上海調控新政解析，剛買房的貸款利率和稅費能否調整？

12月14日，上海發佈了一系列樓市調控新政。包括降首付、降利率，以及優化普通住房認定標準等，政策力度之大，大幅降低了居民置業門檻和購房成本。

業內人士:降低購房支出，有助於市場提振

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次上海樓市政策調整將降低購房資金門檻、減少房貸利息支出、降低住房交易成本，同時促進區域職住平衡。

降低居民購房門檻。首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。以總價600萬元的二套房爲例，由於總價超過普通住宅標準，按照非普通住宅認定的首付比例是70%，首付款需要支付420萬元；新政下其首付比例爲50%，首付款則爲300萬元，即減少了120萬元的支出；如該住房屬於實施差異化政策區域，首付比例爲40%，首付款則爲240萬元，減少了180萬元的支出。

減輕房貸利息負擔。房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬元貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標準計算，過去房貸利率爲5.25%，月供爲11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供爲10134元。如此對比，新政前後月供減少了910元。對於執行差異化政策的區域而言，減負效應更明顯。

減少住房交易成本。普通住房標準還關聯稅收政策。此次調整標準，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優惠稅收政策。以居民出售持有5年以上的非普通住房爲例，若調整標準後如變爲普通住房，將免徵增值稅（之前非普通住房按差額徵收）；涉及個人所得稅的，覈定徵收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%徵收）。

促進區域職住平衡。自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山和金山6個行政區，實施差異化住房信貸政策，有利於支持推進“五個新城”和南北轉型重點區域的高質量發展，更好促進區域產城融合和職住平衡。

“今年9月，上海實行‘認房不認貸’之後，房地產市場總體平穩運行。此次政策出臺，將進一步發揮好政策效應，有力支持房地產交易市場的活躍和行情的提振，進一步穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。”嚴躍進說。

上海中原地產市場分析師盧文曦則發文稱，總體來看，政策力度符合市場預期，普宅標準優化和金融政策一起配合，同時考慮到區域發展不同，施行差異化信貸，說明制定措施細膩。

一是降低居民買房門檻。雖然首套房只下降5%，但是釋放更多政策呵護市場的意味，降低剛需入市門檻。對二套房支持力度尤爲顯著。目前改善是市場中重要構成部分，對二套改善買家較爲友好。如果在差異化地區置業，首付比例更低。

二是降低利息和月供壓力，不僅減輕利息，如果這部分錢用來拉動消費，對經濟也有拉動作用。

三是加快二手房交易置換鏈。目前二手房交易中，“賣舊打新”是主要改善居住條件方式。新政策可以爲價格談判帶來緩衝餘地，原先不能接受的價格現在因爲稅收減免可以接受了。二手房多爲剛需和首改客戶，新房多中高端消費羣體，二者相輔相成，交易鏈條順暢對樓市順暢運行有積極作用。

剛買房的按新政執行？存量貸款能否調整？

除此以外，還有購房者聲稱自己剛買了房，稅收能否退回？剛辦理了網籤，能否按照新的貸款利率執行？還有存量房貸的購房者詢問是否能享受到本次的利率調整？

對此，有交易中心的工作人員表示，如果房產交易完成，並已經出了新產證，已繳納的稅收不可退回。

對於尚未完成交稅，尚未過戶，尚未網籤的購房者，可按照新政策執行稅率。而已經完成交稅，但尚未出產證的情況，可申請回退流程，但需要買賣雙方到交易大廳辦理。

對於房貸利率的諸多情況，同樣有銀行工作人員表示，目前新政只針對新發的住房貸款，不涉及存量貸款。對存量房貸的客戶，目前尚未接到通知調整房貸利率。

對於剛辦理網籤，尚未完成房貸的客戶，有部分銀行的工作人員透露，大概率會通知購房者重新簽約相關合同，按照新的利率政策執行。而對於已經放貸的購房者，或不能享受到這次新政。當然具體情況以各家銀行官方公告爲準。

另外，本次普通住宅調整不再與位置和房價掛鉤，與居住面積直接掛鉤，以144平爲分界線。對此，會出現城央千萬豪宅被列入普通住宅的行列，而遠郊低總價的大戶型住宅則被認定爲非普通住宅的情況。不僅如此，還有部分類似產證面積144.01平的購房者也會被劃入到非普通住宅行列中。