上海神秘本地房企，一個樓盤賣了15年…
上海有這樣一個超級大盤，總建面達到70萬方，賣了超過15年，開發週期相當驚人。
單盤累計銷售超200億，累計推售2454套，房價也翻倍漲到12萬，貢獻利潤相當可觀。
單靠這一個項目，背後老闆就賺得盆滿鉢滿，比很多頭部房企老闆舒服多了。
這個項目，就是上海普陀超級神盤——品尊國際。
這個項目極具傳奇色彩，在位置並不算出色的普陀，靠產品將價格頂到12萬的天花板。
尤其是行業高歌猛進，大家都在追求“高週轉”的年代，背後老闆竟耐住寂寞默默賣了15年之久。
項目究竟怎麼樣？背後神秘大佬是誰？今天總爺就和大家聊聊，品尊國際和背後的故事。
01
15年開發 普陀牌面
1. 地處上海內環邊，卻被人詬病？
品尊國際早在2005年拿地，前身是普陀區鄭家宅舊區改造地塊。
項目佔地約18.2萬方，容積率2.9，總建築面積更是高達70萬方，是上海第一批TOD大盤。
品尊國際一期在2008年開盤，二期在2010-2014年間陸續推出，直到三期2023年入市，開發週期硬生生持續了15年。
品尊國際實景圖
這裡屬於上海內中環間，距離內環高架只有1公里多，到靜安寺、人民廣場都很方便，從區位上看極具競爭力。
可惜的是，受制於普陀整體發展式微，多個規劃的落空，讓這裡始終是上海的“下只角”。
因此品尊國際也多少有點生不逢時，尤其是從周邊環境看，至今仍有鐵路、拆遷房環繞，這也大大阻礙了項目去化。
2. 以時間換空間，小板塊自成體系。
品尊國際的慢，既有板塊自身原因，也是開發商自己的選擇。
在總爺看來，有時候步子邁得小一點，未必是件壞事。正因爲它發展足夠“慢”，造就了它當下所見即所得的狀態。
15年慢慢聚集起的人流效應，讓如今品尊國際自成體系，蛻變成爲小板塊內的綜合體項目。
品尊國際實景圖
三棟寫字樓裡上萬白領在此辦公，旗下的萬麗酒店和酒店式公寓也都在穩健運營中，沿街底商也更是形成了自己的特色。
星巴克、Wagas、Manner、Peets、Tims等等，構成了這裡的網紅咖啡一條街，滿滿的生活感+煙火氣。
品尊國際實景圖
在真如的中海、桃浦的金茂、寶華崛起之前，很多人會將品尊國際比作普陀區的豪宅牌面。
“普陀第一豪宅”的產品究竟如何？能對得起15年的等待嗎？
02
產品雖好 價格虛高
1. 產品力驚人，本地房企的鈔能力。
“上海5000萬以內裝標最高的房子。”
這是品尊國際銷售的原話，雖然有些誇大成分，但實際產品力確實足夠驚豔。
在總爺看來，這個品尊國際身上，多少能夠看到上海本土房企的實力。
早期的一期二期產品，如今已經10年過去，但無論園林、立面、會所，放到現在豪宅市場上也並不過時。
品尊國際實景圖
尤其是最新的三期作品，在早期基礎上全面升級，外立面採用英國TOPIN 的槽式埋件+鋁合金龍骨系統，這種級別的材料在上海極爲少見。
品尊國際效果圖
進入樓棟內部，高達6米的挑高大堂，牆面全部採用定製弧面鋁板，大理石拼花地面與整體大理石幕牆縱貫天地，給總爺帶來極大震撼。
品尊國際實景圖
戶內的裝修配置，品尊國際直接頂滿。旭格門窗，濱特爾淨水系統，吉博力排水，Miele的蒸爐、微烤一體機等7件套…
品尊國際實景圖
尤其是旭格爲品尊特別定製的廚房聯動功能，自動監測油煙自動開窗，科技感滿滿。
品尊國際實景圖
這家不差錢的房企，甚至同時給項目認證了綠建三星、國際LEED及WELL鉑金3個認證體系，這也是上海首個如此高級別的住宅。
