上海樓市二手房掛牌開始逐漸失控

上海的二手房市場最近真是熱鬧非凡，10月份已經有五天單日成交量突破千套大關。價格方面，一些小區甚至出現了房價反彈的跡象，比如東方曼哈頓、瑞虹新城等。這是不是意味着上海的二手房市場真的開始火熱起來了呢？

在929新政的推動下，今年的金九銀十不僅如期而至，而且預計這股熱潮會持續到年底。再加上國家層面的貨幣政策和財政政策的雙重刺激，這次新政的效果似乎比527新政更加顯著。回顧一下，去年的認房不認貸政策熱度僅維持了幾天，效果並不如預期，反而加速了市場的下行。而今年5月27日之後的兩個月，雖然成交量有所上升，但談價空間並未縮小，房東們依然在尋求快速成交。但自從929新政實施以來，性價比高的房源迅速被搶購一空，談價空間縮小，不少房東選擇撤牌不賣，甚至有房源出現了競價成交的現象。這是不是意味着上海樓市要止跌回暖了呢？

這次的樓市新政組合拳，與前兩次相比，最大的不同在於利率的大幅下降，LPR的降低和存量房貸加點的調整。之前提到過，房貸利率的下降對房價和樓市是一個真正的利好。現在很多人想要賣房，甚至不惜砸盤，主要是因爲房貸壓力太大，而且與新增貸款的差距越來越大，心理上難以平衡。2022年以前，房貸利率較高，但大家還能承受，因爲收入和房價都在上漲。但現在房價下跌，收入減少，房貸成本高企，誰都難以承受。現在終於降息了，首套房利率從年初的4.1%降低至3.15%，下調了近100個基點。首套房貸利率與租金回報率的差距縮小，貸款購房的現金流壓力減輕，無貸款的房子現金流回報接近全款存銀行。當首套房貸利率接近租金回報率時，市場就達到了平衡。根據易居研究院和鏈家的數據，2024年9月，上海住宅的租金回報率僅爲1.81%，與首套房貸利率仍有差距。隨着LPR的大幅降低，不少地方公積金利率已經開始倒掛，調整步伐應該加快，畢竟公積金本身就是福利性質的。

觀察掛牌價，我們發現上海樓市整體趨勢仍然不容樂觀。截至2024年41周，掛牌價同比增速上漲的板塊僅11個，佔6%，而同比下跌的板塊高達188個，佔94%。同比爲正的板塊多爲外環外，小區樣本量較小的板塊，價格變動不明顯。核心區僅有徐匯濱江及南京東路兩個板塊。根據掛牌價的周同比變化，我們分析了上海二手掛牌的短期變化和中期趨勢。建議大家重點關注兩類板塊：增速修復型板塊和下滑型板塊。整體來看，上海目前的掛牌量價，也就是房東心態，仍然不容樂觀。後續走勢，關鍵看成交量。歷史經驗表明，成交量要先放大，持續一段時間，至少兩個月，消化完筍盤，引發情緒恐慌，價格纔會上漲。另外，居民新增貸款也是一個關鍵指標。

買賣建議方面，當下買房，依然建議選擇稀缺、優質、高性價比的筍盤。賣房的話，供需關係失衡，同質化嚴重的老破小、老破大、遠郊無地鐵房子等，建議抓住窗口期，迅速出貨，不要盲目漲價。換房的話，一定要先賣後買。最後，整體來看，由於政策利好，上海到今年年底房價估計都不會再跌了。然而二手房掛牌量依然巨大，加上租售比低，以及整體經濟形勢，我們還是應該謹慎看待明年的房價走勢。