三四線城市,房子怎麼買?

各位粉絲朋友們,大家好,這篇三四線買房文章,是過去的好文重發。

過去一年,有許多新朋友們新關注到我們,也有許多朋友們詢問我們,三四線房子到底該怎麼買?

雖然我們一向不贊同大家去三四線投資,但許多粉絲朋友的父母或是家庭,就生活在三四線,無可厚非有自住買房的需求,三四線如何買才能保值?新區到底能不能碰?爲了解決大家的疑惑,我挑選了這篇文章,數據雖然是過去的,但是理論依舊適用,希望能幫助到大家!

以下正文:

翻閱各大房產自媒體,出則北上廣深,入則杭漢渝蓉,彷彿只有一二線城市才配擁有房地產,三四線城市只能淪爲“絕不能碰”的投資反面教材。

然而,中國14億人口,一線城市的人口占比是5.3%,二線是20.5%,而三四線是74.2%。

也就是說,中國大多數人口還是生活在三四線城市,他們代表的,其實才是中國最廣泛的一部分購房羣體。

的確,三四線城市在人口流入,經濟增長,和政策支持上沒那麼好看。

2015-2019.11,國家統計局70城二手房房價漲幅:

最高:深圳 60.1%↑;合肥60.5%↑;廣州47.2%↑;南京45.9%↑;杭州44.3%↑(都爲一二線)

最低:錦州 3.5%↑;牡丹江9%↑;湛江11.1%↑;桂林12.1%↑;包頭13.0%↑(都爲三四線)

但這些只能說明,三四線的投資價值遠不如一二線。這並不代表,三四線就不能買房了。

如果我就是生活在一座幸福的三四線小城,你還硬要我全家搬到省會去不成?

所以,這篇文章,我們不談人口集聚,不談大國大城,不談大多數人都買不起的北上廣深,我們就好好來研究研究,三四線城市,到底怎麼購房!

01

一二線看產業,三四線看商業

在一二線城市,產業發達的區域房價普遍漲得不錯,無論是片區的購買力增強,還是稅收增加反哺配套的提高,都是其上漲動力。

在三四線城市,一方面經濟發展緩慢,後續上漲乏力;另一方面整個城市不大,支柱產業直接養活一座城,市政配套就不隨產業走,而全看ZF意向,三方面,三四線的產業多是工業製造業,附近也不適合居住。

所以,產業的邏輯根本行不通。

那麼,想要買到保值的房子,就只能依附於現有的配套。一般來說,三四線城市都有個當地的商業中心,基本是當地人流量最大的地方(除旅遊城市),配套成熟,生活也方便。

這個商業中心可以是餐廳最多的地方,也可以是商鋪最多的地方,或者是萬達廣場、華潤萬家或大潤發等等。

這裡不是讓你頂着商業中心買,因爲那樣可能會被吵死。而是說離商業中心不遠,5到10分鐘車程的有配套城區,一般是三四線城市生活最舒適的區域,也是買房最保險的區域。

在比較小的三四線,如果稍微脫離主城商業,可能幾十年都不會有發展,房產更是貶值風險極大。

我們在廣西北海,看到成片的海景現房賣不出去。

這些海景房離城區也就3公里,但以這座城市的財力,真的很難再去完善除了主城區以外的配套了。

我們在房子周圍的路上,還能看到牛。。。

當然,如果不挑商業中心,你也可以挨着CBD和市ZF去買,因爲那些地方一定是決策層重點發展的區域。

可是,CBD一般是寫字樓最密集的地方。但不少三四線城市根本沒有寫字樓。。。你根本不知道CBD在哪裡。

有些城市的ZF爲了發展新區,喜歡動不動就“搬家”,比如江西九江市,東挪一個財政局,西遷一個市政府,你完全不知道它的發展重心到底是哪。

所以,如果硬要找一個適用於更多比例三四線城市的選房邏輯,還是大型商業綜合體附近,並且有看得見的配套的城區。

02

一二線新區,三四線學區

細數近幾年建設成功的新區,江北鄭東西海岸。。。基本都在一二線城市,三四線城市能實現新區發展的,寥寥無幾。

能發展起來的,也都是新區中靠近老市區的那一部分,剩下的地塊,普遍是田地和村房。

2006年廣東江門市大手一揮,濱江新區決策正式出臺,138平方公里力爭20年成型。

13年過去了,新區除了地標體育館已經建好,基本沒有成型的公共建築,而且1-1.7萬的房價,都和臨深的價格一樣了。

我們在該新區調研,最明顯的感覺就是人氣不足。到時生活不方便不說,萬一突然想賣房了,誰願意接手呢?還是買近郊的萬達附近靠譜點咯。

汕尾的紅海灣經濟開發區更是一片荒涼,如同村鎮。

可是,不是人人都買得起市中心或商業中心,難道郊區就完全不能碰了嗎?