品尊國際認證
從外立面、公區到戶內標準，品尊國際展現出了很強的“鈔能力”，各項配置幾乎都拉滿。
但是產品上的精益求精，依舊難以掩蓋品尊國際的幾大硬傷，這也是遲遲未能清盤的原因。
2. 戶型價格錯配，難以經歷時間考驗。
在總爺看來，至少有三點原因，阻礙了品尊國際的熱銷。
首先是規劃過早，導致戶型有些落後，這讓真正的改善客羣望而卻步。
據總爺瞭解，項目是由於十多年的規劃，戶型也不得不充滿尷尬，戶型與需求完全錯配。
品尊國際戶型圖
比如中間戶102平3房，不但得房率不高，關鍵是竟然不通透，與當前主流房企戶型形成鮮明對比。
其次是價格問題，品尊國際盤踞這裡10多年，備案價格也讓其他房企難以企及。
10.98萬的價格，不但秒殺了一衆競品，也順便消滅了倒掛，甚至透支了不少未來。
在現階段內卷的樓市，大家都見識到了太多產品，單純華麗的品牌堆砌，已經很難佔領客戶心智了。
另外由於開發跨度較長，品尊國際產權年限也僅剩50餘年，這對於很多人來說存在不小抗性。
品尊國際周邊
除此之外，譬如軌交噪音、混合社區、周邊環境等諸多的現實問題，都讓購房者難以下定決心。
能夠穿越15年週期開發超級大盤，不禁讓人感到好奇，這家開發商究竟是什麼來頭呢？
03
低調做事 理性吃瓜
1. 本地房企，堅守幾塊地長期開發。
據瞭解，成立於2001年的上海明捷置業，是一家低調的本地房企。
明捷在上海深耕20年，開發過不少超級大盤和商辦，包括閔行著名的春申景城、金沙雅苑。
公司實控人爲王傑，關聯的企業多達117家，還同時擔任32家公司的法人及23家公司股東。
明捷置業實控人王傑法人公司
可以看出，王傑的事業版圖和佈局已經相當廣闊，但其行事卻十分低調，直到一次糾紛的出現。
明捷置業實控人王傑
2. 家族糾紛，實控人被親哥舉報。
2021年的一條微博，讓低調大佬王傑意外出圈。
一名用戶自稱是明捷董事長王傑的哥哥王健，聲稱他是持有公司約半數股權的股東，但明捷集團公司從未向其分配過任何利潤。
王建實名舉報
簡單來說，就是股東哥哥把實控人弟弟給舉報了。
除此之外，王健還在其個人微博上發佈了多條關於企業內部的權益糾紛，稱王傑意圖獨佔明捷置業這個價值百億的房產企業。
這件事讓雙方對簿公堂，併成爲經典的小股東知情權糾紛案件，法院的最終判決也允許哥哥查閱弟弟公司財務情況。
判決結果
關於明捷置業內部利益糾紛被擺上檯面，一度讓人對品尊國際的品質產生擔憂。
但無論如何，清官難斷家務事。所幸的是，這件事並沒有影響三期的正常推售。
04
時代變了，本土房企不易
很多人都在討論這樣的話題：“爲什麼上海的本土房企，影響力越來越小？”
除了城投、區屬背景的國企，上海民營房企普遍存在感比較低。
如今的上海市場，真正扛過週期、還能持續拿地的本土房企屈指可數，包括大華、寶華、佳運等。
品尊國際，以及其背後的明捷置業，更像是很多上海本地房企的一個縮影。
早些年上海有很多這樣的房企，在城市的核心地段拿到地後持續深耕，最終實現了跨越週期的價值回報。
但隨着上海城市化進程的加速，以及諸多國央企的同臺競技，很多節奏慢的本土房企，已經逐漸失去了競爭力。
很多像明捷置業這樣的房企，可能以後很難有機會再操盤這樣的地塊，如今正逐漸退出歷史舞臺。
不是它們不行了，而是時代已經不需要它們了。
對於品尊國際及明捷置業，大家怎麼看？歡迎點贊、留言一起討論。