲楊浦區長海社區002-05地塊(長海街道340街坊)和閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元17-01、21-01地塊。

其中,閔行古美北社區地塊因競買人數在11人及以上,採用競價招標方式出讓。

另外三宗分別是浦東新區北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊、寶山區顧村鎮潘涇社區BSP0-0301單元07B-02地塊以及靜安區中興社區C070202單元283-22地塊,將於3月15日出讓。

大熱門古美地塊

首先吹響成交號角的是楊浦區長海社區002-05地塊。

該地塊共有5家報名單位,分別爲保利置業、越秀、象嶼、中鐵建、聯發。經一輪報價價格達到上限,5家競買人全部參與搖號環節。最終,該地塊由杭州燚樂實業投資有限公司(越秀)以75383萬元搖號競得,樓面價43941元/平方米,溢價率9.58%。

資料顯示,該地塊面積7458.94平方米,建築面積17155.56平方米,用途爲商住地,容積率2.3,起始價68794萬元,樓面起價40100.12元/平方米。

目光轉向引來14家報名單位的閔行區古美北社區地塊,最終成功的有效申請人有12個:中海,華潤,保利,綠城,建發,越秀,招商,華髮+中鐵置業,象嶼+金茂,中鐵建,安徽高速,大華。

作爲首批出讓中熱度最高的地塊,古美北社區地塊競標從下午13時30分開始,直到晚上9時方纔敲下結束鈴:由中鐵置業&華髮聯合體搖中,成交價34.71億元,溢價率10%。

據觀點新媒體瞭解,該宗地內兩幅地塊均爲三類住宅組團用地,出讓面積31521平方米,容積率2.0,建築面積63042.22平方米,起價約爲31.56億元,樓面起價50059.94元/平方米,地塊總價最高限價34.71億元。

古美北社區上一次地塊出讓還要追溯到2022年6月。

彼時,古美北社區S110501單元18-01、22-01地塊吸引了5家競買人角逐,38輪競價後達到中止價26.33億元。

最後由建發&華髮報價26.579億元成功競得該地塊,成交樓板價50573元/平方米,溢價率8.99%。後來,這塊地打造爲2023年1月開盤的古美華庭。

至於本次成交地塊所在的古美北社區,近年來也誕生了不少熱門項目。

附近的華髮古美華府二期在2023年4月27日開盤,推出222套房源,開盤當天售罄,均價約82500元/平方米。

地塊東側的華髮建發古美華庭同樣售價82500元/平方米,開盤一個月內除樓棟3#目前仍在建外,也已售罄。

此次地塊聯動價達85800元/平方米,相對過往聯動價上漲約3300元/平方米,對比古美華庭與古美華府漲幅也超過了3000元/平方米。

以首日出讓定下的基調來看,有市場消息預測,2024年上海將有序提高聯動價與地價上限,直到絕大多數新房沒有倒掛爲止。

華髮搭檔中鐵置業

這次,華髮攜手的是去年4月以19.05億元競得徐匯田林街道的中鐵置業。

在去年上海第二批集中供地時,中鐵置業也嘗試進軍閔行區,參與了華漕鎮MHP0-1402單元16-05、17-04地塊的競拍,但最終由中鐵建搖中。

這次中鐵置業聯手已於古美北社區佈局多年的華髮,再次向閔行區進發。

細數下來,這已經是華髮在古美北社區拿下的第三塊地了,也憑藉此次勝出成功將古美板塊三個項目連點成線,落下2024年在滬投拓的第一個腳印。

從2014年初入上海市場以來,華髮十年間從聯合體拿地一步步企穩到獨立操盤,背後是有序加深的在滬佈局。

據觀點新媒體過往報道,2022年上海4次集中供地中,華髮攬獲閔行浦江鎮、七寶、浦東唐鎮、周浦、寶山顧村和靜安中興社區共8宗優質宅塊。

項目推進方面,2022年,華髮在上海大舉推盤,7個項目11次開盤,276%的超高平均認籌率逢開即罄,風頭一時無兩。

到了2023年,華髮繼續深耕上海土地市場,分別在青浦區西虹橋、松江區洞涇鎮、靜安區天目社區、青浦區趙巷鎮和嘉定區南翔鎮補倉5宗地塊,總金額超267億元;實現權益銷售金額283.66億元,連續兩年排名第二。

去化方面:3月,華髮半島華庭首開,500%認籌率創當時上海積分認籌制以來新高,335套房源銷售額24.16億元;9月17日,位於青浦徐涇的華髮蟠龍四季結束認購,項目一次性全部推出409套全部房源,最終認購率約300%。

不僅是推盤神速,華髮在開發速度上同樣高效:上海市龍聯路地塊創下從拿地到清盤僅用5個月時間的記錄;12月15日競得上海南翔地塊十天後便公示了項目設計方案,並於2024年1月3日完成規劃設計方案公示。

然而對比往年,上海樓市2024年開局顯得有些平淡。

2月,上海新房成交1449套,環比降低62.72%,成交金額爲116.28億元,環比下降61.13%,幾乎是近幾年新低。

儘管1月30日上海已明確表示外環外放鬆對非滬籍單身人士的購房限制,一系列利好政策並尚未在樓市中激起浪花,購房者觀望情緒依然濃烈。

因此,業內均對今年的樓市“小陽春”並不樂觀。在這樣的背景之下,上海首批供地基本上也可以看作是爲2024年土地市場格局定下基調。