瑞安房地產去年業績下滑，管理層預計市場調整需2-3年時間，將重倉上海豪宅

“保守”，這是瑞安房地產主席羅康瑞在業績會上說得最多的一個詞。

2023年，瑞安房地產收入人民幣97.52億元，同比下滑了37%，淨利潤人民幣13.97億元，下降5%，股東應占溢利爲人民幣8.1億元，下滑了11%。

“市場的恢復還需要比較長的時間，預計市場調整需要2-3年時間，融資市場會繼續疲弱一段時間。”羅康瑞稱，在未來一段時間，瑞安會比較保守，選擇性去做投資，繼續維持輕資產的策略。

在保守的投資戰略下，上海是瑞安房地產要守住的底線，也是其最爲看重的城市。

截至2023年底，瑞安和合營公司擁有的住宅可售貨值總額爲人民幣669億元，其中瑞安權益貨值約爲352億元，有242億元的可售貨值都在上海。

這家香港背景的企業將總部放在了上海，而上海也成爲其在房地產下行週期裡的底牌。

重倉上海豪宅

2023年，瑞安房地產累計的銷售額是人民幣113.96億元，其中住宅物業的合約銷售約爲人民幣72.08億元，商業物業合約銷售爲29.82億元，其他資產處置的約合人民幣爲12.06億元。

瑞安房地產行政總裁王穎表示：“市場反饋來看，一線城市的優質項目明顯表現更佳，尤其是上海房地產展現出更強的韌性。”

2023年瑞安物業銷售總收入大概爲59億，主要的來源是上海的盤龍天地項目。

根據瑞安提供的數據，在2022年和2023年房地產深度調整的時期，四大一線城市中，廣州、深圳、北京的銷售量比2021年下跌了25％~35%左右，而上海這個數字只是14%。另外在2023年超過千萬的住宅在上海逆勢上漲了6%。

“上海的高端住宅市場表現比較穩定，集團看好上海高端住宅市場的發展空間。”王穎稱，依託翠湖這個品牌，瑞安一直增加對這一細分市場的投資。

2024年，瑞安房地產在上海有兩個高端項目入市，分別爲翠湖天地6期和翠湖濱江會。

其中，翠湖天地6期是位於太平橋地塊的住宅項目，計劃在今年第四季度開始推售，年內可供預售的面積大概爲56600平方米；翠湖濱江是位於楊浦濱江南岸，一個涉及到歷史風貌保護和開發的高端低密度住宅社區，計劃於2024年下半年開始預售，年內可供預售的面積約爲21400平方米。

物業銷售下滑了58%的2023年，商業租金收入爲瑞安業績起了相當的作用，52%的毛利率相對2022年提升了9個百分點，

2023年瑞安在商業有2個項目開業，分別是上海盤龍天地和上海鴻壽坊，其年度租金和相關收入總額爲人民幣32.4億元，按年增長16%。2024年，瑞安房地產在上海的商業項目上仍有新項目陸續推出，包括太平洋新天地中心，其有三座甲級辦公樓和一個街區式的全天候商業中心。

尋找新融資

2023年4月，瑞安房地產以位於上海虹橋中央商業區的虹橋天地爲抵押，成功發行在岸商業房地產抵押貸款支持證券（“CMBS”）。

瑞安房地產子公司瑞安新天地行政總裁張斌曾稱，“成本只要3%左右。”

與內地房企相似，過去一兩年，瑞安通過CMBS、出售非核心資產等方式加大融資。其中累計發了跟綠色相關的債券和貸款6個，多數位於香港。此外，在2023 年 12 月，瑞安將新開業的商業項目鴻壽坊65%的股權出讓給大家人壽保險，作價12.06 億元。

“未來我們會尋找新的計劃來加大我們的融資渠道。”瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝表示。

今年1月份，中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，其中規定經營性物業貸款可用於償還公司債及貸款。

孫希灝回覆《鳳凰WEEKLY地產》稱：“這一政策從長期看對瑞安是利好的，但是政策目前還是要靠各大商業銀行來執行，具體的細則各家銀行還在研究。我們已經跟多家銀行進行聯繫，目前已經有了一定的進展，但目前各個銀行的風控審批的流程還是偏保守，需要一定的時間。”