非也,選擇新區or郊區,把握以下幾點,也是可以考慮的:

1. 符合城市重點發展方向

2. 一定要有看得見的配套

3. 沒有割裂路段或割裂不超過3公里

廣東韶關市曾經搞過一個高新區,雖然與“高新”基本沒啥關係,不過還是通過住宅建設和人口轉移,有效緩解了老城區滿載的現象。

前幾年買高新區的人,也基本都等來了幸福的生活。最早的鳳凰城,在四線城市實現房價翻番,並且有價有市,也不多見。

這個高新區就非常符合上述的三大標準。

1.90%的三四線城市實現不了多點開花,要買新區一定買全市之力發展的那個。

2. 在16年的時候,高新區就已經有看得見的底商,同時,學校也早於人口導入開始建設,公交線路也先行開通。

3.一個1.5公里的隧道便可從老城區到達新城區,非常方便。

總之,在三四線城市選新區和郊區,要格外謹慎,像韶關高新區這樣的地方少之又少。爲了貪便宜選到毫無配套的城市周邊的“新城”,可能未來十年配套都起不來,而且,當你需要錢的時候,轉手更是個大問題。

不過,新區雖然容易涼,但三四線還有個“區”可是比一二線還火熱。那就是學區。

不像一二線動輒幾大名校,三四線的好學校一般只有那麼一兩所,整個城市包括底下鄉鎮的人,都擠破腦袋想往這一兩個“超級學校”鑽。

稀缺的教育資源立馬就成爲了三四線城市的燙手山芋,其周邊的房產也隨之有了一定的溢價。

這種房產一般分爲兩類:

一是中考名列前茅的壟斷性初中,對應的小學的學區房。

一二線城市受“多校劃片”等政策的影響,學區房的美夢可能一下子就化爲泡影。但三四線城市各方利益牽扯嚴重,學區房的現象很難改變。

二就是可以“買”進去的重點初高中的周圍的房產。

三四線“擇校費”、“贊助費”的現象至今仍然非常普遍。當地有錢人爲了孩子的教育,就會購買學校周邊的房產,讓孩子上下學方便。那麼這種房子不僅好轉手,而且好出租。

所以,三四線盯着學校買,也不會錯!

03

三四線防掉坑指南

有些三四線城市比較小,無論怎麼選地段,你說整個城市10分鐘就逛完了,有啥區別?

最大的區別還是在產品。關於產品,我有六大避坑建議:

1. 不買老破房

很多三四線城市的發展,由於無法支付拆遷成本等原因,對老城區基本都是放棄式的。

比如湖北黃岡,即便是在民政局和經委會等企事業單位的周邊,也是一堆幾十年樓齡的自建房,絲毫沒有拆遷意向。

所以,隨着人口往新城區遷移,老破小不僅拆遷概率越來越小,周圍交通擁堵,還會隨着需求的降低和房子的折舊而貶值。

而在黃岡遺愛湖新城區周圍轉了轉,說實話搞得還可以。

2. 慎買當地只開發一個小樓盤的開發商

小城市有許多“地頭蛇”開發商,本來可能是搞什麼建材家居生意的,乘着前幾年房地產春風,跟風也做一把。

結果這兩年大環境不好,那些缺少行業經驗和資金實力的微型開發商,就很容易資金鍊斷裂導致爛尾,截至2019年11月27日,今年房地產企業的破產數量已經達459家,大部分集中在三四線城市。

到時候人樓兩空,這個風險可擔不起。

所以,儘量還是買大開發商的房子。

但是,這裡也不是說大開發商就一定好,因爲好多大開發商在小城市是與本地的團隊合作,本質上只是掛個品牌名號,也容易出現產品上的問題。

這裡給一個建議,就是買那種已經在本地成功開發過樓盤,且在市民中有一定口碑的開發商,大概率不掉坑。

3. 看準購房合同

有時候,小城市的好樓盤並不多,所以即便是品牌開發商,也會有非常強勢的現象。

我一個朋友的購房合同裡沒有寫明交房滯納金具體金額,他也不知道合同中應該寫明這一項,最後弄得雙方很不愉快。

的確,30多頁的合同書很容易讓人看得頭皮發麻,但至少這四點你是要注意的:

1. 明確交房標準

2. 明確雙方違約責任

3. 明確差價範圍

4. 明確退房條件

4. 警惕紙上談兵

我還有一個朋友曾經在江門買了套房,當時置業顧問洋洋灑灑一頓承諾,他是深信不疑,尤其是小區旁邊的那個學校,英美教育貴族模式聽得就厲害。

結果,最後學校沒建成,合同裡也沒寫,鬧售樓處也沒用,學區只能對接附近村小。。。

所以,請對一切沒有寫進合同裡的承諾保持懷疑態度,盡力通過以下渠道來多方求證:

1. 所承諾學校、醫院的官網

2. 當地政府官網

3. 當地自然資源規劃局官網

4. 企事業單位靠譜熟人的消息

5. 研究清楚物業

5.1問清楚物業公司,直接去同城同物業公司小區實地考察。

5.2如果有已經入住的一二期業主,不妨聯繫一下看看物業口碑。

6. 不必死盯新房

小城市比大城市的“新房癌”嚴重得多,從市場經濟學的角度來看,此時的優質二手房就容易成爲價格窪地,可以和業主多打心理戰淘到好房子。

04

結語

魯迅曾寫道中國人的思想,“有的專愛瞻仰皇陵,有的卻喜歡憑弔荒冢”。

連喜歡掃墓的人都可以分出類別來,何況如此龐大的三四線購房者羣體。

中國一共有289個三四五線城市,每個城市有每個城市的特點和人羣偏好,每個人買房也有自己側重的需求。所以用一套標準來適用所有三四線肯定不可能,本文盡力涵蓋多數三四線情況,僅供參考。

總之,學區、交通、商業、環境、圈層、醫療、戶型、物業、鄰里、車位、設施,你不可能各個都要,對於購房自住者肯定有自己最看重的方面,按照自己需求來,則是最好的購房策略。

希望這篇文章,能對大家有所幫助。